最近一次真叫卢俊的内容选题会上

对一个话题突然讨论得很激烈

起因是有位小伙伴提出了下面这个选题，叫

上海这么不愁卖的城市，开发商还需要卷产品吗

相信这样一个话题，要是放在任何台面上来讨论，正反方都会争得面红耳赤

是啊，毕竟最近几年我们肉眼看到的真实场景，是这样的

有些热门项目，售楼处没建，样板间没造，客户拿着几张户型图就认筹了

找个临时接待点，还是毛坯的就这样认筹了

这几年在倒挂的驱动下，上海楼市的产品力，是变得更好了，还是更差了？

今天的文章，就是要和大家讨论这么一个争议很大的话题

相信这个话题，个体和个体之间的感受可能是天差地别的

但是如果真要讨论这个话题，我更愿意相信那些真实发生在眼前的变化

今年上半年，团队把上海新盘几乎跑了个遍，从奉贤到东外滩，从临港到宝山

从真实的踩盘经历看来，眼前看到的一切，都让我们感受到

今年上海楼市的好盘，正在变多

之所以会有这样的观察，不是拍脑袋

也不是实地看了几个盘之后，就敢以偏概全了

其实我们从今年上海的第一批次土拍，就能看到端倪

从入局者的角度，今年上海楼市的土拍市场，真正意义上集结了各路英雄，神仙打架

为什么这么说

上海土地本来就是各路房企的兵家必争之地

但凡有点野心的，肯定都想在上海市场分一杯羹

从今年第一批次集中土拍的企业数量来看，一下来了50家，近5年内最多

各位，这样的场景，是不是已经很久没见过了

而在本来就很内卷的上海土地市场，现在又增加了三个强有力的竞争对手，华润置地、中海、万科

这家房企三年空白期结束，现在想要做的，就是重仓上海的土地

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华润置地一共报名了12家地块，万科报名了10家，中海报名了7家

而最后拿地结果，也证明了这种决心背后的执行力有多强

尤其是华润置地，阔别上海土拍市场3年，归来仍是一条好汉，这次报名12宗，可见拿地的积极度有多高，最后13进1拿下热门的西虹桥地块

万科也不甘落后，拿下松江广富林街道、闵行梅龙镇2块地

虽然中海没有拿下地块，但从报名的积极程度，后续应该也会继续参与到竞争中来，未来拿地估计也只是时间问题

要知道上海本来就是各路神仙聚集的地方

本质上的原因，是因为这个市场，真的安全，以及长久的健康

上海从土地到新房市场，都是目前全国最好的城市，没有之一

新房去年各大城市的成交金额都在降，杭州最多降低了47%，上海还能有9%的涨幅

（数据来源：好地网）

如此才会出现今年第一批次几块地20-30家报名的盛况，土拍当天也是从早上拍到天黑，竞争激烈

这也是为什么开发商一定要挤进上海的原因

伴随着三四线楼市的受挫，上海作为目前全国最高能级的市场，更加成为开发商资产更安全的蓄水池

不管是国央企、民营企业、港资，都不会放过这里的每一块地

最近踩盘，我们也有打探到一些内幕

有一家深耕上海的地方国企营销人员，跟我说，今年集团账上已经准备了300亿，只为了全力在上海拿地

所以，今年上海土地市场的入局者，会更加得多，以及多元化，因为大家都有机会

可以肯定的是，未来上海的地，只会越来越难抢

而说土拍火的背后，我们想说什么

不仅仅只是数字

要看到好产品诞生的本质原因，这就是全国竞争最激烈的市场，没有之一

但是房企愿意加入这场竞争的原因

也是因为在这里，能做出好产品，也有钱可以赚

说白了，房企挤破了头要在上海拿地，肯定也是有利可图，才会这样做

这就要说上海为什么更容易出好产品

就拿抢得火热的第一批次土拍情况为例

我把19块宅地的楼板价和房地联动价，特意做了价差，大家感受下

平均3万/平，最低也有1.7万/平，最高近5.3万/平左右的空间，让进入上海的房企，依然有较大的利润空间做产品

如果还不够直观

随便拿一个二线城市土拍的成交情况作为对比

比如南宁好了，即便房企拿下来所谓地王级别的地块，楼板价和一手房限价之间的价差，也不会超过5000元/平

平均3万/平的价差，成为了好产品在这个城市诞生的关键原因

因为上海土拍规则的良性，每块地的溢价率，保证在0-10%之间，实际上也是限制了最高楼板价

而上海的房地联动价也并没有非常死板地限定，从最近几次的土拍出让情况来看，部分热点板块的房地联动价，也会有微涨

这其实也会给到参与上海楼市竞争的房企，比较好的预期

一个是真正公平的摇号规则，不是价高者得，众人都有机会

二个是比较高的价差空间，这样的空间，也让房企们能够真的将一些理念和标准，在这个市场，得以实现

今年上海楼市的产品力会有多内卷

虽然2023年到现在还未过半，但新房市场先后冒出来的各种项目产品力，让人着实感受到了

这会是上海楼市的又一个产品力大年

也因为这样，最近几次去到项目上踩盘，都有种看不够，被惊艳的感觉

从哪里开始说起

从好久不见的华润置地，开始说起吧

今年上海楼市的头号红盘我想应该是前滩润璟

在苏河湾中心开放的展示中心，据说第一天就被踏破门槛，吸引近千组客户来访

因为华润置地在三林滨江板块可以说是不计代价的砸出来一个好产品

不管是从社区整体开放多元的海派气质，到内里搭配各种奢石的顶配交付水准

这个盘火的程度，已经不单方面在购房者群体

同行之间也在互相讨论前滩润璟太卷了，给今年上海楼市其他项目造成不小的压力

而在前滩润璟的旁边，是被誉为宋卫平最后一个亲自介入的法式海派作品

上海三林滨江板块，接下来不管进来哪家开发商，都要在产品力上和它们展开激烈竞争

同样的板块内的产品力内卷，也发生在这个地方：桃浦

今年的桃浦板块一下迎来了两家风格完全迥然不同，但是都在各自领域做到极致的品牌

一个是上海金茂，这次在桃浦输出的绿色科技住宅，带着金茂的科技基因而来

另一个是宝华紫薇花园，单从实景交付的会所，和一些产品细节来看

就连细节灯带的处理，都是内嵌式的，给人带来一种精致奢华的视觉冲击

我的小伙伴踩盘回来和我说的感受，只有两个字：震撼

据说当天项目正在装修样板间，宝华的老板还亲自上场监工，可见这个项目投入程度之大

而在上海内环的核心滨江段，开发商逼出的产品力，今年也相当惊人了

合生在这里输出品牌力最顶级的缦系产品，而缦系命名的产品输出，室内层高坚持3.3米

缦系体系下，整个空间交付的质感，合生比较少做很浓烈的材质，反而追求比较质朴的元素

这是合生多年在顶级客户服务沉淀下来的审美，和对他们需求的理解

有没有发现

今年上海滨江段的豪宅产品，真的是越来越懂客户了

最后一个要说的，还有中海，中海这次在街道转角还排布这样的集中商业

项目本身将社区更好的融合到了城市，同样也是一次了不起的城市更新示范案例

好，以上说的基本都是8-12万/平的高端或者改善产品，可能有人会觉得有片面

我们来看在泗泾，格力在这里输出什么样的产品力标准

即便是在泗泾，一个外环外的板块，邀请到的是罗杰斯，打造一个真正国际化的生活住区

还有在松江广富林的龙湖御湖镜，即便是外环的位置，交付标准也是在郊区盘里的天花板

示范区开放的一天，真实情况如下图，一点不夸张

今年上半年，在上海亮相的项目，几乎都拿出了自己的看家本领，也让整个城市的楼市，呈现出不一样的精彩

其实这都不是我们特意挑出来的个案

除了这些单点的现象，今年上半年在上海，房企们拿出来的态度

最多提到的一个词，焕新

不管是如今行业内规模排名第一的保利，还有比较低调的华发

都选择在今年迭代产品力，保利甚至还调整了组织架构，成立华东共享中心

为的也是将产品力迭代这件事，在企业内部得到彻底的执行

这大概就是我们上半年感受到的上海楼市

不管是土地市场，还是新房市场，各种竞争加剧

而拥有了这样的节奏后

从新房成交市场来看，事实证明做出好产品，几乎都实现了热销

我们拿最近看到几个产品力还不错的盘来看，都靠产品力实现了突围

前滩润璟认购率就到了342%，247套房子，有800多人认购

缦云上海开盘当天就实现了日光，交出了很好的成绩

最近几年，在上海都算难得一见的好产品，热销背后也证明了现在上海客户对好产品的甄别能力，越来越强

你说这样的上海楼市，产品能不卷吗

入局者变多且来势汹汹，深耕上海的老牌房企，依然强势，也不乏一些新的挑战者

但这其实归根结底是件好事，一个证明了上海楼市的健康

另外一个也证明着这里客户眼光的挑剔，房企正是深刻意识到这一点，才会如此不计成本的在产品上投入更多

但对于客户来说，当楼市越来越卷，终归是件好事

因为健康，因为良性循环，也因为客户的崛起，这样的市场，劣币才不会驱逐良币

我有一种预感，今年的上海楼市，会越来越多的逼出一个个好盘

而对于客户来说，如果今年要买新房

你可以挑到的好产品，真的有点多

以上为正文，来自乔不丝

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上海楼市，好盘变多了

各位，这样的场景，是不是已经很久没见过了

而在本来就很内卷的上海土地市场，现在又增加了三个强有力的竞争对手，华润置地、中海、万科

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