业内人士表示，直到现在，新西兰的房市依旧没有复苏的迹象。
“当下，房贷成本压力正在上升，首次置业者似乎愈发感到不安。”
2021年底，在市场高峰期“上车”的购房者，可能因市场环境的变化，而背负巨额债务。
有业内人士发出“灵魂拷问”：他们，是否选择了最糟糕的时机买房？他们，是否买亏了？
2021年年底，新西兰房价达到了峰值。自那以后，房市便开始衰退。
房地产市场随着价格走软，而悄然转向。2021年年底选择购房的人，似乎突然面临着贷款可能超过房屋价值的潜在情况。
最近数月以来，“涨”，成了新西兰的关键词之一：利率、油价、超市商店的物价，无不都在上涨，当然，房价似乎除外。
业内人士称，首次置业者更是感到不安：他们面临的财务压力很大，能够承担的风险却不高。
不过，也有经济学家直言：“房产持有始终不是坏事，房市即将出现供不应求的现象。度过艰难时期，隧道尽头便是曙光。”
有利有弊的购房时机
新西兰房地产研究机构CoreLogic首席房地产经济学家Kelvin Davidson表示，如果购房者是在2021底购置房产，那么他们面临的局面，有利亦有弊。
“你的持有成本可能比一年前要多，但可能比一年后要少。”他说。
“至少你成为了有房一族。尽管利率比一年前要高，且未来或许还会更高。但当下，你可能仍在锁定比今年底时更低的利率。”
他说，买房不仅仅只是一项单纯的理财行为。
Kelvin Davidson认为，那些在2021年年底时购房的买家不必惊慌，因为他们的购房时机并不是“最差时机”，而是有利有弊的。
 “如果你是首次购房者，你希望有一个稳定的安家之所，甚至打算在购置的房产中住上10年。那么，房价波动对你来说真的很重要吗？”
他并没有忽略当下是一个艰难时期的事实。他说，CoreLogic采纳收入贷款比来衡量负担能力，也就是评估购房者收入中，有多少比例是用来偿还房贷的。
在新西兰，这一比例为48%，是自2008年全球金融危机以来的最高水平。
Davidson警告说，这个数字可能还会走高，但他仍认为已购买房产的人，应该能够挺过经济低迷时期。
部分原因，是银行批准贷款时，往往会以更高利率测试借款人的偿还贷款能力。此外，在新西兰，多数人会付两成首付。
他说，只要人们保住工作且不着急出售，就不会真正导致问题出现。
Davidson同时表示，过去几年中出现的历史性低利率，是后疫情时代的一个特征。当人们借贷的金额越来越大，就会产生过载的还款压力。
CoreLogic数据显示，首次购房者平均需10.4年才能存够两成首付。相比之下，上一个房产繁荣期，也就是2016年，这一数字是9.4年；2007年之前，这一数字是8.1年。
血亏？专家不同意这一说法！
财务咨询公司enableMe创始人Hannah McQueen表示，其不同意首次购房者面临危机的说法。
直到现在，新西兰房市仍处于“跌跌不休”的状态。
“试想那些在金融危机时期购置房产的人，他们当时也可能被认为是选错了时机。但如果他们选择继续持有房产，今天便能够坐享可观收益。”
Westpac代理首席经济学家Michael Gordon表示，在房地产市场高峰期购买是否为糟糕时机，仍然取决于购房者的动机。
“如果你是刚需客，那么把握市场时机不一定是你的主要目标。”他说。
不过，购买房产是否会导致财务困境，则是另一个话题。其中，测试利率扮演了关键角色。
“偿还贷款是否顺利，依然取决于借款人的自我管理能力。”Gordon指出，当下不会发生（大规模）抵押贷款违约事件。
然而，负资产可能意味着一些人获得‘top up’的能力有限，装修等计划可能不得不搁置。
不抛售，便不必恐慌
值得一提的是，在金融衰退期间，贷款往往会受到更多限制。当下，新西兰的借款人便面临着更严CCCFA（消费者信贷金融法）的规定。
专家认为，购房者应考虑房产的长期价值，而非短期价值。
对此，McQueen表示：“当抵押贷款顺利获批时，购房者可能会感到幸运。”
OneRoof数据合作伙伴Valocity估值主管James Wilson表示，任何房产购买都应从长计议，而不必在短期内感到持续恐慌。
“只要你仍有能力支付抵押贷款和与维系房产相关的其他费用，那么从长远来看，即使房价目前出现倒退也无关紧要。”
他表示，只要人们不抛售，就不必感到恐慌。
“这只是意味着购房者可能需要勒紧裤腰带过日子，不能再购置新车或装修厨房而已。”
他直言，进入房地产市场是好的选择，即使选择在2021年底的高峰期买入，也是如此。
新西兰独立经济学家Tony Alexander对此表示同意。
他认为，大多数人关注房产的长期价值，因此购买时间并不重要，只有少数买家反馈称后悔购置房产。
OneRoof数据合作伙伴Valocity估值主管James Wilson表示，只要人们不抛售，就不必感到恐慌。
“如果我是一个年轻的首次置业者，我找到了喜欢的房子，去年我就会购买。”
他说：“我们仍应预期未来新西兰经济，将会出现合理的增长。”
除此之外， Alexander还对近期的房市发表了其看法，并对房市未来做出分析预测。
经济学家：房市将“供不应求”
Alexander说：“自2021年12月房价开始下跌以来，经季节性因素调整后，月度跌幅平均为1.1%。”
“但是，本周新西兰房地产协会发布的数据显示，今年3月份的房价跌幅仅为0.2%。这是自2021年11月以来的最好结果。我们是否能有把握地说平均房价已经停止下跌了吗？”
“这么想是非常不明智的。因为，上一次房价看似要进入平缓期，是在去年10月时，新西兰统计局公布去年9月季度数据之前。”
“事实证明，去年9月季度的通胀率要比之前预期的更糟。这让我们所有人都知道，新西兰的高通胀问题比预期更难解决。”Alexander说。
他继续说道：“我对房产中介和贷款中介的调查结果显示，首次购房者已经‘回归’房市约3个月了，但没有任何迹象显示投资者也‘回归’。”
“自2021年3月税收变化以来，我们有压倒性的证据表明大部分投资者的购房数大幅下降。但却没有证据表明投资者们希望卖房。”Alexnader说道。
Tony Alexander。图源：Fiona Goodall
不仅如此，他还认为，近期新西兰处于住房需求大于住房供应的时期。
“数据显示，现在新西兰每年净移民数增加52000人。这意味着新西兰人口增加了1%左右，需要大约19000套额外住房来让他们居住。”
“然而，目前建筑业却处于金融危机以来最大的衰退。在截至今年2月的3个月中，新建筑许可获批数同比减少了18%。”
“这意味着，今年晚些时候，租金可能会出现上涨的情况，公屋申请人数增加，并可能使平均房价开始上涨。”
Alxander最后说道：“届时房价上涨的速度有多快？这无法确定，因为有太多不确定因素在起作用了。但我认为，房价届时上涨速度，将于人们意识到我上述说法的速度成正比。”
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