近几十年来，商业地产经历了数次萧条，但这次，真的不一样。
房东们要同时应对周期性的市场低迷，以及人们工作、生活和购物方式的长期变化。利率突然飙升导致房地产价值下跌，而远程工作和电子商务 的兴起正在减少对办公和零售空间的需求。
投资者和经济学家表示，自 1970 年代以来，这两种力量从未如此大规模地结合在一起，当时油价飙升和股市暴跌导致经济衰退，而新技术使工作岗位从大城市转移。这一次，大流行是加速商业地产动荡的主要原因。 
美国写字楼空置率在第一季度达到了一个里程碑，升至12.9%，超过了2008年金融危机期间的空置率峰值。尽管失业率很低。
目前尚不清楚商业地产的低迷程度会有多严重。一些分析人士表示，与前两次衰退相比，1990 年代初期和 2008 年金融危机之后，尤其是如果美国经济避免陷入深度衰退并且利率开始迅速下降，情况可能会更加严重。
但写字楼和某些零售业主面临的更深层次问题意味着建筑价值不太可能像之前的崩盘后那样反弹至新高。 
反过来，这表明商业房地产对国家经济增长的贡献不会像之前的反弹那样大。低迷的建筑价值可能会损害依赖财产税收入的城市，并对银行资产负债表造成压力，从而导致整个经济体的贷款减少。 
这对银行、养老基金和资产管理公司来说也是个坏消息，它们是商业建筑的最大贷款人和所有者，这意味着它们可能在未来几年面临亏损。根据 KBW Research 的数据，商业抵押贷款占美国银行贷款持有量中位数的 38% 左右。根据 Preqin 的数据，北美公共养老基金平均持有约 9% 的房地产资产。 
总部位于纽约的资产管理公司和房地产投资者 Arena Investors 的首席执行官 Dan Zwirn 说：“你确实拥有数万亿美元的投资，但突然间就受到了严重损害。”
在之前的经济低迷时期，一旦经济出现反弹迹象，基本面趋势通常对业主有利。越来越多的白领工人涌入城市，挤满了写字楼，并确保了商店和餐馆的可靠客流。与此同时，繁文缛节和分区限制使开发商更难建设，保护业主免受竞争。
这帮助建筑价值反弹并在危机结束后创下历史新高。由于这些房地产市场暴跌恰逢经济衰退，美联储降低利率以降低借贷成本并提振经济。根据 MSCI Real Assets 的数据，从 1993 年末到 2022 年年中，美国商业房地产价格增长了近四倍，轻松超过了通胀。 
房地产投资公司 Fundrise 的首席执行官本·米勒 (Ben Miller)说，现在，新技术以及人们生活和工作方式的变化正在威胁着许多房东。多年来，零售业主一直在努力应对电子商务的兴起，电子商务已经压低了店面的价值，并且仍然对全国的购物中心构成威胁。 
表示，今年商店关闭数量大幅增加瑞银集团，本月估计美国约有 50,000 家零售店将在未来五年内关闭。  Inc.在经历多年亏损和周转计划失败后于周日申请破产保护，床浴及其他成为最新一家步履蹒跚的大型连锁零售商。该公司表示，预计最终将关闭其所有 360 Bed Bath & Beyond 和 120 家 Buybuy Baby 零售点。
写字楼所有者正处于解决过剩问题的开始阶段，可能会面临多年的租户需求下降。技术使远程工作变得越来越流行投递箱，这意味着办公室比大流行之前要空得多。CoStar 表示，每名办公室员工的占用空间比 2015 年低 12%，这表明企业租户在续签办公室租约时可能需要更少的空间。 
“人们认为这些办公楼是永久性的，因为它当然会永久出租 98%，”Zwirn 先生说。“人们没有为这种长期变化做计划。”
并非所有的商业地产看起来都处于危险之中。数据中心和仓库受益于电子商务和远程工作。公寓租金远高于大流行前的水平，大多数分析师预计该国的住房短缺将持续存在，这支持了更高的租金。曼哈顿的零售租金再次上涨，而一些主要连锁店在关闭多年后正在扩张。 
即使对于陷入困境的写字楼市场，也有一些缓解因素。与 2008 年相比，房东持有的债务占房产价值的比例大多较低。 
尽管如此，大多数分析师预计，随着更多租约到期和公司削减空间，职位空缺将继续上升。据房地产分析公司 Green Street 估计，写字楼价格自 2022 年初以来下降了 25%。自 2022 年初以来，购物中心的价格下降了 19%，自 2016 年以来下降了 44%。 
MSCI Real Assets 首席经济学家吉姆·科斯特洛 (Jim Costello) 表示，上一次美国大城市的房东在长期转变的同时遭遇市场低迷是在 1960 年代和 70 年代。他说，高速公路、传真机和便宜的长途电话的普及让工厂和办公室从大城市搬到更便宜的地方。越来越多的家庭离开市中心前往郊区。通货膨胀和失业率上升造成了损失。 
许多城市公寓、办公室和零售空间的业主眼睁睁地看着自己的财富化为乌有。在布朗克斯区，一些房东为了收取保险金而放火烧了他们的房子。 
这一次，职位空缺和利率上升共同打击了写字楼业主。以位于佛罗里达州杰克逊维尔郊区的庞大办公大楼 Deerwood Park 的 Meridian 为例。根据 Trepp Inc. 的数据，该物业的唯一租户德意志银行已于 2022 年底搬出。 
根据 Trepp 的说法，随着美国各地的债务成本飙升和建筑价值暴跌，业主没有获得新贷款，并且在 4 月 1 日到期的房产抵押贷款上违约。 
（编译自WSJ）

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