Barton
您好！1000万预算，我能买什么房子？
所长你好，我是刚刚通过优才计划的非永居，准备买房，一是为了两年后更顺利续签，二是为了小孩上学。
预算首付可以有500万港币（印花税30%，其实也只有两成首付了），个人月入在10万港币左右。想了解1000万左右的小三居（有三个孩子），楼龄在20年以下吧。
因为我本人工作在深圳，每日港深通勤，希望位置离深圳近的新界之大埔、北区等均可，需要靠近东铁线。周边有配套的小学和中学。求推荐合适楼盘。
你好，我把你......
方所长
我把你的要点汇总了一下，大概是这样的：
1.预算1000万左右
2.楼龄年轻的小三居
3.港深通勤方便
以下是所长我的推荐：
首先你提到你在深圳上班，那么你的收入证明是可以在香港使用的，但是在进行压力测试的时候收入可能会被打折扣。
保守估计来说，可能会打7折，应该可以贷款700万左右。
在整体房屋购买上，可能还会有一些别的支出项目，比如说中介的佣金、律师费、装修的费用等，这些都是要考虑到总体预算中的。
你现在非永居还有
30%的印花税
，考虑到退税的问题，你的房子应该会至少拿7年。那这部分印花税就是放在那里，没有利息。

非永居需要交额外的印花税
图：网络
至于地区，大埔的交通可能没有你想象中那么方便，有车会好一些。上水在通关之后，水货客比较多，可能会很嘈杂。消费水平也拉高了，选择不是很多。
综合下来，北区粉岭是可以考虑的，总体的价位也比较低。
不过北区的学校可能稍微差一点，就看你们能不能接受这里的学区。
北区的排名前100的小学名校
图：网络
粉岭分两边，靠近粉岭地铁站的房子旧一些，选择少一些，比如粉岭名都。
粉岭名都
图：美联物业
粉岭名都的楼龄是30年左右，3房才500多万。
这个价位比你的预算低很多，因为要考虑30%印花税的问题。
1000万的房子就是300万，500万的房子就是150万，两者相差一半。而且你需要等7年，买太贵的并不划算，所以我建议你降低预算。
粉岭名都近期呎价
如果希望房子新一点，就要到
粉岭北
，粉岭北现在还有一个北部都会区的概念。

北部都会区整个范围很大，粉岭北主要是依靠东边的科创发展。与其去白石角附近的科学园，还不如选择这里，毕竟离深圳也近。
北部都会区范围
图：网美联物业
粉岭未来发展的前景还是很不错的，但可能时间会比较久，不过你是非永居，考虑退税问题，至少要拿7年。
沙田第一城
图：中原地产
粉岭、粉岭北那一带的话，目前的性价比是非常不错的。以前这一带不是很方便，但是现在东铁线过海，再加上北部都会区的概念，刺激了很多人北上寻宝。
如果是粉岭北，也有新盘可以选，比如恒基在粉岭北的One Innovale。
三房的房型还是挺方正的，露台和阳台连在一起也比较符合内地的使用习惯。
它的三房最近正在卖，最贵也只有700万出头。
One Innovale
图：HK01
One Innovale附近还有几个盘，帝庭轩、绿悠轩、逸峰等，所以周边相对还算成熟。
去年One Innoval开售时，还有一个新界西的Novo Land，和它差不多时间开售。
这两个盘概念相似，户型相似，在市场不好的情况下，这两个盘都还算热卖。
但Novo Land附近没有One Innovale成熟。
One Innovale和Novo Land
图：01新闻
另外北区的房子，面积都不大。想要大户型可能就要去到沙田、火炭、大围这种成熟一点的地方，但是这些区域的价格会超出你的预算。

或者你不介意楼龄的话，可以看看沙田第一城。
沙田第一城
图：维基百科
沙田第一城，我们也介绍过很多次，大型屋苑，香港有名的上车盘，3房只要500、600万。
沙田第一城近期成交价格
最后顺便说一下，很多粉丝朋友都向所长反映，他们在买房中遇到了大量的难题，不知道怎么才能找到靠谱的中介，一手新楼到底该怎么抽，自己收入能不能成功贷到款，尤其不知该如何挑选楼盘。
大家先别急，现在港房研究所可以提供一个
购房代理服务
，由所长亲自把关，
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