要说最近几年,最能让人体验一把坐过山车般刺激的
一定就是纯学区房了
有的学区房,能靠着学位一飞冲天,比如上海梅园,作为一个老破小巅峰时期能达到20万/平的单价,即使是一套50平的小两房也能跻身千万豪宅之列
还有的学区房,也能因为学位政策而身价暴跌,好比短短两个月就直降100w,去年一整年都高兴不起来的高兴花园
当我们还来不及感叹学区房的变化莫测,最近我又发现了一个事情:
上海的纯学区房,带看量上来了
梅园,从原先一周的几套增加到带看60组左右,整个梅园加起来能有400多组,单上个月的总成交就有45套
高兴花园,一周也能有60组左右的带看,且这个数字每周还在递增
高兴花园、梅园,这些可都是在去年从10多万/平或20多万/平跌下来的天价学区房,为什么现在突然带看量又起来了

为了一探究竟,于是我实地走访了上海几个曾经最火的优质老破小学区房
来看看,现在这个时候的上海学区房,市场真实情况到底如何
01
曾经跌最惨的高兴花园,价格开始回稳
我们先来看看高兴花园
还记得最疯狂的时候,这个作为上海郊区的一个老破小社区,因为对口闵行实验小学畹町校区和莘松中学双一梯队,在2021年年初,居然能卖到近10万/平
谁能想到狂飙后,剩下的都是冰凉

伴随2021年上海学区政策变化,眼见着高兴花园的价格一路从云端栽进泥土地
用中介小哥的话说,“当时我一个客户2020年底高位405万成交,后来跌到270万,仅仅三四个月就亏了135万,过户的时候从头到尾一句话都没说”
那么,现在呢
小哥告诉了我一个真实的数据,从今年开始到现在,这两个月成交了25 套,相比之前差不多翻了一倍
甚至整个高兴花园的成交价都开始有了微涨
虽然部分网签房源未能显示,但是可以看见的是,同样都是47平左右的户型,已经有部分房源的成交价可以上到7万/平
当然这个价格和最高峰时期的高兴花园还有一定差距,但总的来说现在整个小区的市场价都处于比较稳定的状态,也算是个好现象
此外,我还发现一个现象
就是小区内部部分楼间距较大的楼栋,已经开始拉围挡准备加装电梯了
中介小哥告诉我,加了电梯后的房源,大概能有30万左右的房价提升,相信这也能进一步带动高兴花园的房价升值
当然,这还不是让我最意外的地方,更让我惊讶的是,现在房东的心态转变
据中介小哥所说,去年基本只要有客户来看房,无论多忙房东都会赶过来亲自带看客户,讲起自己的房子来也是头头是道,熟练程度堪比职业中介
而现在,如果客户出的价格不满意,房东基本都不会特意过来跑一趟
一个最明显的现象就是,议价空间开始缩小
比如有一套挂牌325万的房源,客户出价322万,放在以前或许能以10%去跟房东砍价格,但现在降个2万、3万,房东可能就坐不住了
除非全款买下,才有谈价的可能
如果说不降价表明房东有了底线,那么还有的房东已经开始不断涨价了

踩盘过程中,有这样一套47平左右挂牌的一居室引起了我的注意
从小哥口中我得知,我们正在看的这套房源,三天前这套房子的价格是还是325万,现在已经到了340万
为什么可以这么任性
其实也是现在的成交市场给了房东信心,如今的高兴花园基本也能做到挂牌一套就能成交一套
再加上本身这套房子装修不错还在3楼,房东自然也就没有那么着急出售了,当然小哥也说这样的价格对比成交价还是有点虚高的
但总的来说,无论是价格的微涨还是房东心态的转变,这一切都离不开闵行一梯队学位的加持,也表明现在的学区房基本处于一个低位且较为稳定的状态
那么,那些比高兴花园学区还要强的学区房,现在又是怎样的呢
02
浦东最强学区房梅园,成交量回升
梅园的学区优势,放在整个浦东应该也是数一数二的了
注:每个街访对应的学位不同,需具体咨询
从冰厂田幼儿园到第一梯队的福山外国语小学,再到上海八大之一的建平中学
幼儿园、小学、中学一步到位,妥妥的从起跑线就胜了
除了学区外,梅园的区位优势也不容小觑,给大家看张图感受下
图片来源:链家
地处浦东商城路的梅园,距离东方明珠直线距离大概在2.4公里,在小区内就可以纵享上海三件套
也正是因为这样的三学区优势+区位优势,让梅园高峰时期的价格高得出奇,据中介小哥说他们成交过价格最高的一套,30平的一房总价739万,算下来单价24.6万/平
但后来也是在学区政策及三价就低的影响下,渐渐梅园也经历了从波峰到波谷的过山车时代,如今的单价也就在12万/平左右,但这样的价格也绝对不低
那为什么现在的带看量起来了
首先一个很重要的原因也是基于现在特殊的时间节点,因为4月23日是公办学校提交材料的截止日期
什么意思
举个例子,由于上海很多热门学校过于抢手,不仅要求人户一致,甚至一旦入学人数过多,可能还会参考取得房产证的时间
换句话说,只要你是在4月23日前拿到房产证,就能比之后拿到的人更有入学优势

因此每到3月、4月都是学区房的带看高峰期
据小哥反映,最近只要到了周末,店员总共50多人吧,一个人影都找不到,大家都带着客户看房去了

带看量增加,自然成交的几率也就更大了
就拿面积较小易上车的梅园三街坊来说
仅仅一天时间,就成交了3套均价15万/平的房源,这个成交套数算是很不错了
并且现在大多数客户都是全款购买,为的就是缩短流程赶上4月23日的节点
此外,大家有没有注意到成交周期也在变短

相比去年的成交周期在2个月左右,如今基本1个月就能成交,最短15天也有成交的
成交量的上涨和成交周期的缩短,确实让梅园又开始焕发生机,但另一方面我从中介小哥口中得知,即使是学区强势如梅园,如今的溢价空间也在缩小
首先我们对比周边小区来看
周围崂山乳山附近不带学区的房子均价也在10万/平左右,相较三学区优势的梅园六街坊如今13万/平的成交价,其实已经是一个相对正常的学区房价格
再来看,小区内部的差价也在不断缩小
整个梅园板块只有五街坊、六街坊是三学区,其他二至四街坊街坊是双学区,这两种房型的差价放在以前能有个40、50万,到现在大概也就30万左右了
无论是高兴花园还是梅园,这些算是较为顶尖且至少双学位的学区房,其学区优势都在被压缩
那么,在上海相对学区资源单一一点的学区房还挺得住吗
03
对口单学区的巨西小区,多了想要置换的人
当我才走进巨西小区附近的中介门店时,正好遇见一位业主来挂牌自己的房源,旁边中介小哥也很熟练的回了句,“好的,打新是吧”
据小哥透露,今年的挂牌量确实比去年有所上涨
而大部分人都是学区用完了,想要拿出来置换
作为同属于梅园板块的巨西小区
相较于梅园六街坊这种从幼儿园到中学都是强势名校,这个小区主要对口初中的进才北校
一来对于单学区房来说,小孩读书的战线不像梅园那么长,需要等到小孩上到中学了才开始往外抛
再者作为快30年的老房龄小区,小区自身也已经较为老旧,因此住户的置换需求也就多了起来
至于出售价格嘛

9.5万/平左右的成交价,在同样经过了那波学区房猛降后,和前两年对比其实没有太大的变动,基本持平
此外,最近两个月成交量也还不错,大概成交了6套左右
成交周期在50天、100天的都有,一些挂牌一两年左右的房源也开始成交了
对于巨西小区这样仅有单学区,且周边还有不少同类产品,附近的西镇、巨杨中星张杨苑,都是对口进才北校
这类较为老旧的学区房,或许在未来的置换需求还会更大

04
这么来看,上海纯学区房也在逐渐回归理性
这次在我踩盘学区房的过程中,基本每一个中介小哥都说过这样一句话
如今的学区房总算是回稳了
其实不论是对于中介,还是整个学区房市场而言,从前期的报复性上涨,再到去年直线型的下跌
本质上这样的市场并不健康

当房价突然猛涨,业主会急于高价抛售,成交量会变大,但后期一旦出现回调,容易导致房源之间出现相互踩踏降价,整个市场也都会特别难做

而如今当价格处于较为稳定的状态,无论是房东还是客户,心里其实自己都有杆秤,也很清楚自己的房子什么价格能卖得对或值得买
再加上三四月本来就是每年学区房成交的活跃期,带看量和成交微涨都是比较正常的市场现象
于是我们看到这样的市场下,上海的纯学区房也在逐渐回归理性
毕竟房子本身就是用来住的,所谓的学区房也不过是锦上添花罢了

以上为正文,来自Moon
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