乡村项目No.85–科罗拉多州高地滑雪温泉度假村
USDA贷款 EB-5 项目
The Elevation Hotel & SPA
项目发布
500 Gothic Rd. Mt. Crested Butte, CO 81225
关于 ALC
美国借贷中心（AMERICAN LENDING CENTER，简称ALC）总部位于美国加州尔湾市，是美国当前活跃的大型区域中心之一，也是美国区域中心数量最多的区域中心联合经营体，授权经营范围遍及全美数州。ALC 同时也是美国最大规模的非银行借贷机构之一，主营联邦政府审批或担保的各类企业贷款。
ALC 的投资模式以高度重视资金安全性著称，在行业内独树一帜。作为专注于高级贷款的执照金融借贷机构，ALC通过严格的信贷风控，从众多项目中筛选出信用条件和现金流俱佳，还贷能力最强的项目与EB-5资金对接。在过去十多年中ALC已成功从上千家激烈竞争项目中挑选出超过80个优秀EB-5项目，提供了EB-5高级贷款，并迄今在所有项目中保持着EB-5资金的"零损失率"，在业界备受尊崇，更深受EB-5投资人热爱。
ALC在美国拥有一支强劲干练、经验丰富的专业团队，由移民律师、证券律师、商业律师、经济学家、会计师、财务分析师、市场人员和服务支持人员共同组成。ALC秉承"投资人第一"的原则，在整个移民过程中和投资人保持透明坦诚的沟通。我们的投资人每月都会收到报告，内容包含移民案件的更新、定期的施工监管报告、年度税务报告等极具价值的信息。
ALC一直保持着100%的I-526和I-829批准率，众多EB-5投资人已通过ALC的投资项目获得了永久绿卡。而获得永久绿卡的家庭都顺利取得了全额资金返款，让ALC保持了EB-5 行业最令人骄傲的100%永久绿卡和100%还款记录。
图：2009年-2021年9月总部位于美国加州长滩，在长滩世贸中心成长11年后，2021年10月搬迁至加州尔湾
项目优势 
  • 最强优势-- 免排期乡村项目！  高地滑雪温泉度假村符合 USDA 农业部贷款条件，同时属于EB-5 新法所规定的 A类乡村项目，享受 20% 签证预留名额。最大利好就是为中国大陆出生的投资人提供了免排期的选择！此外，新法中规定的境内同步调整身份的规定，可以有效的帮助在美读书工作的申请人提早享受绿卡福利，对于有条件入境美国的家庭提供了提前登陆的绝佳机会！
  • 高级贷款多重政府金融风控审批。资金安全较其它EB-5项目更有保障。它不仅要符合美国移民局对EB-5项目法律和就业的普遍性要求，还要通过美国农业部极其严谨的多重金融风控审批。代表美国联邦政府的农业部将对企业的资信状况，抵押偿付条件，未来现金流进行严格审查和分析，符合要求的企业才能获得贷款。
  • 项目未来现金流有保障。此项目不仅是当地唯一一个滑雪进出的度假村，还处于小镇中心的商务区，为游客提供了更好更方便的滑雪体验，因此客流量有保障。综合美国相关市场和经济发展前景以及管理团队的丰富经验，项目未来几年现金流稳定，发展潜力浓厚，偿还贷款没有任何压力。
  • 贷款比例低，且两倍以上固定资产抵押，EB-5资金处于清偿第一顺位。 USDA贷款条例中明确规定，如果企业迟付或止付应还贷款，银行或贷款机构在农业部许可的条件下，有权没收并拍卖企业已经购买下的固定资产并通过债务清偿找回贷款损失。
  • 灵活多样的资金退出机制。 在项目正式批准之前， ALC 及合作机构的信贷风控团队已经充分确认项目未来可能的再融资资格和方式， USDA 担保贷款和普通商业贷款都会成为 EB-5 资金退出的替换资金选项。ALC 及合作机构对项目申请这些贷款的可能性已经进行了严格的信贷评估，最大化压缩了 EB-5 资金未来通过再融资手段退出的风险。同时，作为高级贷款， EB-5 贷款借据具备了在贷款二级市场上交易（卖出）的最佳机会，出售 EB-5 贷款借据为 EB-5 资金的退出提供了另外一种更加快速便捷的选择。
  • 创造充足就业，满足EB-5投资人需求。ALC 原则上只使用建筑过程产生的就业，不计算，更不使用项目经营阶段产生的就业，从而彻底隔断项目经营风险对就业的不利影响。按照美国移民局批准的就业计算公式，此项目上建筑过程产生的全职就业总数是 321 个。项目建筑过程就可以满足 31 位 EB-5 投资人所需要创造的 310 个就业机会。由于 ALC 使用第三方建筑施工监管（见下），建筑完工之日即就业完成之时，因此建筑过程的就业实现起来几乎没有任何风险。这样的设计也为建筑完工后 EB-5 资金及早退出项目，规避经营风险提供了技术保障。
  • 第三方专业建筑公司提供资金监管和施工验收服务。 按照高级贷款要求，建筑全程须有美国权威的建筑监理公司为施工提供全面的资金监管和施工验收服务，确保资金使用的精确和高效，杜绝资金误用和浪费，绝无 “烂尾楼”。
  • 区域中心使用第三方财务审计，年审报告递交投资人。 作为美国执照金融机构， ALC 多年来一直坚持第三方年度财务审计制度，严格按照美国通用会计准则（ GAAP） 的要求，由第三方会计师事务所彻底审计 ALC 的财务报表，确保 ALC 每一笔走账合规，数额精准，记录无错漏。在2022年 EB-5 新法案之下， ALC成为美国第一家对旗下每个 EB-5 新项目基金池（NCE） 引入第三方年度财务审计的区域中心。该审计报告将报送美国移民局和该项目上每一名 EB-5 投资人，并长期备案供美国各级政府相关部门核查。这将从根本上确保 EB-5 资金在区域中心系统内运作时的合规性，公正性及透明性。
项目概述
正在运营中的高地滑雪温泉度假村共有六层，从四星级套房到小屋式公寓，一共拥有 262 间客房。占地 9 英亩，位于科罗拉多州西南部的克雷斯特德比特山脚下，风景优美，是出名的滑雪胜地，长期以来吸引了一大批户外爱好者。作为当地唯一滑雪进出的度假村，此项目设有水疗中心和沙龙、私人会员俱乐部、大堂、室内室外餐厅和休息室、自行车/滑雪设备商店、健身房、室内外游泳池和热水浴缸、山地俱乐部等设施为滑雪爱好者们带来更好的滑雪体验。
此外，度假村开发商还聘请了全球知名的酒店投资管理公司 Highgate Hotel 做管理和运营， Highgate Hotel 拥有超过30年的酒店管理经验并在全球各地管理着超过 87,500 间酒店客房，经营着一个地域多元化的投资组合。
高地滑雪温泉度假村大厅
  高地滑雪温泉度假村客房
高地滑雪温泉度假村公寓
高地滑雪温泉度假村餐厅
高地滑雪温泉度假村具体位置是500 Gothic Rd. Mt. Crested Butte, CO 81225， 项目所在位置交通便利，除了最出名的滑雪之外，克雷斯特德比特镇还有漂流、骑行和野营等活动可供游客选择。
资金结构和用途
项目资金总需求量约为1.37亿美元。资金结构如下图。
需要说明的是：ALC提供的第一贷款$2,480万美元，来自31个EB-5投资人的投资款。
第三方资金管控及施工监管
美国借贷中心所有EB-5项目全部有第三方监管机构做最全面的资金管控及施工监管。首先，第三方监管机构需有效监控资金的使用，并确保资金的使用符合美国移民局以及相应行业机构的要求，所以此第三方机构必须具备以下三个特点：
1）其本身应该是大型建筑公司，熟悉建筑施工相关的法律规定及具体业务程序。
2）曾经独立操作过类似预算规模甚至更大规模的项目，对资金使用的细节部分有具体直观的操作经验。例如，具体建筑环节占用资金比例的合理范围、不同建筑分包商的具体职责、建材定货的正常渠道以及市场上原材料价格浮动范围等。
3）必须掌握建筑公司的资金发放权，同时也有充分的授权可以随时进行现场施工检验，并有权对建筑公司的所有帐目，收款和放款的单据，甚至盈利多少进行财务审计。
通常来说，每个月建筑商都会向企业主提交当月的资金使用申请并就使用目的进行解释说明，由企业主批准并放款。一般情况下，企业主不会对自己聘请来的建筑商提出的资金使用申请进行严格的审核。但是，在选定第三方监管机构之后，所有与建筑施工有直接利益关系的参与方，需要达成一个共识，并签署一份协议。
签署以上协议的一共有四方：
1）企业主，也就是项目的所有人，同时也是借到EB-5贷款的公司
2）企业主雇佣来完成建筑开发的建筑商，也是资金的直接使用者
3）代表EB-5投资人的区域中心，即美国借贷中心
4）区域中心选定的第三方资金使用监管机构
此四方协议囊括的内容众多，但其核心环节为：在美国借贷中心操作的每一个项目进入到了施工阶段时，建筑商在使用包含EB-5资金在内的全部资金之前，必须经过监管公司的严格审核过滤。在通过四方协议取得企业主认可后，美国借贷中心要求监管公司直接受理建筑商的资金使用申请，且只能批准申请中提出的合理部分。倚仗监管公司丰富的行业经验作出准确的第三方专业判断，从而避免不必要的过度放款，杜绝资金被放任使用的可能。
在获得监管公司的批准后，资金会从项目账户转入监管公司的账户，并由监管公司负责将批准的款项发放给建筑商。接下来，在资金发放成功后的一个月内，监管公司会进行下一个更重要的跟进工作：对项目进行施工现场的检验，来进一步确认资金使用在了正确的地方。
协议中明确规定了监管公司对于项目施工检测方面的具体责任：
1）监管公司须按要求对项目施工进展进行现场检验。
2）监管公司在检验前要对项目规划和具体支出明细进行审核，事先明确施工进度应该完成的程度。
3）监管公司须在收到借贷机构发出的施工检验请求7-10天内完成检验。检验报告须包括：
a.  检验时建筑商完成施工总量的大致比例和建筑进展情况
b.  支出明细中每一分项在检验时的大致完成比例
c.  施工现场照片
监管公司会定期进行一次常规施工检验，周期1-2个月不等。在某些特殊情况下，他们甚至会进行常规施工检验之外的突击检验，以保证随时了解项目最新情况，把控资金的正确使用，保证所花的每一分钱都能带来相应的开发价值。
经过反复的实践和摸索，美国借贷中心指定以 Partner Engineering为首的多家经验丰富的专业建筑监管公司担任所有项目资金使用的第三方监管机构。
美国农业部（USDA）贷款风险评估
按照 USDA 贷款的标准放贷条件，该项目须经过美国农业部极尽严格的多重金融风控审批。此项目的土地及商业建筑价值将全部用于共占第一清偿顺位的美国借贷中心EB-5 贷款与美国农业部担保的非EB-5 贷款的风险抵押，项目基本条件符合 USDA 贷款的资格要求。
USDA 货款严格的风控准则，和独特的资金结构，要获得 EB-5 资金和政府贷款的企业须经过多轮次风控审批，成倍的抵押资产，和第一顺位的清偿顺序，更是给 EB-5 投资人提供了最大限度的资金安全。 USDA 贷款和 EB-5 资金的完美结合，真正意义上解决了绿卡和资金安全的双重保障。
项目前景预测
为了预测度假村的运营状况，开发商对度假村项目地点，竞争状况，市场分析、财务预测、游客流量等方面的因素进行了综合考虑，现简要罗列于下：
  • 项目位于科罗拉多州的克雷斯特德比特小镇，风景优美，是出名的滑雪胜地，因此客流量有保障。
  • 度假村可以自由滑雪进出，房间状况最优，房型选择最多，并设有高级私人会员俱乐部，当地暂无可竞争酒店。
  • 除游客外，当地人口在2010-2022年间增长了16.6%，房屋需求量将持续上升。
  • 开发商对建设完工后未来五年的运营状况进行了预测，图下表格显示度假村未来五年现金流是稳步上升的趋势，收益率也会维持在20%～30%：
END
Prepared by:
American Lending Center
A USCIS-Designated EB-5 Regional Center
本介绍的内容来自项目估价报告及其它贷款风控文件资讯仅供EB-5投资人参考。本介绍中提及的投资机会仅提供给符合美国证券交易委员会（SEC） 的"D"规则下501条款定义的适格投资人。
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