二十年前的房地产市场，楼市输出的大概是怎样的产品

拥有差不多二十年以上年龄的房子，现在又长什么样
当我们的脑海里慢慢浮现一些画面和记忆的时候
今天要聊的这件事，才足够特别
同样也是一个关于二十年的故事，故事的主角是：万科
首先，这不是一篇广告，请大家放心食用，这是团队不经意间策划的一次选题
为了这个选题，我们在一天之内密集走访了万科在上海20-30年的社区

看完万科在上海的这几个“老房子”、“老社区”之后，相信你也会和我一样感慨
我们现在反复探讨的，那些人与社区的话题，原来原点就在二十年前，而且人家已经默默做了这么久了
请记住，接下来我们说的，画面的文字展现场景，它们的最最开始，全都发生在二十多年，甚至更久以前
01
如果让你回忆1994年的上海，各位能想到什么
我的印象中，那个时候，陆家嘴三件套连地基都看不见
今天大家口中的商品房，也尚未走入市场销售阶段，产品意识还很初级
那时候大概都不会有社区这个词，甚至连小区都没有，房子就是用来住的，白天吃饭、晚上睡觉的地方
那个时候的上海楼市，关于社区功能的探讨，也是极度缺失的
而彼时的万科，就已经开始思考更深一步的问题，叫做：塑造社区多元功能
当人们居住在社区内，除了房子，他们还需要什么空间
万科的回答
就在1994年七宝的万科城市花园，并且是一步步的塑造，并不是一蹴而就的
首先，先从一件小事说起，在1994年，也就是万科城市花园动工不久
万科便在社区内开设了一家24小时便利店，还做起了送货上门服务，这家小小的便利店，开启了上海万科将商业引入住宅的尝试
因为这个便利店，后来小区也吸引了一系列商铺入驻，包括购物、造型、诊所、宠物店、银行...

下班进小区，回家路上顺手就把菜买了，周末下楼也可以做个造型喝喝咖啡
于是二十年过去，现在你在城市花园，依然可以看到这里充满着社区活力的样子
从此，传统住宅社区内，也有了商业功能

下一步呢，人们居住在社区内，除了商业需求，还有什么，万科城市花园开始关注人与人更多社交需求，如何在社区内得以实现
比如，运动
万科在社区里打造了一大片公共绿地和网球场，营造人与人因为运动带来的社交场域
比如，遛娃
万科在小区的公共绿地内打造了儿童游乐区，方便老人带小孩出来玩
这些功能空间，在20多年前就被万科植入社区，后来万科又在这里为七宝引进了第一条通往市区的公交车，第一个大型商业，第一所学校...当然这都是后话了
所以今天，当我踏入城市花园的那一刻，最先感受到的就是一种浓烈的生活气息扑面而来
印象最深的一幕是，很多业主在下午洒满阳光的公共绿地上，聊天、休息，带宠物一起玩耍
万科塑造出的这些功能空间，催化出了城市花园难得一见的社区人情味
这是我想要说的第一件事
第二件事，是人车分流
这个词听起来很熟悉对不对，万科在二十前就开始了了不起的尝试
因为人与人的交流空间解决了，社区里还存在着另一个移动物体，叫做汽车
城市花园到了优诗美地组团，万科开始思考人与车如何共存
也是上海社区里，第一次人车分离的尝试
它是怎么做的
它以一条河为中心，在组团内规划了独立的8个苑，每个苑设有两个苑门，仅容行人通过
并在每个苑与苑之间，用绿化带和网格步道区隔开
这就隔绝了汽车从主干道进入组团内部的可能，只能在外围行驶
我从城市花园老区走入优诗美地后，感觉最明显的一个变化就是
老区的主路上，由于人车并未分流，小朋友基本都被大人牵着手，谨慎地靠边走
而到了优诗美地，小孩基本都能够自由奔跑了，旁边很少有大人刻意照看
且小孩子走路不需要回头
老人也不用再躲避快速的车辆，能随意走动
在规划方式上，将车道、步道彻底分开，让车和人，在社区内找到自己的行走路径，既可以和谐共存，又提高安全性
从人和社区，到车和社区，这大概就是万科思考的方式
至今我们到城市花园，依然感觉到超出很多社区的宜居感，就在于此
02
探索完人和社区的关系，从2002年的万科假日风景
我们看到，这时候万科的产品设计，更多地加入了对社区和城市间关系的思考
如果把社区看作一个人的话，很多时间它是内向的、封闭的，缺少对外的交流
万科假日风景，在当时做了一个极其大胆的设计
在这个盘，万科试图尝试

打破社区与城市的边界
万科把社区变得外向了，甚至可以说是活泼、社牛了
这是踩盘当天傍晚拍下的一张图片
可以看到，小区临街一楼全部做成了开放式底商，并一直延伸到城市商业的部分
万科用空间场所的转换手法，将社区配套让渡给了城市，挖掘生活方式的更多可能性
尽管今天，社区底商、开放街区并不稀奇，但早在20年前，万科就已经提前为用户植入了这种生活习惯
这才是真正牛的地方
而且，当我走在这条街上，体会到的生活质感，依然和今天满足基本生活需求的底商有明显不同
这条商业街区，是可以逛的
行走的节奏，代表了自由的尺度，为了让人能够在其中逛起来
万科在社区外部道路上铺设了大量砖块、鹅卵石，做了慢行走的处理，并强调连接性
比如小区出入口过渡到商铺的一条小小的坡道
千万不要小看这条坡道，柔缓的坡度，抵消了从小区道路到城市商业街区的生硬转折
让街区空间，顺利变成了家的延伸
街区两旁的梧桐树下，选种了灌木花丛，一楼面向街道的店铺也设计成半开放的低矮围墙
晚饭后散步的人，可以随时停下来拐进一家精致小店
整个街区走了一遭，我自己亲身感受下来，还是很有看头的
这是社区广场上的雕塑，很多小朋友喜欢在周围玩
再往前走，一段风雨连廊，正好填补了社区和商业街区之间的缝隙
而且做得有观赏性
走一百米的距离，可以接收到如此大量的信息，普通的社区底商很难做到
这也是万科社区运营中，比较独特的心思和技巧
大体量的街区场景，需要足够的人气支撑才行
这也是万科要做的第二件事，如何让更多年轻人进入社区
2004年的万科蓝山，你会发现万科在这里打造了一个混居社区
小区不以收入阶层划分空间，所有的公共资源居民共享，主张平等类聚生活
这是我在小区内实拍的一张图
两座联排的家庭车库是并在一起的，中间的大片庭院式空地也为双方共有
各位所熟知的联排产品，很少有这么设计的吧
而且，在万科蓝山，150㎡和300㎡的住户，拥有的公共空间都是共享开放的
这种主张，其实颠覆了传统的圈层聚居理念，但万科依然这么做了，甚至有些强势

这种混居的规划理念，同样存在于假日风景内
从城市发展的角度考虑，万科深知，一个社区不能只存在某个收入阶层
长期下来，社区的需求会被固定，而年轻人是城市最新鲜的血液，未来会结婚、生子、养老，对生活质感的需求是持续增长的
于是在混居概念之上，万科深入关注到了年轻群体，在假日风景首次打造了蚂蚁工房
当天91套的热销结果也证明，小户型、高品质的人性化居住空间，确实能吸引更多年轻人入驻
此后二十多年来，也为这片街区带来了源源不断的活力，所谓的活力，是因为多元文化的不断植入而带来的
03
如果说哪个盘是万科能力的终极呈现
毫无疑答案在这里：兰乔圣菲
尽管已经跨了20年，再次踏上这片住区，我们依然能清晰地感受到
一个真正高段位的住区，往往基因中就自带了一股穿透时代的气魄
从拿地开始，万科给这个产品的定位就是非标
实地走过一遍，我才理解了这个词的真正含义
305幢独栋别墅沿河道展开，每个组团相对独立，又通过主干道连接公共空间
我一路看过去，每户人家房子的外观设计，几乎都不一样
尽管整体上保留了南加州风格粗犷、厚实的原始质感，但石墙和水泥抹灰墙面的设计、色彩搭配上，又找不出两个完全相同的
每一座房子都代表着一种无法复制的生活
很多其他的项目中，万科都拥有足够的超前意识，甚至立足城市发展的视野去打磨产品
而在具有唯一性的兰乔圣菲，万科不断耗费力气去做的，反而是一件件小事
比如篱笆墙的高度控制在2.2米以下，建筑转角让出更多公共空间，只为保证每户人家不再与世隔绝，将比邻而居的美好生活带给每一位业主
踩盘过程中最让我触动的，是早期兰乔圣菲的业主聚集了很多国家的人
而20年后，他们的后代依然在这里，用不同语言彼此交流
也许最理想的生活，就是不同价值观、甚至不同国籍的人，依然能友好和谐地住在一起
这种和谐，在景观设计上也有体现
兰乔圣菲宅前院后、河岸两坡的景观，都不是整齐划一的，而是自然生长
为了这件小事，万科曾花了整整一年的时间，寻找了几百种植物去匹配原本的生态植被
最终，形成了人与景观自然、原始的交互氛围
还有一个小到大多数人都会忽略的细节，排水
道路两旁的排水口一早就设计好了，即使下雨路面也不会严重积水，所以几乎不用担心雨天社区内出行的问题
二期的儿童乐园，也存在近20年了，在当时主动关注小业主的社交需求，让儿童乐园进入社区，也是很少有的
20年前，这些思考并不是主流所关注的，但万科坚持把最好的空间留给所有的人
出于对土地和客户的尊重，这样的小事，万科已经坚持做了20年
当我们踏入兰乔圣菲，会发现和这里的原始生态一样，20年间社区也一直在持续生长
这背后离不开万科物业的维护
因此，你才能看到这样的立面，建筑之美20年后也不失光彩
以及很多小区都无力维护的水景，依然保持鲜活
包括作为会所的兰乔会，墙上的壁画是当年用1cm见方的手工瓷砖，一块块贴上去的，如今也保留着20年前的质感
看得出，万科几乎算是固执的，在20年前的产品中植入了一些理想主义的东西
而20年后的兰乔圣菲，并未让当初的理想褪色
04
这次，我用了一天的时间，真正用脚步丈量了每一座社区所跨时间的长度
在20年前甚至近30年的一些社区中，和大家一起看到了万科对于人、社区、城市持续不断的思考和实践
这不仅是一个社区、一家开发商的成长轨迹，也折射出我们的城市是如何一步步演化成了今天的样子
而一切的感慨，都来自于当初那个，二十年前的万科
以上为正文，来自余奔雷
扫描下方二维码
关注真叫卢俊视频号
👇
继续阅读
阅读原文