摘要
公众对改造房屋有高度兴趣。根据ATOM数据解决方案的统计数据，房屋被改造的速度达到了14年来的最高点。
投资者也从他们的固定资产中获得了更高的回报率。因此，市场繁荣也就不足为奇了。虽然这种投资策略可能是有利可图的，但它并不是没有一些重大的税务影响（即旧房改造税）。
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一、旧房改造 FIX & FLIP的税务处理 
你的FIX & FLIP投资的税收待遇取决于你是否被视为投资者或出于税收目的的交易商。虽然没有严格的规定来区分交易者和投资者，但在一系列案件中，税务法庭一直在研究确定谁是投资者和交易者的相关因素。
不难注意到，这是一个严重的诉讼问题，所以在购买房产前咨询顾问是明智的，顾问可以和你一起研究案例法，以确定你是房地产投资者还是房地产交易商。
二、房地产商 
一般而言，为了得出个人是房地产交易商的结论，法院一直在考虑以下因素:
  • 财产所有人的意图：该财产是否在正常经营过程中获得。
  • 销售的频率和持续性。
  • 招揽、广告和销售活动的程度。
  • 转型的可持续性。
  • 所有权的期限：财产所有权的性质和目的。
虽然上述清单不全，但法院一般会考虑上述因素。法院可能还会考虑其他因素，比如业主是否对财产有控制权，以及商业办公室的位置。
三、税收待遇
如果法院认定你是一个经销商，你税收待遇不会很优惠。在联邦层面，经销商按普通所得税税率征税。除了按普通所得税税率纳税外，房地产商还面临自营职业税，自雇税适用于你的净收入。目前，自雇税率为15.3%。在州层面，经销商也将面临州所得税。
房地产交易商也被禁止完成第1031条规定的交易(房产必须用于投资目的)，他们也被禁止完成第453条规定的分期出售。经销商也不能要求折旧扣除，也可能被要求将其费用资本化，而不是在当前纳税年度扣除。
正如你所看到的，被归类为房地产经销商是税收优惠最低的状态。因此，在购买房产之前与顾问合作是必不可少的。
四、房地产投资者 
与房地产商不同，房地产投资者可以享受更优惠的资本利得税待遇。资本利得分为短期资本利得和长期资本利得。
1）短期资本利得税
资产被归类为短期资产，因此当投资者持有该资产少于一年时，就按短期资本利得率征税。在处置资产时，资产收益按普通所得税税率征税。这并不是最优惠的税收待遇，因为普通所得税税率最高可达37%。当你的主要目标是最大化你的收益时，这是一笔可观的税收。2023纳税年度普通所得税税率如下:
Source:IRS
2）长期资本利得税
另一方面，长期资本利得税率更具吸引力。要想享受长期资本利得税待遇，投资房产必须持有一年以上。以下是2023年的长期资本利得税率。
如图，如果你持有你的资本资产作为长期投资，你所欠的税款将取决于你的收入类别和你的申报状态。此外，你还可能面临国家资本利得税和净投资所得税。由于你将面临各种各样的税收，为了使你的利润最大化，跟踪你的可扣除费用，这样你就可以抵消你的收益，这将是你的最大利益。
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五、第121条是否适用? 
一般来说，第121条的资本税豁免只适用于投资者的主要居住地和满足所有其他条件的情况。如果你符合规定的条件，你可能有资格从资本收益中扣除250,000美元。除了潜在的豁免资格外，您还可以扣除您所发生的费用。
六、可扣除的费用
一般来说，大多数与改造房产相关的成本将被添加到基础成本中，并且在房产出售之前不会立即扣除。但如果房产像企业一样运营(也就是说，你是一个房地产经纪人)，一些成本可能会在当前纳税年度中支出。
总而言之，将改造房屋添加到您的投资组合中是一个很好的策略，可以在短时间内最大化利润。尽管如此，税收影响却可能会大于盈利回报。记住，重要的不是你赚多少，而是你拥有多少。因此，在初始规划阶段与您的税务顾问合作是关键，不仅可以在税季最大限度地提高您的扣除额，还可以保留您的资本收益。
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