继3月全国二手房市场的小阳春之后，4月的房地产市场退烧明显，所谓的小阳春来的快去得也快。
全国二手房销售降幅明显。在今年反弹明显的一二线城市，进入4月后二手房成交的下滑幅度同样引人注目。
这说明3月的楼市小阳春，其中有很多是过去一年积压需求的集中释放，在接下来要更多考验的是居民购房的内生动力。那从4月的数据来看，这种内生需求与大家原先预计的还是有不小差距的。
特别是3月经济数据出炉，在总量一片大好、GDP大超预期达到4.5%的背景下，房地产的拖后腿数据就显得有些格格不入。
今年第一季度，房地产开发投资额同比下降5.8%，3月新房开工面积下降29%，负增长甚至还比前值扩大了。这就更加坐实，现在的新房需求恢复还任重道远。
对居民来说，好不容易大病初愈，如果要买房的话，面对市场上海量挂牌的二手房源，二手房既无期房的不确定性，而且量大价优，供给如此充分，干嘛非要选择新房？
但是房子啊房子，你再不支棱起来，今年的CZ可怎么办啊？
根据今年一季度的CZ数据，一季度的税收开始由负转正，同比增长了0.5%，出现小幅增长。
但是1季度的支出却仍然很高，两会上定调咱们今年CZ政策要加力提效，所以很多支出在时间上前置，一季度已经花完了全年预算的25%，这么快的速度在近十年内排名第二。
尽管随着经济的恢复，税收勉勉强强由负转正了。但是卖地收入却继续下滑。
一季度政府性基金收入也就是卖地收入同比下降-21.8%！距离目标0.4%仍然大相径庭。卖地收入不举对CZ形成了巨大拖累。
特别是由于众所周知的原因，去年的CZ收支还出现了巨大的亏空，需要平滑到未来几个年度去慢慢消化。
2022年算上税收和卖地收入这两块CZ收入的大头，广义CZ收入达到28万亿，但是与此同时，广义CZ支出却高达37万亿，形成了超过9万亿的CZ缺口，在历史上几乎前所未有！
复盘去年的财政，之所以出现远超历年的巨大缺口，原因同时出现在了收入端和支出端。
收入端，2022CZ收入只完成了计划的97%，十年内我们只有15年和19年税收只收了99%，其他年份都是超额完成任务，超过计划的100%。
之所以去年没完成，一方面是留抵扣税的因素。为了对冲经济的下滑，而主动放弃一部分税收。这部分账可以算到疫情的头上。
另一方面是卖地收入下降了20%，少收了近2万亿。这部分的账就不太好甩给别人了。
如果非要说，那就只能怪祥子们怎么突然失去了买洋车的梦想；要怪孔乙己们为什么不愿脱下长衫甘当闰土；要怪新生儿太少而大学生太多；要怪65岁都吵吵着不愿延迟退休，而35岁职场人为什么不早点辞职去追寻人生自由。
支出端，由于众所周知的原因，去年的支出也远超历史新高，压力山大。而支出的大头主要涌向了哪里？
2022年支出分项由高到低依次为：卫生健康17.8%、债务付息8.7%、社保就业8.1%、教育5.5%、交通运输5.3%，而科技支出只能排倒数第五，仅占3.8%……
社保支出的高增，与那个原因同样直接相关。因此去年花钱的大头，概括来说就是两点：FY和还债。
既然亏空的原因我们已经找到了，那么去年那么大的缺口，我们最终是怎么填上的呢。
广义CZ收入与广义CZ支出之间的缺口约在9万亿。
这其中在年初只安排了3.3万亿的赤子规模，通过发行国债来填补。至于剩下的部分，则分别通过新增债务规模、使用往年结余的老底子、要求国企上缴近几年利润的方式来补。
其中财政赤字（发债）3.3万亿、调入资金及结转结余2.4万亿、专项债（发债）3.6万亿、国有金融和专营机构上缴利润1.8万亿。总算是把缺口给补上了。
由于年初预留的发债指标不足，到了年底甚至出现了发债额度不够用的情况。专项债额度早在3季度就已告罄，最后年底时不得不变出了一招政策性贷款，通过政策银行以贷款的名义向基建项目进行支出。
十个锅九个盖，左支右绌不可谓不难。
如果房地产再不支棱起来，卖地收入再拖后腿的话，我们后面的CZ该何以为继？
仅仅是为了填补去年的缺口，我们过去一年ZF就新借了7万亿的负债。
继续负债，还有空间吗？
2022年中国宏观杠杆率已经达到了280%，去年一年就增加了10%，这增加的近12万亿负债当中，ZF负债就占到了7万亿，占比近6%。
至于居民，去年增加的杠杆是多少呢？
居然是0耶！剩下的一半基本上是企业增加的杠杆，而居民杠杆已经连续3年没有增长了。居民加杠杆的空间基本摸到了天花板。
经济体量大如美国，他的宏观杠杆率才300%左右，如果中国达到美国那样的债务水平，爆雷的风险将大大提高。按照每年10%的增长，中国的负债空间也最多还能支撑2-3年。
因此，单纯依靠政府负债，我们除非短期内抗风险能力超越美国，否则这样下去恐怕没几年就会无以为继。
那么，出路在何方？
这么快实现全国不动产的统一登记，这其中的指向意义不言自明。全国不动产联网统一登记，毫无疑问是实行房地产税的前置条件。
但是在今年房地产税是不可能推出的。因为今年的经济还是太脆弱了，特别是房地产市场还远没有谈得上恢复元气。
看下我们开头谈到的4月房地产市场数据，如果在房地产尚且脆弱的条件下强行上马房地产税，那势必会是对房地产市场的致命一击，这一击很可能就把房地产市场锤到地板上再起不能。
但是如果一直不上，去年留下的CZ赤字还有多久才能填补？中国的债务杠杆率距离最后的倒计时还有几年？
因此去年的财政问题在客观上也一定会促使房地产税出台的时间窗口提前，从原来的至少3-5年稳办缓办，变成也许2-3年内就会落地。
房地产税，它大约的确是离我们不远了。或许你还没有准备好，或许你会说时机还未成熟，但是我们怎么想其实并不重要。
毕竟中国的财政，等不了太久了。
写文章不易啊，一篇文章的背后鹅少要查好多资料，也不要求大家啥，看官们点个免费的"在看"可以不？分享转发就是对鹅少最大的支持！谢谢看官！
继续阅读
阅读原文