南加房产市场大转变:价格暴跌,销量下滑
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据LA Daily News新闻1月26日报道
2022年是南加州房地产市场大转变的一年,去年1月开始,销售迅速,价格上涨,然后在利率飙升的情况下突然冻结。
根据CoreLogic 1月26日(
周四)发布的数据显示,2022年的房屋销售量降至14年来的最低点,为211,046宗交易,而一年的平均交易量为277,500宗。在过去的35年中,只有3年的销售量较少。随后,持续10年的价格螺旋式上升改变了方向,房价在7个月内下跌7.6万美元。
加州地产经纪商协会(
California Association of Realtors)首席经济学家乔丹•莱文(
Jordan Levine)表示,房价高企和抵押贷款利率迅速上升是这一重大转变的核心,房屋月供的飙升遏制了需求。
莱文说:“这是一种组合拳。自2020年以来,更高的利率和价格上涨了约35%……导致经济放缓。”
12月是这种放缓的象征。
根据CoreLogic的数据显示,南加州房屋的中位数价格(
即所有销售价格的中间值)连续第七个月环比下降,自从去年春天的76万美元峰值降至68.6万美元。
上个月的中位数仅比前一年增长了0.7%,此前的20个月里,中位数每年增长10%-20%,一直持续到去年6月。
12月的成交量降至12,751宗,同比下降46.6%,为有记录以来12月的最低成交量。
CoreLogic首席经济学家塞尔玛·赫普(
Selma Hepp)在一份声明中说:“抵押贷款利率从3%飙升至7%,极大地削弱了购房者的购买力,下降了30%。这意味着一个家庭原本可以负担得起价格约77万美元(
抵押贷款利率3%)的房子,现在可以负担得起价格约54万美元(
抵押贷款利率7%)的房子。”
根据Zillow的数据显示,现在卖掉一套南加州的房子需要5到6周的时间,而一年前还不到两周。根据Redfin的数据,在上个月的房屋销售中,只有超过四分之一的房屋销售价格超过卖家的要价,而一年前这一比例为59%。
“一年前,当一套房子、上市,你就得马上出手,”塔斯廷市Seven Gables房地产公司的经纪人菲尔·谢弗(
Phil Schaefer)说,“现在(
买家)可以考虑两到3周。”
销售放缓和价格下跌对寻找便宜房源的购房者来说可能是个好消息。但对于经纪人、贷款人和白蚁检查员等房地产供应商来说,这是一个坏消息。
对现年60岁的莱纳德·莱赫尼茨(
Leonard Leichnitz)来说,这是个坏消息。莱赫尼茨是新港滩(
Newport Beach)的一名房地产投资者,在市场的大转变期间,他投资失败了。
莱赫尼茨认为,2021年自己在河滨买的一套三居室房子的价格会翻倍,前提是他可以推翻城市命令,拆除后院的ADU。他赢得了上诉,但花了6个月的时间。“当我修复它并推向市场时,已经是8月了,比我预期的要晚得多,”莱赫尼茨说。
莱赫尼茨花了5个月的时间,并降价4万美元才找到买家。此外,他还需额外支付3万美元修理费和买方成交费用。考虑到他的支出,他在这笔交易中赚了不到1万美元。“人们说房地产最重要的就是位置,位置,位置,” 莱赫尼茨说,“我认为这是时机,时机,时机。”
买家也有自己的问题。调查显示,在购房狂潮中买房的人中,
有15%-20%感到后悔,认为自己花了太多钱。总部位于加州中部的房地产咨询公司WAV Group在2022年1月进行的一项调查发现,49%的受访者表示,他们觉得自己急于出价,34%的人认为自己因为陷入了竞购战而支付了过高的价格。11月30日至12月5日由Lending Tree委托进行的一项调查发现,四分之一的买家说他们选择不接受房屋检查以及其他优惠。
WAV创始合伙人玛丽莲•威尔逊(
Marilyn Wilson)表示:“他们处于购买狂热之中,所以他们做了一些不合逻辑的事情。”
凯斯-希勒指数联合创始人、耶鲁大学经济学教授罗伯特·席勒(
Robert Shiller)表示,许多购房者在2020-2021年的购房狂潮中急于买房,因为他们担心错过创纪录的低抵押贷款利率。
尽管最近几周抵押贷款利率有所下降,但专家仍预计2023年对房地产市场来说将是充满挑战的一年。房地产经纪人、经济学家莱文表示,由于今年房价高企,抵押贷款利率平均约为6%,买家需求继续疲软。房主们将不愿出售房屋,因为搬家将意味着放弃疫情时期的“优惠抵押贷款利率”。
“缺待售房屋‘将有助于支撑价格’,”内陆帝国房地产开发商兰德尔·刘易斯(
Randall Lewis)在库卡蒙加(
Rancho Cucamonga)告诉西区房地产专业人士。但他补充说,“房地产是一个周期性行业,目前我们可能正在进入周期的较慢阶段。”
以下是各县12月份房屋销售中位数和销售总额,以及每年的百分比变化:
-洛杉矶县的中位数下降3.1%,至77.5万美元;成交量下降47.8%,至3,984宗。
-橙县的中位数下降0.5%,至933,500美元;成交量下降39.9%,至1,788宗。
-河滨县的中位数上涨2.4%,至54.9万美元;成交量下降47.6%,至2,589宗。
-圣贝纳迪诺县的中位数上涨3.2%,至49万美元;成交量下降47.5%,至1800宗。
-圣地亚哥县的中位数上涨2.4%,至75.6万美元;成交量下降46.1%,至2,119宗。
-文图拉县的中位数下降2.9%,至738,000美元;成交量下降51.2%,至471宗。
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