如果说上海哪个板块最为火热，前滩绝对是其一
前几年前滩的火热都是有目共睹的，频频出现高积分盘
格力海德壹号100.85分、晶鸿名邸97.23分、前滩东方悦澜96.9分、东方惠雅87.44分
积分制之前的楼盘，曾经最高达1266%的认购率
毫不夸张的说，但凡前滩出现一个项目，就会吸引很多购房者纷纷追捧，“千人摇号”，几个人抢一套房的画面已经很常见了

中粮前滩海景壹号认筹排队现场
没想到的是，就是这样一个顶流板块，如今也出现了抛盘现象
而，前滩在抛盘的，都是小户型
当我实地去前滩踩盘的时候，这种感觉更明显了
就拿我走过的几家中介门店来说，几乎都在门口最显眼的地方，挂起了大量的二手房源信息
如果你仔细看会发现，很多都是50多平、70多平、90平左右的小面积房源
其实，这都在告诉我们一个现象，前几年爆火的前滩都在抛盘小户型，而且可能比想象中要夸张得多
01
前滩板块二手挂牌的真实情况，到底是怎样的
关于前滩二手挂牌的总体情况，可能每个人感受的总会有点不一样，小户型抛售的多吗，到底有多少在挂牌

最近在中介的朋友圈也出现了小户型抛售的现象
比如这个正在降价抛售的前滩东方悦耀，业主狂降70万，出售一套88平的小户型

此外还有晶耀名邸一期，小面积的两房以差不多16万的单价挂牌

据中介说，从去年年底到现在这段时间，一个小区的挂牌量最高差不多有十几套，而且大部分都是小面积的
以板块内挂牌量最多的东方惠礼为例，目前在挂牌的房源都是六七十平的两房
如果说以上都是单点现象，而最有力的支撑，背后往往在数据维度上
于是，我找巧克丽丽帮忙找了下前滩目前的二手挂牌数据，根据目前链家外网上显示的数据来看
确实在统计的12个样本中，80%左右都是100平以下的小户型，而且有不止一个小区全部都是小户型在挂牌
数据整理自：链家，统计时间：2023/4/24
典型的小区比如，江悦名庭、晶耀名邸、东方惠礼、浦江海德等等，大部分都是2018年-2020年这几年的次新小区
50平一房、70多平小两房、90平小三房比比皆是
今年以来上海二手楼市也是刚刚有所回暖，其实一个小区十几套的挂牌量已经是蛮高的了
像是尚峰名邸、前滩东方逸品、晶耀名邸今年的挂牌量10套以上，还有格力的浦江海德，目前挂牌也有8套
反观三湘印象名邸，这种以大户型面积段为主的小区，很少有业主会挂出房源
在前几天刚刚看到三湘印象名邸挂出一套房源，现在已经很快成交了，相对来说大户型就是很稀缺

在前滩二手市场上，小户型不仅挂牌量多，且挂牌价普遍比大户型还要便宜
以尚峰名邸为例，去年差不多时间段里，192平的大户型成交单价17万/平，而47平的小户型14万/平，还是差一截
这也导致小户型不可避免的出现了“贱卖”的市场情况
前滩甚至已经开始出现14万单价的房子了，像晶耀名邸一期最便宜的一套挂牌单价在14万/平左右
要知道，前滩之前的二手价格都在17万/㎡、18万/㎡，最高的也有20万+/㎡
这个现象背后，也折射出前滩二手挂牌量的真实情况，小户型明显很多，且溢价能力相对比较弱
至于都是哪些客户在往外抛售小户型，从中介那边也有问到一些信息

基本上着急挂牌出售的主要是“打新”客户
因为前滩的房子有一部分是网签满五年了，那些积分比较高的客户，往往会选择把二手挂牌出售，再继续打新房
还有一部分是原来为了挂学区而买的小户型，学区名额用过了准备转出去
这种带学区的小区都是比较火，尤其是在三四月份学生准备要入学的时候
目前前滩板块的二手市场上正在大量抛盘小户型，而且可能比我们了解的更多
02
不仅是二手房，新房市场上前滩也开始有人放弃小户型了
近两年前滩的新盘其实并不多，但是几乎每一个盘热度都很好，自上海出台积分制以来，前滩的积分门槛也很高，八九十分的项目不在话下
虽然整体认购率很好，但如果看不同面积段的认购情况，会发现仍然存在弃号现象
一个是格力海德壹号，这个项目面积跨度很大，其中小户型85-92平，大户型甚至到555平
总体认购率情况，2023年1月163套，实际认购639组，认购率392%
然而大户型很抢手，小户型
弃号率高达到50%
以上

其他热门楼盘，包括2022年开盘的前滩东方悦澜，出现了出乎意料的接近35%的弃号率
虽然最终还是卖完了，反观弃号的情况，开盘首日弃号166组，剩下47套都是2房小户型
再早一点，前滩九宫格靠江景的三湘印象名邸，2020年开盘时，也有近470组客户选择了弃号

最先被卖掉的也都是大户型，最后剩下的都是小户型
这个现象背后我们看到了一些市场的变化
从客户群体来看，越来越多是选择大户型的改善用户，未来小户型可能不好流通
现在市面上更缺的是大户型，小户型的需求可能在减少
回顾前几年前滩房价的高涨和倒挂情况，吸引了很多以小户型为主的投资客，但目前看来前滩的投资需求在被透支
综合前滩二手小户型抛盘以及之前楼盘的弃号现象，背后传达着一个信号
那就是客户在选房的时候，除了考虑地段价值，也更加注重品质
所以往往被抢的都是大户型，小户型相对就没那么好卖
03
在前滩小户型越来越不受欢迎，背后可能有几点原因
我总结了一下大概有这么三个方面的因素
一个是，前滩出现了迷你户型扎堆的现象
当我们把时间线往前倒推五年，会发现一个特别明显的现象
回顾前滩2018年前后的新房项目，接连入市的大部分都是小面积段的产品
我整理了一下前滩之前差不多15个新房项目，总供应量为5339套
超90%的小区起步面积都在100平以下
典型的比如东方惠礼约46-120㎡、江悦名庭约56-64㎡、海悦华庭约43-86㎡等等
这也是上海其他板块非常罕见的现象
你很难想象在其他地方不会有人要的小户型，在这里却异常的受人热捧
关键是，50-70平米的户型供应真的很多
比如前滩东方悦耀，最小的有约51平的一房
前滩东方悦耀主推户型
这种小区基本上是大户型和小户型混搭，从70平到140平+都有
但也有部分小区，整个就是mini的小户型

像是2019年的江悦名庭，全部都是56-64㎡的小面积产品

之前在前滩，凭借挂学区低总价的优势，这种小户型是非常抢手的，但现在竞争非常激烈
前滩江悦名庭主推户型
二个是，小面积产品可能户型也不是很好
比方说这个约76平的小两房，其实次卧只有5平左右，勉强只做一个储藏间
而且户型并不方正，且没有很好的南北通透感
甚至是梯户比，有的一梯三户、两梯五户
最后，回归到房子本身，小户型可能品质也一般
我去看了下前滩刚刚交付没多久的几个小区

比如这个东方惠礼，项目前期就规划了很多的小户型，2021年刚交付，但交付的品质整体稍微弱了一些
走在社区内部，也能明显感觉到小区的配套相对单一，没有会所、运动设施之类的配套
再看房子交付之后的室内实景图

虽然也是精装交付，其实装修看起来还是比较简单，没有新风地暖、厨卫家用电器也是一般标准的品牌
目前看来，不论是一手房还是二手房，本质意义上也在告诉我们一个事实
那就是，前滩板块的小户型其实并不那么受欢迎
04
写到这里，其实想要跟各位提个醒
通过前滩，我们也看到了小户型扎堆的板块可能存在的一些隐患
它最大隐患就在于，未来这些新房进入二手市场后，可能会出现集体抛盘的现象，在二手房赛道上竞争对手很多
这就导致小户型的流通性降低，后期可能不那么好卖
二个是，小户型的溢价能力相对较弱，二手价格很难涨上去，甚至是降价抛售
即便是顶流的热门板块前滩都已经暴露出这个问题，未来类似于前滩这种小户型扎堆的板块，都要小心
以上为正文，来自微笑向暖
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