要说去年的房地产很艰难，这是毋庸置疑的，但是其中更难的领域其实是：商业
从最开始关于上海商业空置率的数据传出，大家还在唏嘘陆家嘴的正大广场都快空了，到后来连上海置地广场、北京西单明珠商场等王牌商场也要么闭店，要么关闭部分楼层
但这还没完，就连太古、恒隆这样的龙头商业同样也很艰难
2022年太古国内的零售物业销售额集体都在下跌，其中上海兴业太古汇跌幅最大，为35.7%
恒隆同样如此，虽然恒隆内地商场组合收入较去年下跌仅1%，但由于疫情影响，降幅最大的上海恒隆广场，达到-10%
可是
另一边的画风，却是这样的
根据去年10月珠海万达商管更新的招股书，从2020年开始万达商管的总资产就在不断上升，疫情最严重的2022年收入还能不降反增
数据来源：企业招股书
并且根据最新的胡润百富榜显示，2022年万达王健林家族凭借1000亿元的身家排名第32
再次重回内地房地产富豪之首，而上次王健林登顶首富还是在2016年
2022年，那个王健林带着他的万达，又回来了
01
来看看，去年的万达商业能有多凶猛
在2022年大部分商业还在遭遇闭店潮的时候，这家企业居然还可以逆势扩张
根据不久前发布的业绩快报指出，2022年万达商管总收入达到533.1亿元，完成其年计划的99.6%，同比增长7.4%
数据来源：企业招股书、业绩快报
2021年至2022年期间，在管商业数量、第三方商业商场数量等都在直线攀升
一直到2022年年底，共累计开业473个项目，管理商业面积达6556万平方米
而对于万达众多开业的商场里，最有影响力的那个一定是万达广场了
就好比上海五角场的万达广场
不仅让五角场摇身成为上海最成熟的商圈之一，这个2017年开业当初投资成本大约在12亿的商场
现在每年光租金就到7亿，早在2018年时销售额就突破了45亿
而万达广场这样的优质资产，在去年新开业了55个，完成年计划100%
此外，还包括27个万达酒店、105家万达影城以及61家宝贝王乐园，也是2022年全国唯一全部完成年度开业目标的大型服务业企业
即使是2023年，万达商管拟开业量仍维持在第一名，购物中心数量达33个，重点分布在三、四、五线城市
当然，如此体量的商业，也让万达的出租收益高的出奇
2022年万达广场的商铺出租率达到了98.7%，租金收缴率更是高达100%
数据来源：企业快报
去年光靠租金，万达就收入508.5 亿，同比增长8%
什么概念
不仅大大超过了2019年疫情前的收租水平
此外，对比香港最大的地产公司新鸿基来说，2021年6月至2022年6月，一年期间总租金收入不过为219亿元
而如今万达的租金规模，已经是新鸿基的两倍
更何况目前万达的租金收入还在增长中，每年的增长速度大约是10%左右
王健林曾经说过，自己要做到年收租1000亿，如此看来这或许也会成为王老板的另一个小目标了
除了商业外，万达还在更多方面实现了突破
比如连续多年成为全国创造就业最多的企业之一
2022年新增服务业就业20.1万人，其中大学生超过10.2万人，约占2022年全国新增就业的1.7%
比如还是2022年全国旅游景区中唯一实现客流正增长的大型旅游景区
丹寨万达小镇2022年客流683万人次
还是卡塔尔世界杯最顶级的赞助商之一，豪掷60亿元赞助广告刷屏世界杯
当大多数企业面对疫情都在拼命省成本的时候
万达商业还在不断扩大自己内部的自身规模，那么对外万达又有什么新的动作呢
02
此外，万达居然还能“抄底”外部商业
有钱了，自然扩张的视野也就越发能往外多探了些
于是我们看见，整个2022年围绕在万达的主旋律还有一个词：收购商业
从2022年2月开始，接管商业、烂尾楼，甚至还有大肆收购商业股份，万达去年的动作可以说是很频繁了
首先让我关注到的是4月的被接管项目方，建业
我们不久前还聊过在2023年郑州的首轮土拍里，作为出险房企的建业也能有钱拿地了
正思考暴雷后，早早把自家第二股东换成河南省铁投的建业，是不是要就势崛起了，没想到在另一边，建业还和万达做起了买卖交易
而且这笔生意可不便宜
据消息称去年4月和万达商管合作，建业可能将获得7亿元资金，而自己的代价是旗下若干商业项目，近10年的运营权
而根据建业的年报显示，在新增商业的加持下，旗下商业项目租赁收入增幅明显
由2020年约1.38亿元上升46.4%，至2021年约2.03亿元
一年超2亿的租金，和出让10年的运营权才换回7亿对比，似乎不太划算，但是一来这次并非是所有商业出让，二来一次性拿到7亿，也能缓解公司当前的债务压力
由此看，建业的情况并没有那么乐观，不然也不会舍弃可以长期赚钱的商业项目了
此外，还有一个蛮有意思的点是，万达居然还接手了一家烂尾楼项目
我们先来看看这个合肥的烂尾楼项目是什么来头
万泓中心位于合肥市中心包河区，因为原开发商万泓置业需要破产重整，项目于2019年年底停工
这个本以为会一直烂尾下去的楼盘，没想到在去年7月被万达接手过去
据中介小哥所说
如今小区的写字楼、公寓、住宅等产品都已经完成交付了
为什么万达要开始接手烂尾楼了，要知道去年楼市上低价法拍还无人接手的烂尾楼比比皆是
而万达之所以能接手这个项目，一个很重要的点，就是看中未来这个地方可以建一座万达广场
从项目的效果图也可以看出
图片来源：网络
项目底部是五层高的大型商业楼
该商场预计将在2023年6月底前开业，由珠海万达商管签订并成立独立的商管公司负责运营，租期20年
由此可见，万达也不是随便对烂尾项目接手，其实也是看中了商业背后的运营价值
当然，除了以上两个项目较为特殊外，北京核心区朝阳商圈内的蓝色港湾管理权、北京的五棵松卓展购物中心，这样的城市核心商圈的商业也都被万达收于囊中
只专注于轻资产，且还是城市核心地段的商业项目，此外还要长久运营
这样模式下的万达，似乎和以稳健著称的港资企业有点类似
03
现在的万达，真的越来越港资了
对于港资，我们最明显的感受是什么
低负债、高自持，还有热衷于做长线运营生意
带着这样的认识，我们再来看看现在的万达，他的整个卖资产逻辑也越来越贴近港资企业
首先来看看万达这几年的降负债情况
数据来源：大连万达企业年报
可以看到，自2016年到2022年第二季度，万达的负债金额由5277.7亿减少到3007.16亿元
资产负债率也由2016年的70.26%降低至2022Q2的50.79%，回归红线以下
在如今大多数房企还在担心暴雷风险时，万达早就已经把自己的负债率牢牢地控制在较为安全的范围以内
那么，万达是怎么做到的
其实这也是和港资企业非常相似的地方，那就是对轻资产的长期运营
要知道大部分房企的风险其实是由土地方和控股方来承担，而万达更多的是作为一个运营方来持有资产
我们可以感受下万达商管的收入有多强势
数据来源：Choice金融客户端
2019年至2021年间，营收从134.37亿增长至234.81亿，毛利率也由2019年的34.1%提升至2021年44.8%
另一方面，对于企业走轻资产的道路，其实王老板早在2017年就已经这样做了
图片来源：万达集团2017年工作总结
在当年的工作总结中，王老板表明“万达既不出钱，也不出地，帮别人建成后租金三七分成”，这才是今后万达力推的合作模式
觉得项目合适，只负责帮别人建设，但又让自己有的赚，且可以长期稳定的盈利，源源不断的带来现金流
关键还不用让自己有任何欠债
这样低负债又懂得长期运营的万达，可不就像个港资吗

04
为什么现在的万达又很猛
曾经的万达猛过吗，当然
2016年的时候，62岁的首富王健林及其家族以1150亿元第六次成为“地产首富”
那万达有过危机吗，转折就在2017年
那年夏天的万达老板正在谈判桌上，气得直摔杯子
作为被对赌协议伤害过的男人，2017年王健林以“壮士割腕”的决心卖资产降负债，包括13个文旅项目、76家酒店，一口气以632亿全卖给了融创
这是行业内最大的一次收并购，也是很多人眼里非常便宜的买卖，以至于让王老板痛心到甩杯签字
谁曾想，当时王老板的杯子摔得有多响，如今就有多庆幸
当大多数头部房企还在忙着四处低价出让土地来降负债，而去掉重资产后的万达，脱离了债务一身轻
一手搞商业，一手发展自己文旅、电影这样的轻资产项目
于是，我们也看见，曾经忍痛割爱的万达反倒因为去掉重资产而重回房地产富豪之首
其实也是实力和运气并存
看到如今的万达，我们不得不感叹一句，有时候真的是时运造英雄啊

以上为正文，来自Moon
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