前苇沟地块此前“生不逢时”,抛开疫情及房地产下行等因素影响,虚高的起拍价及周边供大于求的市场也让开发商望而却步,“今年市场回来了,只要有足够利润空间,还是有人感兴趣的”。
作者:田国宝 
封图:图虫创意
导读
壹  ||由于2021年下半年房地产市场开始转下,开发商逐渐失去拿地动力,2021年11月,包括前苇沟所有地块在内的共计26宗地取消出让。2022年5月31日,第二轮集中供地结束,前苇沟003地块等3宗土地流拍。
贰  ||前苇沟地块对未来商品房价格没有做明确限制,不过从周边项目价格看,其未来售价很有可能保持在金盏地区7.4万元/平方米的水平,按照这个价格,地块有较大的利润空间。

2023年北京拟供应商品住宅用地清单第一轮23宗宅地中,目前有2宗接受用地预申请,截止时间为3月21日。
其中,“北京市朝阳区孙河乡前苇沟组团棚户区改造土地开发项目002、003地块R2二类居住用地”引人瞩目,因为前苇沟003地块经历过两次流拍,这一次,003和002成立新的组合,计划再次入市。
一位TOP20房企投拓人士认为,前苇沟地块此前“生不逢时”,抛开疫情及房地产下行等因素影响,虚高的起拍价及周边供大于求的市场也让开发商望而却步,“今年市场回来了,只要有足够利润空间,还是有人感兴趣的”。
两次流拍
前苇沟住宅组团位于朝阳区孙河乡,北侧是首都机场高速,跨过机场高速就是知名的别墅区,南侧紧邻金盏住宅组团,东侧是温榆河,西侧有一个赛车场和蟹岛等游乐设施。
002、003地块位于前苇沟住宅组团的西南边缘,与九章别墅相邻,合计用地面积6.15万平方米,建筑面积9.22万平方米,起拍价40.4亿元,起拍楼面价4.38万元/平方米;最高限价46.46亿元,楼面价上限5.04万元/平方米。
当竞拍价触及上限后,将转入竞拍现房销售面积,起始报价为1000平方米,上限为4.7万平方米;现房销售竞拍达到上限后,则转入高标准商品住宅建设方案投报。拿地资金必须为企业自有资金。
目前地块还未正式挂牌,处于出让预申请阶段。根据北京市规自委公布的信息,地块预计在5月16日前挂牌上市。
这是前苇沟地块第三次入市。早在2021年5月,前苇沟一次性推出包括001、002、003、006、007、012、019在内的7个地块进入集中供地市场,其中006和007组团出让。
2021年8月30日,北京第二批集中供地推出43宗土地,朝阳区推出11宗,即包括前苇沟的6宗,由于2021年下半年房地产市场开始转下,开发商逐渐失去拿地动力,2021年11月,包括前苇沟所有地块在内的共计26宗地取消出让。
蛰伏半年后,前苇沟003地块再次进入2022年第二次集中供地,地块编号由2021年41号地变成2022年23号地。2022年5月31日,第二轮集中供地结束,前苇沟003地块等3宗土地流拍。
与2021年相比,2022年这一次供地中,前苇沟003地块的起拍价由原来的27.1亿元降至19.2亿元,起拍楼面价由原来的6.1万元/平方米降至4.38万元/平方米。
2023年,前苇沟003和002地块绑定一同出让,起拍价没有变化,与2022年保持一致。
胜算几何
最近几年,北京土地市场的供应主力在朝阳区,朝阳区宅地供应主要集中在孙河、崔各庄、东坝等几个板块,占比超过一半。前苇沟正好位于这几个区域的中间。
孙河区域位于前苇沟西北侧,隔机场高速和京平高速相望,两地直接距离3.5公里左右。作为较早开发的区域,早在2012年,孙河就出让了第一块土地,土地楼面价从最初2万元/平方米,涨至2019年最后一块土地出让时的6.9万元/平方米。
目前孙河仍有一个在售项目,售价在10万元/平方米到14万元/平方米不等。北京市住建委网站信息显示,2021年12月该项目开盘以来,累计发放三个预售证,住宅累计网签套数为22套。
金盏区域紧邻前苇沟,相距不到1公里,目前有三个在售项目,除了较早开盘的金港家园外,其他两个项目销售均一般,目前共有产权的价格在6.5万元/平方米左右,商品房价格在7.4万元/平方米左右。
崔各庄距离前苇沟4公里左右,也是北京近年土地供应最为密集的区域之一,2021年以来,崔各庄有7个住宅项目前后入市,除了个别项目销售较好外,多数去化较难。目前均价在8.8万元/平方米左右。
东坝位于前苇沟南,相距在5公里左右,与金盏区域相邻。2021年以来,先后有5个项目入市,目前商品房价格在7.7万元/平方米左右。
这几个区域有一个相似点,即房价相对较高,去化较慢。对比来看,几个区域优缺点都较明显,孙河和东坝区域有配套地铁,公共交通较为方便,但周边环境一般;崔各庄、前苇沟和金盏区域周边环境较好,但距离地铁均不近,未来出行较为不便。
从楼面价来看,孙河楼面价接近7万元/平方米,崔各庄、金盏和东坝的楼面价也超过5万元/平方米。相比而言,前苇沟地块4.38万元/平方米的起拍楼面价,在整个区域处于较低水平。
前苇沟地块对未来商品房价格没有做明确限制,不过从周边项目价格看,其未来售价很有可能保持在金盏地区7.4万元/平方米的水平,按照这个价格,地块有较大的利润空间。
上述房企投拓人士认为,即便是有房企拿下前苇沟地块,未来产品也不好做,“十几万的豪宅卖得不好,6万多的项目卖得也不好,除非你能做出更低的价格和更好的品质,否则只能像其他盘一样熬着”。
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