关于今年上海楼市的趋势怎么看
反正很多人都随便看看
但是我觉得整个结局我有了自己的判断，今天用一篇文章和大家分享
谈论上海楼市有很多维度，但是对于未来，我觉得核心看三个角度就可以
看清楚这三个角度，我想你也会有自己的判断
1、上海楼市后续的政策调控走向哪里
2、上海一二手高位博弈的结局如何
3、这个城市对于房价的预期是怎么样的
以上三个话题，是我今天想和大家聊的内核
有一阵子没有谈论过深刻，今天这篇文章大概值得如此
不过需要强调的是，这篇文章不是用来强调合不合理的
而且我认为，存在就是合理的

上海楼市之所以如此健康就是因为各种政策反复交叉之后形成的共同效应，不应该单独来看合不合理
我们只需要从现有既存的政策，来试着看到未来
好了，让我们开始吧
01
首先谈论关于政策
其实每天都有人问，上海后续会不会对政策进行放松
毕竟几乎所有城市都或多或少放松了政策，那这个趋势会不会来到上海
包括很多人都还是YY上海会不会出台认房不认贷，首付比例是不是降低以及对于普通住房的标准会不会调整
仿佛这个放松的政策一定会来一般
但是我想和大家聊一个我的判断：概率很小，几乎不会
首先我们来看下上海对于楼市调控的动机是什么
或者说楼市会因为什么而出台政策调控
我们需要来复盘最近几年的政策趋势
因为最近几年的调控逻辑已经和历史完全不同
上海楼市最近两年最大的一次改变就是对一手房的购买模式进行改变
换句话来说不是有资格有钱就可以买房，还需要积分排序，分数排在前面的拥有优先购买权
而关于分数，由几件事情决定：
第一户籍、第二历史买房频次和拥有房产数量、第三在上海工作的年限
这三件事情决定了我们是否拥有足够的分数去买到中意的项目
我们不去谈论这个政策的逻辑，但是去思考政策的角度
本质上调控的内核不是关于房地产
而是关于分配
是的，上海楼市当下的政策角度就是围绕着如何分配以及如何更好分配进行划分
未来可能出台的任何政策，本质上都是围绕着这个逻辑进行制定
这件事不仅仅出现在一手房
针对土地市场，购买方不是出价最高，而是触碰限价之后的中位数，对于能够参拍企业也拥有各个积分的划定
二手房的核验价其实也是如此，接近核验价的房子拥有更多展示的可能，理论上也更快被卖掉
所以这是政策出台的内核
关于分配，追求两个目的
第一做到相对公平
比如没买过房子的优先拥有更高的分数可以去买房，在上海工作时间比较久的拥有更多的分数帮助提前买房
这可能做不到绝对公平，但是相对公平一定是政策颁布的根本
第二是否符合倡导趋势
可能大家也看到，这两天关于上海多孩家庭可以申请更高比例公积金贷款的政策
虽然政策大家会吐槽没啥大作用，但是起码背后内核还是给到二胎家庭更多的权限
毕竟多胎是当下城市倡导的趋势
看清楚这一点，你大概率就会明白未来上海政策的出台方向
楼市调控政策的出台，从来不是针对房地产而制定的，背后的内核是社会资源的划分
所以未来关于上海楼市，我们不会等到针对楼市的普遍性政策
而关于放松，本质上也只会给到定向符合城市发展趋势的地方
比如我真的觉得会给到二胎家庭更多的买房福利
积分模式下给到分数是最直观的模式
比如五大新城买房的限制门槛也可能会定向降低
因为那里需要抢人，需要完成上海城市人口二度分配
比如定向人才给到的政策红利，这件事其实在上海一直都有
支持的行业，支持的学历都会给到一定程度的倾斜
以上是我针对政策面的解读
02
第二件事情，一二手的高位博弈到底会走向哪里
这也是所有人非常关心的
如今一二手倒挂创造了很多奇怪的现象，比如二手房市场出现的卖旧打新，土地市场肉眼可见的火热场景
当然也是让二手房市场相对萎靡的重要原因
这些内核都是一手房限价导致的一二手房博弈
这种对峙到底持续到什么时候，最后的一二手的结局会怎么样，这件事也很重要
首先来看一件事，就是相对而言，博弈的背后是更支持一手房还是二手房
从目前的趋势来看，毫无疑问就是一手房
其实也很能够理解这个情况
因为一手房市场涉及开发以及土地出让，如果管理不善容易出现系统性风险
而且一手房的火热能够带来城市信心，土地出让，以及产业链活跃等多个好处
相比较而言，二手房市场由于都是点状存在，第一不会出现系统性风险，第二过于火热也会导致楼市失控的情况，这个情况也非常严重
这件事在上海历史上其实也出现过很多次了，我就不替大家回忆了
所以需要明确的是，如果有背后干预，一定更加倾向于一手房
那么回到纸面问题，如果倾向于一手房，会倾向于什么
我个人的理解就是，倾向于一手房市场更加坚定地执行一手房限价政策
就是在土地端就明确表明未来的一手房售价是多少
这件事的好处是什么
第一对于一手房价没有过多预期，行业内的焦虑或狂躁情绪没了
第二地价和售价之间的关系明明白白，开发商拿地也比较理性
也因为如此，一手房限价这件事长期存在
关于限价，可能会缓慢波段地提升定价，但是速度和周期一定是很长的
所以换句话来说，一二手倒挂这件事未来只有两种可能
第一，倒挂长期存在
第二，二手房价格下滑从而拉平一二手的价格
这两种可能倾向于哪一个，各位自己去判断，我不下结论
但是我们换一个角度想问题，就是上海是否能够接受二手房价格下滑
答案是：可以的
这也不用讲什么例子，上海出现过二手房下滑的情况，而且没出现比较大的问题
核心还是当下二手房市场的持有者，房产持有周期都比较长，城市红利已经让他们获得巨大的收益
所以短线的价格下滑对于大多数房东来说还是可以接受的
最近大家看到的二手房有点状的下滑，一是认清趋势理性出手，二是确实已经赚了，无非赚多赚少而已，对于心态上来说好很多
所以未来上海二手房下滑是一定的
无非是，哪个总价段的房子下降更多以及整体大概降多少
我个人会倾向于未来上海的一二手倒挂也会出现分化
核心区域，稀缺供应的区域持续维持一二手倒挂
新城、供应量大的地方、错误定位的产品，一二手拉平
03
最后一件事，关于房价
这个城市当下的敏感度是怎么样的
首先来复盘二手房一件事
就是上海楼市在2月份短暂的回暖了一个月之后又立刻速冻，然后成交量下滑
这件事在上海楼市是极少出现的
我们出现过冷下去然后彻底地冷，也看过热了之后绝尘而起
但是稀奇古怪的热了一个月，大家都感觉小阳春要来的时候，突然下个月又瞬间不行了
这是为什么
这背后有很多原因，但是归根到底是上海当下的需求真的不够充沛
因为年轻人的导入不够彻底和果断，上海当下常住人口整体老龄化，以及整体大环境的不够好
从而导致现在市场里整体的购买力不充沛
这件事需要治标和治本的两个方式同时下药
治本的内核就是上海需要在五大新城持续承载更多的年轻人，以及几个核心产业能力要发挥更强大的力量
当然这个需要漫长的时间去解决
所以同步治标也要上
治标的方式，我个人理解的第一是维持一手房的价格稳定
让大家觉得有些事情等一等还是可以的
包括有些热门盘如果你落户也能享受到这个制度红利，那么也能吸引更多年轻人来上海
所以对于房价的敏感度是什么
最重要的就是一手房不能涨，哪怕调整也是一年调整个两三千
这是当下政策会持续支持的
所以我理解的敏感是
对于二手房价格下滑不敏感，对二手房价格上涨敏感
对于一手房价格上涨敏感，对一手房价格下滑敏感，一手房价格持续维稳是最重要的
04
所以以上三个问题，不知道各位是否看清楚
如果看清楚了，你自己未来是什么状态，嵌入在这个城市是什么角色，你对于市场也会有自己的判断
其实当下楼市已经没办法用一个统一标准去判定，但是围绕着你的市场到底会怎么样，反而是更重要的
对于外地刚需、对于本地土著、对于高端改善、对于卖旧打新，几乎不同的人都能够在上面的文字里找到一些解决方案
当然你可以不认同一些结论，但是你是否感知到城市分化下的各种力量
所以更重要的，其实不是分析城市，而是知道自己的定位
我到底处于什么阶段，以及未来想要干嘛，这才是最重要的
楼市的终局，其实是人的终局
希望今天这篇文章能够帮到你，如果你觉得有用，也可以发给其他正在买房路上困惑的朋友们
各位早安
以上为正文，来自真叫卢俊
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