导语
在宏观大环境改善导致压抑许久的购房需求在这个春天集中释放的背景下，青岛的新房和二手房成交量，都嗨翻了天。
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来源：城市财经（ID：City-Finance）
作者：子非鱼

库存第一城，成交量拉升
自去年至今年，在克而瑞的统计口径中，青岛的商品房库存量始终位居全国第一。
在宏观大环境改善导致压抑许久的购房需求在这个春天集中释放的背景下，青岛的新房和二手房成交量，都嗨翻了天。
新房方面，克而瑞披露的数据显示，2月份青岛新房成交面积79万平方米，环比上涨81%，同比增加43%。
二手房表现更凶悍。根据青岛贝壳研究院披露，2月份青岛二手房成交5762套，环比翻番，大涨100.56%。在近12个月的成交量中，仅次于去年6月份，处于“第二高”。
是什么原因导致青岛成交量的大拉升？当然是压抑许久的刚性需求跑步入场所致。
去年是啥情况，今年是啥情况，不用我细说。去年是低估，低估之后必然是反弹，于是，我们无法避免热点城市的成交量被技术性放大。
压抑了三年的需求，在这个春天得以释放，再加上信心有所回升，于是我们可以看到，热点城市整体都在回升。
克而瑞披露的数据显示，重点30个城市2月份新房成交量，无论环比还是同比，涨幅均超4成。
广州、深圳、天津、青岛、济南、佛山、合肥、长春、南宁、宁波、东莞、长春、无锡、福州、大连的环比增幅就在50%以上。
而重庆、长沙、郑州、厦门的增幅超过了100%，郑州环比涨幅更是高达351%，同比也高达166%。
青岛楼市走暖是预料之中的
青岛的楼市成交量走强，是预料之中的事情。去年年末，本号就系统性分析了北方的天津、青岛、济南和石家庄4个城市。
当时我给出的判定是，天津、青岛、济南、石家庄等少数北方城市，房价已经见底，刚需可以入场。理由有二：
第一，这一轮调整，南方中心城市从去年下半年楼市转冷才开始，至今不过一年左右，而以天津、青岛、济南、石家庄为代表的北方中心城市，已经调整了四五年时间。尤其是天津，房价调整幅度相当大。
第二，这四个城市房价持续调整五年，目前基本已经到底了。往后基本跌无可跌，横盘的可能性更大。
天津、石家庄等城市的房价在2017年年中左右基本就见顶了。青岛、济南则在2018年年中见顶。
这些城市，事实上也就是头一两年跌幅较大，此后都是在阴跌。去年的大环境下，这些城市由于提前进行了调整，也没有跌多少。
进入2023年，宏观大环境的改善，再加上他们已经调整到位，往后更大的可能性是房价横盘，成交量回暖。注意我强调的是横盘。
由于北方整体经济形势都偏低迷，库存量也够大，比如青岛，到1月份库存量，商品房库存量依旧有2391万平方米，去化周期32.6个月。
所以，这些城市，即便筑底，也难有反弹的力量。从目前的形势来看，青岛已经在按照这条路线行驶。
青岛的业主是明智的，别的城市的开发商和业主，看到成交量回暖，想到的第一件事就是涨价，比如广州、南京、苏州等城市的开发商，部分项目撤回折扣，乃至涨价。
比如西安绿城全运村5期芳华苑业主们，联合起来组成了一个“村委会”，并制定了三年分步涨价计划，三年要上涨122%：
今年7月，小区的成交均价计划保持在2.5万元/平方米；2024年7月，保持在3万元/平方米；2025年7月，保持在3.5万元/平方米；2026年7月，达到4万元/平方米。目前，绿城西安全运村的二手房挂牌均价约为2.1万元/平方米，二手房成交均价约为1.8万元/平方米。
和这些城市相比，青岛的业主相当明智，正在借助这波成交量回暖，降价解套。
透过机构披露的数据可以看到，在青岛新房与二手房成交量回暖的背景下，二手房降价数量仍远高于涨价数量。

同时，青岛的二手房挂牌量在激增。贝壳上青岛的二手房在售量为80875套，超过了8万套。近7天就新增加了4177套房源。
其实不仅青岛，广州、杭州、南京、合肥、西安、佛山等热点城市的理智业主，也都在借助这波成交量走强，寻求解套。
比如广州目前二手房挂牌量突破了13万套，相较去年年末，增加了7000多套。杭州2月份一口气增加了1.7万套挂牌量，到2月23日，杭州的二手房挂牌量增长至22.49万套。
南京上周二手房挂牌量增加了2961套。上海的二手房挂牌量也创下了过去一年来的高位，达到83927套。
合肥方面，根据链家网披露，目前的二手房挂牌量为11.1万套，相较于去年年末增加了0.9万套。诸葛找房披露，西安二手房挂牌量较去年年末增加了6766套。去年年末二手房挂牌量冲破10万套的佛山，目前也即将突破11万套。
青岛楼市预判
有人借助回暖离场，我个人认为，是一个很明智的选择。很简单的道理，在人口转向、城市化率进入低速阶段的情况下，热点城市的房价至多是横盘或者慢涨，而人口流失库存严重的城市，会继续调整。
现在解套，如果后续经济和收入复苏不错，房价慢涨，也不用觉得可惜，毕竟谁也没法赚到全部的铜板。
如果后续经济和收入复苏仍不明朗，那现在就是及时止损。
以目前的形势来看，经济和收入回暖不确定性很大。我们的出口最近已经跳水了。受到全球局势和全球经济疲软影响，全球外需不振。
目前我们在通过汇率走低来促进出口，但汇率有边界值，贬值过多会加大进口压力。

另一方面，我们正在启动大基建来拉动内需，但这么多年了，大基建这条路的边际效应在逐渐递减。
总之一句话，压力仍比较大。
目前的回暖能否持续，要看经济和收入复苏进程和力度。
对于青岛来看，由于库存量大，即便经济和收入复苏，其价格反弹也没有力量支撑。后续：
第一，如果经济和收入复苏确定性增强，青岛的核心区可能会开启慢涨模式。外围区则横盘。
第二，如果经济和收入复苏不够明朗，那回暖就没有韧性，可能会戛然而止。到时候，新房仍会以价换量，二手房仍会降价出售。
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