各位知道3月二手成交了多少套么
将近2.4万套上下，撇清所有情绪，理性来看这个数字
这是2021年8月以来的最高成交，也是近20个月来二手成交首次破2万套
但看到这个数字我的第一反应是有点懵
2.4万套的成交是让人有点懵的，一方面去年6月、金九银十都没等来2万套，现在就这么默不作声的来了
不过更懵的是这个成交体量跟目前的市场热度根本不符啊
因为市场体感根本不是这样
链家中介小哥跟我一样懵，因为3月当月的转定成交明明变少了，从中介门店到全市的统计数据都显示客户量、带看量都在清楚的下滑，可成交怎么却上来了
太平洋3月全市业绩环比下滑16%，其他带看量数字也一并下滑，更明显的是愿意降价的房东变多了
市场上卖不出去房子的房东、没人来看房的房源，各位中介盆友、各位正在看房的小伙伴应该比我还清楚
可为什么这个3月的成交却能冲这么高，这也是这个数据让我觉得妖的地方
所以背后到底发生了什么
01
一个成交趋势值得关注
我打开了3月成交的每周成交
确实成交蛮多的，每周都几乎在五千套以上，而过去大半年的每周成交几乎都在四五千套，超过五千套的都不多
全市网签©太平洋房屋
但很神奇的一点各位发现了么，基本上每周的成交都在逐步减少
这个清楚的下滑在前两周还不明显，但到了第三周第四周趋势就出来了
最新的一周更明显，破五千，只有4700多套
各位知道一般月度成交里面月末都是什么状态么
我列举一下正常成交月的月度数据，这是去年6月之后每周成交数据
基本月初占比最低，月中不断上升，基本都会月末翘尾
这跟中介月末冲业绩促成交有关，但这个趋势是即便成交比较差的月份也依然如此，但3月不是
不仅没有甩尾，连平稳都没有，成交套数逐周下滑，甚至跌破当月平均水平
3月的成交高位可能跟2月网签滞后有关，但整体来看3月市场的成交热度是在肉眼可见的走低的
这也难怪我们会觉得3月的体感跟2月完全不一样
一位链家店长分享说，我们公司3月数据显示都在下滑
他所说数据就是客户咨询量、带看量、以及手里的转定成交（3月当月成交）
太平洋则发来了成交较高板块的收客跟带看数据
一方面是2.4万套的高成交，另一方面却是不断走低的成交趋势
也就是说数字是上去的，但市场却是不断走低的，3月成交能有多夸张，体感就有多分裂
02
海量挂牌不断冲刷二手成交存在感
翻过年来二手库存的挂牌量是不断攀升
按道理说挺正常，但这个3月二手挂牌有点猛
之前为各位带来的外网挂牌库存数据，目前各大平台外网挂牌数据已经来到10万套上下
这个数字已经达到近一年最高
并且从2月到3月短短一个月增加了1万多套
如果这个数字还不够直接的话，我们看下链家3月的内网+外网的总计库存
截至3月18日
这个数字过往一直稳定在10万套左右，但这个3月来到13.4万套
这个数字不同于库存房源，它意味着市场新增房源真的多了很多
我们对比下2月、3月挂牌增速跟成交增速
2月成交1.9万套、3月成交2.4万套，环比增长26%
2月房源库存10万套左右、3月库存13.4万套，环比增长34%
也就是说，成交的速度赶不上挂牌的速度
试想下，房源库整体比以往新增3万多套的情况下，市场成交却只增加了几千
这背后多的是卖不出去房子的房东，这也难怪我们会有如今的市场体感
一线中介跟我说现在能卖出去的房子基本都是降价比较多的，或者是房子本身在房龄、小区品质各方面都比较好的
在我看来房东愿意降价就很能说明问题
房价不是由中介决定的、也不是由政策决定的，最终还是市场来决定的，房东挂出去的房子两个月没人看，如果他诚心想卖的话，那大概率是要降价的
03
还有两个数据很值得跟大家分享
就是非成交占比
也就是我们常规意义里的手拉手交易，包括但不仅限于房产证名字增减、赠与等形式
这个数字在过去半年里基本维持在19%-21%左右
但3月里它的但绝对值变了
3月二手成交里的手拉手成交绝对值环比增长14.1%
具体数字来看，2月手拉手成交4134套，3月手拉手成交4717套
也就是说，3月二手成交变多的同时，手拉手交易也在变多
这其中有因为打新腾挪购房积分的可能，也不排除其他可能，但手拉手成交的二手交易变多了
而这部分也成为高成交、低热度的原因
而其他中介成交房源里面，中介朋友跟我分享的比较好卖的房源主要分两类
第一种就是房屋质量过硬的，就无论是房龄还是小区品质都不错的小区
另一种就是降价比较多的房子，更加符合市场价格，也更容易成交
这些房子主要分布在哪呢，我看了下过去3月各板块成交
排除掉成交低于50套的板块，全市3月成交增长TOP10板块分别是这些
这些板块基本都是刚需、首改板块，尤其是江桥、普陀的真如、桃浦，浦东的三林，也就是说刚需、首改可能是这拨成交的头部
04
所以3月是有点妖的
还是那句成交数据有多高，体感就有多分裂
来自延迟成交、也有非中介成交的因素，不过更重要的可能是整体挂牌体量冲淡让真实的二手成交变得更加冷却
所以2.4万套这个数字，最后得解读依然还是那个字，稳
不是为了稳而稳，而是当我们抽丝剥茧数据之后，会发现2.4万套更像是一个滤镜
真实的二手市场依然还是那个二手市场
以上为正文，来自巧克丽丽
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