“不知后院有虎杖”, 被判赔20万英镑! “英国房价头号杀手”历史性判决
在出售房产时,因为填写了庭院内没有“英国房价第一杀手”日本虎杖的信息,但房产买家搬入后发现后院一角有日本虎杖,感觉到受骗的买家一怒之下将卖家告上法庭。
日前,该纠纷的主审法官判决,要求卖家必须赔偿买家诉讼费在内高达20万英镑。成为此类纠纷典型的历史性判例。同时也再次向庭院有日本虎杖等房价隐患植被的房主们敲响警钟。
除了日本虎杖,英国相关部门还提醒谨慎种植其它类别的侵略性极强的植物,包括华人喜爱的竹子。
买到房价大跌隐患房,将卖家告上法庭
2018年8月,30岁的家具设计师Jonathan Downing以70万英镑的价格从41岁的特许会计师Jeremy Henderson手中买下了位于伦敦西南部Raynes Park的一栋三居室别墅。
就当Jonathan Downing满怀欣喜计划在新家的花园里建造一个工作室时,却在整理花园一角的地面时,在一大片金丝桃草丛后面发现了日本虎杖。
被称为“房价第一杀手”的日本虎杖,在英国是一种破坏性极强的入侵植物,生长蔓延迅猛,并且能够突破水泥、砖块和砂浆,因此对临近的房产有巨大的破坏力,且清除它的难度和费用也很大。
日本虎杖在庭院的存在可能导致房产贬值10%-20%,甚至无法出售。
感觉到被骗后,Jonathan Downing将房产的卖家前业主告上了法庭,要求他为出售房产时虚报是否有日本虎杖而支付赔偿金。
在卖房的过程中,前业主Jeremy Henderson在房产详细信息调查表TA6里询问该房产是否受到日本虎杖影响的问题,回答为“没有”。
此后在诉讼中辩称他“合理地相信 ”他这样做是在说实话。Jeremy Henderson称因为花园那个地方有大片的灌木丛,他不可能发现日本虎杖的存在,而且在Jonathan Downing搬进去后,剪掉了可能阻碍日本虎杖生长的灌木丛。
但该案的主审法官Jan Luba KC发现,Jeremy Henderson在出售房产时,并不是百分百确定房产没有受到日本虎杖影响,因此判决他需要支付超过20万英镑的费用。
Jeremy Henderson在法庭为自己辩护称:“我搬进来时得到了一份测量师的报告,没有发现日本虎杖。没有人向我指出后院有日本虎杖,我也没有看到任何日本虎杖。主要原因是它被灌木丛所掩盖,很可能被灌木丛所阻挡。”
然而,法官Jan Luba KC支持新业主Jonathan Downing的申诉,认为Henderson承认了他“并不知道棚子后面有什么”,在没有谨慎调查的情况下,填写了没有日本虎杖的、具有法律效力的卖房信息文件。
法官还根据一位结缕草专家提供的证据,进一步认证Henderson的讲述可能并不属实。该证据表明,花园中日本虎杖的藤条一度达到2米高,并可能“越过栅栏悬挂到邻近花园”。
根据法庭的判决,房产的卖家Henderson必须支付3.2万英镑的赔偿金、买家Downing高达9.5万英镑的律师费,以及他自己应诉的10万英镑费用。
英国"房价第一杀手"最新分布密度图
入侵植物专家Environet的研究人员开发了一张英国日本虎杖热力图,揭示了英国日本虎杖侵扰最严重的地区。用户可以探索自己所在地区有多少危害。
Environet的研究结果显示,Bolton、布里斯托、St Helens和Blackburn等地位于日本虎杖的热点地区。
复制连接至浏览器,查看邮编区域的日本虎杖严重程度:
https://environetuk.com/exposed-japanese-knotweed-heat-map
该热力图收录了近55,000个已知的日本虎杖所在地,是迄今为止最全面的日本虎杖在线记录,展示了该植物在全英的分布情况。
日本虎杖热点区前10名
- Bolton, 大曼彻斯特(684)
- Bristol (475)
- St Helens, Merseyside (441)
- Blackburn, Lancashire (407)
- Capel Garmon, Snowdonia, Wales (398)
- Llanelli, South Wales (389)
- Cardiff, Wales (361)
- Rotherham, Yorkshire (306)
- Streatham, SW London (300)
- Nottingham (225)和Sheffield (225)
日本虎杖为何恶名远扬
日本虎杖是一种生长蔓延迅猛,根部穿透能力很强的植物,其根部能穿过混凝土、排水管、灰泥、砖头甚至空心墙生长。
由于日本虎杖的下根系比地面可以看到的部分生长的更强更快,日本虎杖非常难控制。
英国斯旺西大学的科学家在2018年进行的一项研究发现,无法用普通的标准处理措施来应对日本虎杖。经过19次不同的尝试,都未能控制它。
显然,业主自己也是无法处理日本虎杖的蔓延,一旦它在花园中扎根,就需要借助专家的帮助,从而根除它。
据英国政府估计,每年花费在清除日本虎杖上的费用高达15亿英镑。
日本虎杖强大的破坏能力意味着它是房地产业主们的噩梦,因为它的出现不仅为房产结构带来风险,还可能使房价贬值10%-20%。
据植物清除专家Environet的数据,在英国,大约每20处房产中就有一处受到日本虎杖的影响。无论是直接影响还是通过邻居的花园间接影响,它的存在使英国的房屋价值下降了约200亿镑。
随着印花税假期的延长和封锁逐步解除,英国楼市正在经历一个比以往任何时候都更加繁忙的阶段。但如果不对日本虎杖进行适当的检查,很可能要付出昂贵的代价。
虽然日本虎杖声名狼藉,但在专业人员的帮助下还是可以得到处理,房产价值也会很大程度上的得以恢复。
Nic Seal敦促任何购买或出售房产的人,或希望房产保值的业主,都应对日本虎杖春季生长的迹象保持警惕,并检查所在地区的风险程度。
Environet委托YouGov进行的一项研究发现,70%的房主如果发现自己的房产受到日本虎杖的侵扰,会对前业主采取法律行动。
在英国,法律要求房产卖家如果知道日本虎杖的存在,就必须申报,瞒报甚至可能面临虚假陈述的起诉。
如果被认定有罪,法院可以强迫卖家对房产贬值的部分进行赔偿,并在日本虎杖蔓延到邻居土地时承担任何额外费用。
据YouGov在2020年底对2000人调查的数据,英国人对日本虎杖的认识正在增长,有80%的英国人知道它。
67%的受访者知道,如果日本虎杖蔓延到邻居的土地上,他们可能要承担清除费用。而只有三分之一的受访者知道他们还可能要承担所有的法律费用,只有四分之一的人知道他们还可能要对邻居房产的贬值负责。
此外,Environet还在训练狗来嗅出日本虎杖的存在,以便更容易地发现任何侵袭迹象。
日本虎杖有哪些特性?
日本虎杖原产于远东地区,在19世纪40年代因其漂亮的花朵而被引入到伦敦的邱园(皇家植物园),但由于失去了控制,目前日本虎杖已经蔓延到了整个英国。
整个冬季,日本虎杖处在休眠状态,每年三四月左右开始再次生长。在生长阶段,会出现独特的红芽,看起来像芦笋,如下图所示。
识别日本虎杖的标志是其独特的盾形叶,并在夏季盛开漂亮的白花和粉色斑点的茎干。如下图所示。
日本虎杖的叶子比波西米亚虎杖略小,长度至少会有四英尺,颜色也略浅。
日本虎杖会在夏季迅速生长,在5月-7月之间每天长高约4英寸(10厘米),直到10英尺(3米)的高度。
如何处理日本虎杖?
如果发现自家院里出现日本虎杖,请立即重视。
英国政府并未强制要求业主们清除自己房地产地面上的日本虎杖,但是一旦你家土地上的日本虎杖蔓延到了其他人的地面物业上、或者野外,则可能会被罚款5,000英镑,情节严重的面临最高2年的刑期。
英国环保部门或辖区政府也不负责清理清除日本虎杖。有专业的、受到环保部门认证的公司可以收费处理。
英国政府的处理建议要点如下:
- 如果只是在自家地面范围内发现日本虎杖,政府并未规定必须上报或通知辖区政府。但建议您通知环保部门做外来植物入侵的统计记录。
- 您必须防止日本虎杖在自家的土地上扩散到他人土地上或野外。
- 您不必从自己的土地上清除日本虎杖,但是如果它蔓延到了其他人的土地上,您则会因造成滋扰受到辖区政府的处罚,情节严重的会被起诉。
喷洒化学除草剂
喷洒化学药品除草剂,是杀死并阻止入侵植物扩散的有效方法。注意事项如下:
- 您只能使用英国批准的、合法销售的除草剂。
- 您可能需要多次喷洒除草剂彻底消除隐患。在地下根茎彻底休眠之前,通常需要至少3年的时间才能清除日本虎杖。
- 使用化学药品时,您可能需要执行以下任何一项或全部操作:
- 确保任何除草剂有英国的质量证书或在证书持有者的机构直接监督下进行;
- 进行危害健康物质的评估;
- 如果所在地区是自然保护区、建筑受保护等,则需要从相对应的组织获得许可;
- 如果植物靠近水,则需要获得环保部门的许可;
- 您可能需要处置化学品的:环保许可证、化学用品处理许可、商业废水排放许可等。
- 剩余的除草剂必须通过注册的废品处置机构或设施进行处理。
掩埋消除
在进行掩埋填埋处理外来侵入性植物到您自己拥有的土地上之前,请与环保署联系、确认是否允许这样做。
通常情况下,您需要在拥有适当许可证的垃圾掩埋场才能填埋处理废弃物。
掩埋填埋日本虎杖的须知要点:
- 至少需要将其填埋到5米或以下的深度;
- 填埋的日本虎杖必须使用阻止植物根部蔓延的根障膜包裹严实;
- 不要和其它类型的废物一起掩埋;
- 您可能需要在打算掩埋处理日本虎杖之前一周告知环保机构。
焚烧清除
如果是一家处理日本虎杖的企业需要通过焚烧形式清除虎杖的,则必须:
- 在焚烧处理日本虎杖一周之前通知环保部门;
- 通知辖区政府的环境卫生官员;
如果您在自家的土地上以焚烧方式处理日本虎杖,则无需向环保部门通报,但需要与辖区政府确认是否允许在自家土地上焚烧此类物品。
日本虎杖的枝干和根茎可能在轻度燃烧后仍能幸存,因此您必须按照如何将其填埋处理的指南来处置焚烧后的残留物。
如果有必要,也可联系环保部门咨询:
英国留学/生活实用信息超链:
英国房产投资和生活实用信息速递:
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