房地产的发疯时「贷」。
黄菀
编辑方婷
来源氪星研究所、36氪财经(ID:krfinance)
封面来源视觉中国
每个月欠债5000,一欠就是三十年,这样的日子居然会让人感到幸福?
房贷是怎么带来“幸福”的,还得让日本现身说法。
2009年,江苏卫视展开了一场中国幸福指数调查,得到几个结论,其中有一条是:有房贷的人比没有房贷的人幸福。
为了让这份幸福能延续得久一点,2023年,南宁领头,南宁、北京、成都、杭州、宁波等接连上调贷款还款年龄,直接让人“幸福”到100岁。
虽然中国人的平均年龄刚78.2岁,能不能活到100岁、活到那时候是不是能幸福都还不好说,但隔壁日本,倒是先帮咱们实验过了。
上世纪80年代,日本有银行推出了还款周期长达一百年的“百年贷”,不管几辈人还完才算完。
和日本这真正的“百年大业”相比,南宁推出的“百岁贷”,不过是个宣传噱头。
日本的百年贷如此离谱,却真有人去贷,为什么?
一个原因是,战后重建时期,日本社会发展出了“My home”主义,强烈追求稳定的收入、婚姻和育儿,而这一切的象征,就是有一套自己的房子。
更重要的原因是,在那个“卖掉东京就能买下整个美国”的年代,日本人绝对相信,日本房价会永远地涨下去。
即使倾家荡产,买到就是赚到,自己给子孙留的,不是贷款负债,而是升值资产。
后来发生了什么,不多说了,就单说几个数据。
泡沫破裂的1991年,日本国民储蓄率达到高点34.2%,之后一路震荡下跌,到2020年就28.32%了。
但是消费支出水平在此后基本处于停滞状态,同时,老龄化社会加速到来,对比下日本和中国的老龄化趋势曲线,能明显看出日本在1991年有个上扬拐点。
也没多花钱,却越来越存不下来钱,这钱都去哪了?还债了呗。
债都还不完,还敢生娃吗?还真生出来去“子子孙孙无穷贷”吗?
听说未婚男女朋友都能一起还房贷了,那万一分手了,这已经花出去的贷款怎么算?房子到底算谁的?
接力贷、“百岁贷”的冲击还没完呢,前几天,农行又推出了情侣特供连心贷,真是只有你不想贷,没有银行不让你贷的。
倒回2006年,又是中国农业银行这个敢吃螃蟹的,率先设计出了接力贷,并在8个省市试点推广。
猜猜除了北京上海这种一线城市,这批名单里还有谁?对,就是那个温州。
2007年的两会上,有人大委员提到当时的信贷乱像,他是这么说的:“走进银行,到处都是吸引和鼓励人们贷款的‘连环贷’‘接力贷’等优惠措施,哪里能看到严把信贷闸门的影子?”
虽然宣传打的旗号是“两代人一起合力买房”,但谁也不能保证用接力贷绕过限购限贷政策的,真是掏空自己钱包也买不起房的年轻人,而不是炒房客,这也是为什么接力贷后来被禁止了。
然而,上有政策下有对策,各大银行还是在搞,只不过宽松周期的时候搞的声音大一些,紧缩的时候就缩着脖子。
为什么?《大空头》里有句台词能回答这个问题:“没有哪个傻瓜会不还房贷的。”
能够长期稳定生息的房贷是所有银行都眼馋的优质资产,即使像华尔街那些银行,靠咨询啊、担保啊这些表外业务来钱更快,但面对房贷这大肥肉,都忍不住要去啃两口,更别提长期依赖净息差赚钱的中国银行们了。
这个净息差是啥意思,就是我们去银行存款银行要给我们的利息,和我们去银行贷款我们要给银行的利息,两笔利息之间的差值就是净息差,也就是银行能赚到的钱。
而房贷这个信贷引擎一旦熄火,自然就会带动净息差收窄。
2022年末,个人住房贷款余额增速同比低了10个百分点。银行净息差则从2021年的2%下降至1.9%,创下了历史新低。
虽然跟日本和英国等国的水平相比,我们的银行赚钱还是挺狠,但他们还是感受到了危机。
所以,接力贷和连心贷这些神奇的贷款产品一个接着一个的冒头,也没什么好奇怪的了。
前有南宁“百岁贷”,后有郑州的棚改货币化2.0,拆迁完给你发房票,为了支持房市,政府已经急到什么程度了?
回忆下,去年一年你的城市出台的那些政策,降利率、减契税,原来得交满好几年社保才能买房,现在半年就够了,够急的了吧?但最着急的,为什么是南宁和郑州?
2016年,南宁市开始实施“强省会战略”,带动了全省人口加速往南宁流动。
更多的人自然需要更多的房,为了建更多的房政府就得卖更多的地,卖了地的钱,再拿来搞基建搞经济,吸引更多的人。
这看起来像一个良性循环,然而,南宁这7年来,没能成功发展出一个强支柱性产业,在“搞经济”这重要的一环掉了链子。
南宁城镇化程度越来越高,可是人来了却又留不住,徒留飞涨的房价和超高的土地财政依赖度。
2019年,住建部点名批评了南宁等4个城市(南宁、佛山、大连、苏州)的房价涨得太快了。2020年,南宁财政对卖地收入的依赖度已经达到了66%。2021年,南宁房价开始下跌。
2022年,送车位、送物业费、送家装礼包、送十年免费地铁,包括接力贷等等奇招,南宁政府出了一个接一个,就是为了维持住房地产撑起的经济链。
2023月1月,南宁房产去化周期,也就是把存量房产全部卖掉的时间,还需要20个月。
你可能会好奇,南宁已经这样了,郑州还能比它更急?当然可以。
去化周期已经将近40个月的郑州,早就不屑于像南宁一样小打小闹,直接祭出了棚改货币化这个房地产救市“核武器”。
什么是棚改货币化?拆你房、给你钱、让你买新房。
政府着急让百姓买房,还有点稳定财政、促进经济的深层考虑在。
而开发商,就差直接说“房子滞销,帮帮我们”。送60万算什么?直接给你零首付都行。
不过,这扰乱市场价格的事儿,当然是刚推出就被住建部给查处了。
毕竟,郑州已经有银行开始上调房贷利率了,如果要继续跌,这利率还怎么涨?
所以,你们城市的房价现在是涨还是跌?
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