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据LA Daily News新闻1月26日报道
2022年是南加州房地产市场大转变的一年，去年1月开始，销售迅速，价格上涨，然后在利率飙升的情况下突然冻结。



根据CoreLogic 1月26日（
周四
）发布的数据显示，2022年的房屋销售量降至14年来的最低点，为211,046宗交易，而一年的平均交易量为277,500宗。在过去的35年中，只有3年的销售量较少。随后，持续10年的价格螺旋式上升改变了方向，房价在7个月内下跌7.6万美元。


加州地产经纪商协会（
California Association of Realtors
）首席经济学家乔丹•莱文（
Jordan Levine
）表示，房价高企和抵押贷款利率迅速上升是这一重大转变的核心，房屋月供的飙升遏制了需求。


莱文说：“这是一种组合拳。自2020年以来，更高的利率和价格上涨了约35%……导致经济放缓。”


12月是这种放缓的象征。

根据CoreLogic的数据显示，南加州房屋的中位数价格（
即所有销售价格的中间值
）连续第七个月环比下降，自从去年春天的76万美元峰值降至68.6万美元。


上个月的中位数仅比前一年增长了0.7%，此前的20个月里，中位数每年增长10%-20%，一直持续到去年6月。


12月的成交量降至12,751宗，同比下降46.6%，为有记录以来12月的最低成交量。


CoreLogic首席经济学家塞尔玛·赫普（
Selma Hepp
）在一份声明中说：“抵押贷款利率从3%飙升至7%，极大地削弱了购房者的购买力，下降了30%。这意味着一个家庭原本可以负担得起价格约77万美元（
抵押贷款利率3%
）的房子，现在可以负担得起价格约54万美元（
抵押贷款利率7%
）的房子。”


根据Zillow的数据显示，现在卖掉一套南加州的房子需要5到6周的时间，而一年前还不到两周。根据Redfin的数据，在上个月的房屋销售中，只有超过四分之一的房屋销售价格超过卖家的要价，而一年前这一比例为59%。


“一年前，当一套房子、上市，你就得马上出手，”塔斯廷市Seven Gables房地产公司的经纪人菲尔·谢弗（
Phil Schaefer
）说，“现在（
买家
）可以考虑两到3周。”
翻牌
销售放缓和价格下跌对寻找便宜房源的购房者来说可能是个好消息。但对于经纪人、贷款人和白蚁检查员等房地产供应商来说，这是一个坏消息。


对现年60岁的莱纳德·莱赫尼茨（
Leonard Leichnitz
）来说，这是个坏消息。莱赫尼茨是新港滩（
Newport Beach
）的一名房地产投资者，在市场的大转变期间，他投资失败了。


莱赫尼茨认为，2021年自己在河滨买的一套三居室房子的价格会翻倍，前提是他可以推翻城市命令，拆除后院的ADU。他赢得了上诉，但花了6个月的时间。“当我修复它并推向市场时，已经是8月了，比我预期的要晚得多，”莱赫尼茨说。


莱赫尼茨花了5个月的时间，并降价4万美元才找到买家。此外，他还需额外支付3万美元修理费和买方成交费用。考虑到他的支出，他在这笔交易中赚了不到1万美元。“人们说房地产最重要的就是位置，位置，位置，” 莱赫尼茨说，“我认为这是时机，时机，时机。”


买家也有自己的问题。调查显示，在购房狂潮中买房的人中，
有15%-20%感到后悔，认为自己花了太多钱。

总部位于加州中部的房地产咨询公司WAV Group在2022年1月进行的一项调查发现，49%的受访者表示，他们觉得自己急于出价，34%的人认为自己因为陷入了竞购战而支付了过高的价格。11月30日至12月5日由Lending Tree委托进行的一项调查发现，四分之一的买家说他们选择不接受房屋检查以及其他优惠。


WAV创始合伙人玛丽莲•威尔逊（
Marilyn Wilson
）表示：“他们处于购买狂热之中，所以他们做了一些不合逻辑的事情。”


凯斯-希勒指数联合创始人、耶鲁大学经济学教授罗伯特·席勒（
Robert Shiller
）表示，许多购房者在2020-2021年的购房狂潮中急于买房，因为他们担心错过创纪录的低抵押贷款利率。
充满挑战的一年
尽管最近几周抵押贷款利率有所下降，但专家仍预计2023年对房地产市场来说将是充满挑战的一年。房地产经纪人、经济学家莱文表示，由于今年房价高企，抵押贷款利率平均约为6%，买家需求继续疲软。房主们将不愿出售房屋，因为搬家将意味着放弃疫情时期的“优惠抵押贷款利率”。


“缺待售房屋‘将有助于支撑价格’，”内陆帝国房地产开发商兰德尔·刘易斯（
Randall Lewis
）在库卡蒙加（
Rancho Cucamonga
）告诉西区房地产专业人士。但他补充说，“房地产是一个周期性行业，目前我们可能正在进入周期的较慢阶段。”


以下是各县12月份房屋销售中位数和销售总额，以及每年的百分比变化：


-洛杉矶县的中位数下降3.1%，至77.5万美元；成交量下降47.8%，至3,984宗。


-橙县的中位数下降0.5%，至933,500美元；成交量下降39.9%，至1,788宗。


-河滨县的中位数上涨2.4%，至54.9万美元；成交量下降47.6%，至2,589宗。


-圣贝纳迪诺县的中位数上涨3.2%，至49万美元；成交量下降47.5%，至1800宗。


-圣地亚哥县的中位数上涨2.4%，至75.6万美元；成交量下降46.1%，至2,119宗。


-文图拉县的中位数下降2.9%，至738,000美元；成交量下降51.2%，至471宗。
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