作者:何帆,郭于玮,鲁政委
据新华社报道,金融部门近期将出台金融支持住房租赁市场发展的相关文件,并设立1000亿元住房租赁贷款支持计划,支持部分城市试点市场化批量收购存量住房。那么,住房租赁贷款支持计划和棚改货币化安置有何异同?
一是资金来源相同。棚改货币化安置和住房租赁贷款支持计划都是由央行作为流动性的最终提供方。在棚改货币化安置中,央行通过PSL向政策性银行提供流动性;在住房租赁贷款支持计划中,预计央行可能通过再贷款向政策性银行或商业银行提供流动性。
二是资金流向不同。棚改货币化安置的资金主要流向居民、间接流向房地产企业,而住房租赁贷款支持计划的资金直接流向房地产企业。
三是对居民购房需求的影响不同,杠杆效应有差异。棚改货币化创造了居民端的新增购房需求,且居民获得安置补偿后可以加杠杆购房,对房地产销售和信贷的拉动更强;住房租赁贷款支持计划虽然可以对商品房销售形成一定的托底效果,却不创造居民的新增购房需求。
四是同样着眼于房地产去库存,但去库的力度差异大。棚改货币化安置和住房租赁贷款支持计划都能够起到房地产去库存的效果,但力度差异较大。2016年棚改货币化安置大约去库存2.5亿平方米,占当年商品房销售面积的15.92%。若住房租赁贷款支持计划第一阶段规模为1000亿元,据我们估算,可以收购的存量房面积为966万平方米,占2022年全国非一线城市商品房销售面积的0.73%。因此,如果不考虑其他因素,在第一阶段租赁住房收购完成后,现房的去化周期将依然处于偏高的水平。不过,如果未来住房租赁贷款支持计划扩容,其消化的商品房库存规模将更高。
1月13日,人民银行在2022年金融统计数据新闻发布会上答记者问指出:“最近我们在研究推出另外几项结构性工具,主要重点支持房地产市场平稳运行,包括保交楼贷款支持计划、住房租赁贷款支持计划等”。
其中,对于住房租赁贷款支持计划这项最新工具的具体情况,据新华社报道[1],在推动住房租赁市场建设方面,金融部门近期也将出台金融支持住房租赁市场发展的相关文件,并设立1000亿元住房租赁贷款支持计划,支持部分城市试点市场化批量收购存量住房,扩大租赁住房供给。
住房租赁贷款支持计划将收购存量住房,具有房地产去库存的作用。这令人联想起在上一轮房地产去库存中曾经扮演重要角色的棚改货币化安置。那么,住房租赁贷款支持计划和棚改货币化安置有何异同?又将给房地产市场带来怎样的影响?
一、资金流向:来源相似,流向不同
从资金来源来看棚改货币化安置和住房租赁贷款支持计划都是由央行作为流动性的最终提供方。从央行使用的货币政策工具来看,在棚改货币化中,央行主要通过PSL为政策性银行提供流动性,政策性银行再向棚改实施主体发放棚改贷款。从PSL的投放规模来看,2014年央行创设PSL,2015年至2018年是棚改的高峰,PSL的余额也随之增长,到2019年,棚改规划套数明显下降,2019年11月,PSL的余额最高达到了接近3.6万亿元。在住房租赁贷款支持计划中,参考前期的保交楼贷款支持计划,央行可能也通过再贷款的形式,向政策性银行或商业银行提供流动性。
从资金流向来看,棚改货币化安置的资金主要流向居民、间接流向房地产企业而住房租赁贷款支持计划的资金直接流向房地产企业。
从棚改货币化安置的资金流向来看,在棚改货币化安置的不同形式中,资金流向存在差异。棚改货币化安置主要分为三种形式:一是直接向居民发放货币补偿款;二是为居民购买指定住房提供补贴或者发放购房券;三是向房企收购商品房,作为安置房。从资金流向来看,第一种方式,资金直接流向居民,居民如果选择用补偿款购买商品房,资金再流向房企;第二种方式,居民获得购房补贴或购房券、不直接获得现金,在这种情况下,居民购买当地政府指定范围住房之后,资金流向房地产企业;第三种方式,棚改实施主体向房企收购商品房,作为安置房提供给居民,资金流向房企。
从住房租赁贷款支持计划的资金流向来看,根据济南市、青岛市、苏州市等城市前期批量收购存量房源用于租赁的经验,通常是由地方的城投平台或者国有企业作为收购和运营的主体,由金融机构提供部分融资(例如在青岛市的案例[2]中,建设银行可为平台公司收购保租房提供购房款最高80%比例贷款),向房地产企业收购存量房源。
二、政策效果:房地产去库存,杠杆效应有差异
2.1 对房地产销售的影响
棚改货币化创造了居民端的新增购房需求;住房租赁贷款支持计划虽然可以对商品房销售形成一定的托底效果,却不创造居民的新增购房需求。
在棚改货币化安置中,棚户区改造通过拆迁老旧房屋、给予货币化补偿,创造了居民重新购买或者置换房屋的需求,配合按揭贷款利率下行等政策,对居民购房形成激励,对房地产市场的需求端存在明显的提振效果。2016年第二季度开始,居民对房价预期上涨的比例和未来购房支出占比开始自底部上行,形成了商品房销售提升和房价预期改善的正循环。
对比而言,住房租赁贷款支持计划则是城投平台或国有企业作为购房主体,并向居民出租,提升了住房租赁市场的供给,但没有创造居民端的新增购房需求。虽然城投平台或者国有企业的一次性收购,可以阶段性托底商品房销售、降低商品房库存,中长期内,项目收益和该运营模式的可持续性取决于租金回报,其对商品房销售的持续性影响还有待验证。
因此,住房租赁贷款支持计划对信贷的拉动效果弱于棚改货币化。在棚改货币化安置最常见的直接发放现金的补偿方式中,居民获得补偿资金之后,还可以继续申请按揭贷款,进一步加杠杆;居民购房需求的增长,也拉动了房地产开发投资,催生房地产开发贷款的融资需求。这正是2015年至2016年按揭贷款和房地产开发贷款增速回升的路径。2015年初,按揭贷款累计同比增速首先自底部上升,到2016年初,房地产开发贷款累计同比增速由负转正并逐步回升。
对比而言,在住房租赁贷款支持计划中,信贷投放主要发生在金融机构对存量房收购主体(城投平台或地方国企)提供的配套融资,不产生按揭贷款的融资需求;由于收购的是房企已经开发完成的存量房,也不直接推动房地产开发贷款的融资需求。
2.2 对房地产库存的影响
从政策效果来看,棚改货币化安置和住房租赁贷款支持计划都能够起到房地产去库存的效果,不过,棚改货币化具有更大的杠杆效应。
从棚改货币化对商品房库存的消化规模来看,除了货币化补偿能够直接购买的商品房面积(棚改总面积*货币化安置比例)之外,考虑到居民通过按揭贷款加杠杆的影响,棚改货币化撬动的商品房销售实际上更高(对于直接发放现金补偿的部分,居民实际可以购买的商品房面积为:棚改总面积*货币化安置比例*现金补偿比例/首付比例)。根据住建部披露[3],2016年棚改货币化安置达到了48.5%,大约去库存2.5亿平方米,占当年商品房销售面积的15.92%。从商品住宅待售面积和狭义库销比(即待售现房的去化周期)的变化,可以看出,随着棚改货币化大规模推进,商品住宅待售面积自2016年初开始出现明显的下降,狭义库销比也从2015年4月的1.85年的高点逐渐下降至2017年11月0.96年的低点(关于房地产库存周期的详细研究,请见我们此前发布的报告《房地产出清结束了吗:四种库存口径的视角》[4])。
从住房租赁贷款支持计划可以消化的库存规模来看,假设央行第一阶段提供1000亿元住房租赁再贷款,在批量收购存量房的过程中,地方财政提供20%的资金,金融机构提供80%的配套融资,则收购资金可以达到1250亿元;假设按照市场价格的80%打折收购存量房,以2022年12月的百城住宅平均价格来估算,每平方米的收购价格约为16177*0.8=12942元;据此估算,可以收购的存量房面积为966万平方米,占2022年全国非一线城市商品房销售面积的0.73%2022年11月狭义住宅库销比的水平为1.60年,略低于2015年的高位,处于2012年以来84%分位数的水平。因此,如果不考虑其他因素,即使第一轮收购完成,狭义住宅库销比依然偏高。若参考棚改货币化的持续推进历程,住房租赁再贷款的规模进一步扩大,则可以消化的库存规模还将进一步上升。
不过,商品房库存偏高、需要住房租赁贷款计划支持的城市,其住房需求也可能较弱,因此,如何在推进住房租赁贷款支持计划时防控风险,避免形成新的隐性债务,是值得关注的问题。
注:
[1] 资料来源:金融部门开年推出新方案 改善优质房企资产负债状况,新华社,[EB/OL],2023/1/13[2023/01/19],https://h.xinhuaxmt.com/vh512/share/11314330?d=134afe1&channel=weixin
[2] 资料来源:关于印发《明确建设银行支持平台公司收购存量房源用作保障性租赁住房的若干措施》的通知,住建部网站,2022/11/11[2023/1/19],https://www.mohurd.gov.cn/jigou/sjjg/jgzfbzs/bzsgzxx/202211/20221111_768831.html
[3] 资料来源:住建部:2016年房地产去库存很有成效热点城市房价过快上涨势头得到遏制,人民网[EB/OL],2017/2/24[2023/01/18],https://www.cankaoxiaoxi.com/roll10/bd/20170224/1712738.shtml
[4] 资料来源:宋彦辰、郭于玮、鲁政委,房地产出清结束了吗:四种库存口径的视角,兴业研究,2022/12/21[2023/1/19],https://app.cibresearch.com/shareUrl?name=000000008519cf8d0185330a4d7f7e7e

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本报告内容仅对宏观经济进行分析,不包含对证券及证券相关产品的投资评级或估值分析,不属于证券报告,也不构成对投资人的建议。

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