前不久，曾经公开征男友的私募魔女李蓓提到一件事。2020年底，她曾经去上海虹桥拜访一位民营开发商，交流了一个多小时，还做了PPT，力劝对方及时收缩。但对方没有听她的意见。
后来，那家公司暴雷了。
包叔发给我这个故事，和我说，好像所有活下来的公司历史上，都有这么一个抉择时刻。
1999年，刚成立五年的亚马逊内斗不断，换了新的CFO沃伦·简森。
这位做实业出身的财务官一贯保守。到亚马逊不久，就抱怨互联网公司太浮躁了，她认为公司手里必须有现金，不然以后很麻烦。
她赶紧张罗融资。当时互联网已经开始被媒体唱衰，在美国融资很难。大摩建议他们可以试试去欧洲。
于是2000年2月，亚马逊向海外投资者出售了6.72亿美元的可转债，利息相当高，有6.9%。
当时甚至亚马逊内部很多人都觉得她疯了。但就在一个月后，互联网泡沫破了。
股市大崩盘，美国最大的几百家互联网公司，市值总共跌了2万亿美元。亚马逊市值更是一度跌到了几十亿美元。
但正是融来的6亿多美金现金，让公司顶住了所有压力。那笔债如果晚发一个月，今天也许就没有亚马逊这家公司了。
连亚马逊这种企业，命运也只系于某个人的一念之间。看了这些事，不免会陷入宿命论的悲观情绪中。
过去几年中国地产公司的经历，我觉得很像当年互联网泡沫破灭的时刻。没有预兆，不给准备时间，所有人被甩入轮回的漩涡。
漩涡停下，遍地狼藉，那些还活着的，支撑着站起来，摇摇晃晃，感谢命运的放过。
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上周五，4月14日，中骏集团董事长黄朝阳约了两个朋友打高尔夫球。打完球回虹桥总部的路上，朋友和黄老板感慨，虹桥的地产一条街曾聚集30多家地产公司总部，而现在四散凋零。
几个小时前，中骏集团的财务把3亿多美元打到了托管账户；在此之前他们已经在公开市场上陆续回购了2亿多美元的优先票据。
这意味着，4月19号到期的5亿美元债，本息可以足额按时兑付。中骏今年最难的一关，算是闯过去了。至少到明年四月前，他们可以轻松一点。
兽爷的好友子姨曾经统计过，中国最大的三十五家民营房企，债券“零违约”的只有九家，如果再把债券交换和展期过的房企排除掉，不用一只手就能数完。
恒大爆雷之后，地方政府对房地产账户进行了史无前例的严格监管，销售资金想提调回总部进行集中统筹管理，几乎是不可能的。这导致开发商现金流断流，一些年销售数千亿的企业，竟然到了连几百万利息都兑付不了的程度。
这不是一次普通的危机，而是突如其来的行业休克，以及信用塌陷。
从2021年9月恒大爆雷开始，到2022年年底“16条”出台，是前所未有的16个月。18岁就开始创业的黄老板，在内部感慨：
2022年是创业38年以来最难的一年。
在这样的情况下，中骏算了下，2022年他们境内外公开债一共兑付了：
115亿元人民币。
与此同时，他们还兑现了5万套房子，今年一季度，又有了将近8000套。在一场极寒气候下，企业又多活了一年。对于买了中骏房子的业主来说，安全感也增加了一些。
以前，地产行业的三大未解之谜是，融创的钱哪来的，恒大新车长什么样，碧桂园有多少个区域？
兽爷的好友包叔说，现在新的未解之谜又多了一个，排名30名的胡建开发商中骏，为什么能在极端气候中活下来的？
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对于中国的地产商来讲，日子最好过的一年，可能就是2017年了。
有了棚改和货币宽松，那一年房地产烈火烹油，碧桂园恒大一夜之间实现了资产负债的大反转。
很多公司冒了出来，他们紧跟着融创的魔鬼步伐，加杠杆借钱搞大声势并购；拷贝着合伙人机制，冲进二三四线城市，希望成为下一匹黑马。
于是有了2018年1月，南京朗诗老板田明在中国房地产行业的乌镇大会——中城联盟论坛上炮轰：
我们，受人尊敬吗？
他说有的公司号称3到4个月就能开盘，并当成核心竞争力到处夸耀；有些企业为了上规模和排行榜，就让统包单位、销售代理公司假签约，甚至干脆花钱买排名；有些上市公司借高利贷增加账面资金，来粉饰财务报表。
大家都是那么大身家的老板，挣的钱几辈子都花不完。
为什么还要做那么不堪的事情？
中骏的黄老板，也曾被繁花似锦的年代推着往前走过，但有件事，让他产生了警觉。
2017年，黄朝阳和其他两个开发商合作开发福建的一个项目。两位合作伙伴，一个是当地的小开发商，另一个是中国最大的开发商之一。
后来，两位合作伙伴闹了矛盾，黄朝阳作为中间人去调解。这位小开发商的老板告诉他，自己并不怕对方：
无论是产品，还是对市场的了解，乃至成本管理，我们都打得他满地找牙。
这件事让黄朝阳大为惊讶，他去市场上了解了一圈，发现果然如此。他突然意识到，如果行业龙头都没有竞争优势，只能说明一个道理：
纯住宅的地产开发没有护城河。
敢这么说自己行业的，黄老板可能是第一个。他撕开了一个残酷的现实，无质量的增长是没有意义的。如果开发商的能力没有差异，未来在土地市场上，要么比谁赚得少，要么拼运气。
回去不久后，黄老板就提出了转型战略，在住宅开发外，要有持有型物业的运营能力。不要被好赚的钱蒙住双眼，一定要做一些有门槛的事情，建立自己的护城河。
微博上看到一个段子。凡是倒闭的公司，70%都在墙上挂过“厚德载物”；如果再出现“天道酬勤”，倒闭几率增加15%；如果以上两种和“上善若水”、“宁静致远”同时出现，基本没救.......
我问中骏的朋友，黄老板办公室挂什么字，他们说从厦门那时候起，就挂着：
惧者生存。
在那个“清华北大不如胆大”盛行的年代，恐惧感、危机感、敬畏心，曾经是濒临灭绝的物种。
3
彼得·德鲁克曾引用过一个对企业家的定义：
企业家的本质，就是把资源从低收益项目的生产，转到高收益项目生产中去的人。
这几年，黄老板做的事情正好与之相反。是把买地盖住宅的钱，转到低收益项目的持有型物业。
新业务做什么，黄老板当时面前有很多选择。最终，他确定了一条原则，一定要能和住宅业务产生协同效应，说白了，能让拿地变得更容易。很多业务方向就此被排除了：
酒店、写字楼没法协同拿地；
产业略带机会主义，无法复制；
文旅在郊区，外溢住宅利润难兑现；
物流与住宅方向不一致；
旧改周期长，没有提前布局的企业很难吃到红利。
最终，他认为只有购物中心和长租公寓，契合中骏的住宅业务方向。新的转型战略因此成型——一体两翼。住宅为主体，两翼为购物中心和长租公寓。
按照黄老板的盘算，未来一块普通的宅地，可能所有的百强房企都会来争；而能做商业体的，也许只有5-10家；如果再加上长租公寓，也许就只有3-5家在争了，这个模式提高了拿地的准入门槛，是一条差异化竞争的路。
但其实，做新的业务，哪有那么容易。尤其是长租公寓，看着浓眉大眼，政治正确，其实坑过很多开发商。
在一个租售比很低的国家做长租公寓，本就是根本行不通的商业模式。很多开发商年底一算账，发现利润还没有贷款利息高。长租公寓之于地产公司，更像是多元化奶油蛋糕上的点缀。
眼下少数接近跑通长租公寓模式的，黄老板算一个。他不走二房东的收租模式，而是走资管模式。澳大利亚最大投资银行麦格理的房地产部门主管的陈坚，被他挖来负责长租公寓。
在拿地之前，中骏就已经和基金谈好投资预期，项目一到手，中骏就实现退出，只是做小股操盘。这种国际投行很熟悉的业务，在中国还不多。
一个鸡肋般的生意，就这样被做活了。如今中骏每个长租公寓，背后都有基金，而且都是国际顶尖的基金，比如基汇资本，中东主权基金、黑石、KKR......
2021年，杭州临平区出了一块大幅的综合性地块，住宅+商业+人才公寓，当地政府设置了苛刻的前置条件，一家挺有名的国有综合开发商，觉得自己十拿九稳。
但拍地时，中骏突然杀出，成功截胡。当地领导很不放心，他们不认为这家名不见经传的企业，能搞定附带的办公楼和人才公寓。
于是，黄老板把杭州的领导请去参观上海虹桥的中骏广场，那是“宇宙中心”规模最大的商业项目，领导看到30多幢写字楼，业主包括平安、唯品会、安踏这样的企业，还看了住了半个地产行业高管的方隅长租公寓，才终于放心。
这便是过去两年杭州临平区最大的开发项目鼎湖·未来云城，它成了当地的地标，也为中骏输送了将近百亿的住宅销售额。
如果没有一体两翼，过去几年，中骏不可能在上海、杭州、苏州、合肥、北京的土地市场中，拿到那么多项目。
回头来看，最终活下来的民营开发商，基本上都有购物中心业务，这似乎不是幸存者偏差。
道理其实也不难懂，购物中心沉淀了很多资金，让开发商没有条件去激进；购物中心的运营，又需要相对务实的心态。人有了害怕的能力，才会有避灾的意识，说到底还是那四个字：
惧者生存。
4
2022年底，黄老板算了一下，公司有441亿的有息负债，境外209亿，境内232亿，其中194亿都是银行贷款。非标借款比较少，债务结构比较简单。
黄老板在内部总结经验时说，当香港美元债发行不用抵押不要担保的时候，中骏的美元债基本上一年只发一支：
中骏按住双手，没有超额融资。
管住自己的手，说起来容易，其实相当不容易。开头那个力劝开发商收缩规模，却惨遭拒绝的故事，代表了当时大多数民营开发商的心态。
有意思的是，当时黄老板已经在中骏推行收缩。15家城市公司，先是压缩为10家，2020年底，黄老板和团队盘点了十家公司的利润，又进一步最终压缩为6家。
到了2021年初，中骏进入了全面战略收缩期，当时很多房企因为不想还美元债，而主动躺平、违约、暴雷。但中骏因为行动得早，保住了信用。他们的核心干部几乎一个都没有离开，最终才能集结力量去闯那最后一条路：
销售。
守住了信用，才能去谈战略，最终销售人员才能像央国企一样，拍着胸脯对进售楼处的客户说：
我们是安全的。
极端气候的16个月里，公司始终优先保证两拨人的收入——中介有收入，营销团队有收入。公司的造血功能，因此被完整保留下来。
他们将项目分为几类，那些面临融资债务刚性偿还压力，需要自筹资金的项目，要快马加鞭，用促销来提高流速；能给公司带来净现金流的，要根据时机搞促销；没有经营压力，而且没法归集资金的，要守住利润，甚至要提价销售。
集团负责具体业务的高管，以及区域高管，都被黄老板要求到一线去。他说，我们要向小开发商学习。盯销售，盯竞争对手。随时了解困难和解决问题。当时，开发商的信用已经严重受损，供应商、分包商、中介和客户，只有见到高级别领导，才会放心。
哪怕很小的城市，分管营销的领导也要飞过去，亲自和中介机构谈带客佣金。在很多别人不重视的市场，他们拿到了渠道。比如昆明郊区的一个项目，单月销售也一度过了百套。
活下来这件事，被当成了一场战争去打，最简单也最有效的策略只有一个：
用极致的具体化，压垮你的竞争对手。
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去年看了电影《长津湖》，虽然早就知道“冰雕连”，但还是会被那个场景震撼到。
那就是极端气候，当时朝鲜出现了零下38度的极端气候，从南方集结而来的志愿军，一半人没穿冬装就进了朝鲜。长津湖战役的主力九兵团，因此出现了大面积的冻伤。
我想起来曾经看过一个迟浩田上将的采访，他告诉记者，长津湖战役中：
自己是全营唯一没有冻伤的人。
当时迟浩田是九兵团235团3营的教导员，一进入朝鲜，他就严厉地让战士落实御寒和防冻伤措施，比如冻僵后不要烤火，而是要用冰雪搓手搓脸；比如不要长久呆在一个地方，保持血液循环。
从连到排到班，一点都不能含糊。因为他的严格，3营没有出现严重的冻伤，保持了战斗力。迟浩田因为突出表现，后来一路晋升上将，还担任过国防部长。
而他之所以知道这些土办法，是因为小时候曾经和父亲去过东北，经历过极端气候。
想想都觉得心酸，就是这些看似简单的知识积累，决定了生死，让人与人之间的命运，发生了巨大的分野。
现在，中骏也是穿越过极端气候的了。从去年年底开始，还惊魂未定的开发商开始迎来好消息了，第一支箭、第二支箭、第三支箭，银行的授信，都开始送上门。在最艰难的16个月里守住信用金身，拒绝躺平的人，开始得到奖赏了。
前两天看到消息，央行要求有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况。住建部长之前也定调，房地产重新成为了顶梁柱和压舱石。
黄渤说得对，成名以后，突然会发现身边都是好人，每一张脸都洋溢着笑容。
几个月前，半夏资本的李蓓开始公开表示看好地产：
地产股的机会，是10年一遇级别的机会。
她的话，是对那些没有爆雷的开发商说的。她说，地产公司的资产价值已经被严重低估了，受到重创的资产负债表总会修复，他们手里的存量资产，会因为房价企稳回升，价值会剧烈反弹。
哈佛商业评论收集了三次经济衰退期间，4700家上市公司的命运，发现有17%的公司情况特别糟糕，甚至破产；但也有9%的公司不仅复苏，而且蓬勃发展。
1971年，索尔·阿林斯基在《激进份子的守则》中说：
永远不要浪费一次好的危机。（Never let a good crisis go to waste）
好的危机对人和组织的影响，可能要很多年以后才能显现出来。人生90%的努力，不过是让自己在场而已。
5亿美元债的如期兑付，让黄老板和中骏收获了很多外界的表扬，甚至有人说他是虹桥硬汉。这波操作的本质是和人性对抗，黄老板已经在内部说，这是成为百年企业的必经之路。
但周一的早会上，黄老板和高管们没有一个人再提起还债这件事，一如往常。会议中途，黄老板突然停下来，问了在场的人一个问题，这个问题他一年前也问过：
我们凭什么活下来？
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