作者@匿名
发布在一亩三分地
这个帖子希望能够帮助大家回顾2022年房产板块讨论的历史，以及提出一些如何自己建立房价走势判断的建议。
由于湾区房价无论从历史上的数据观察上，还是其土地有限且收入高的特点上，其结论不一定可以普适到其他城市。
在此之前先列出我自己观察数据的三种方法:

1. 亲自去open house.

亲自去open house除了有助于帮助你更多地了解你意向中的房子的各方面情况以外，更重要的是在若干周或者若干月的范围时间内，可以帮助你初步建立起房市火热程度变化的观感。
当然这需要可能长达两到三个月的时间在同一地区内频繁观察才能得出一些比较客观的结论。更多的人去看房意味着更多的人有购房意向，在房价本质上建立在bid war基础上，这就意味着房价有走高的可能性。

2. Redfin market data

当你没有足够的精力去长时间大面积做open house的覆盖时，redfin market data可能是你最好的帮手。
找到你想要去了解的county, zip去观察数据曲线，进行不同年份中价格的变化对比，这可能是最客观的描述房价走势的数据来源。
尽管去年redfin在3月底4月初房价开始出现走势变化时干了一些很不地道的事，首先是删除了2018年和以前的数据（友情提示，2018年和2022年非常像，房价暴涨之后加息之后，湾区房价下跌整体约20%)，同时更改了数据的颗粒度从1周变成了4周。
我去年有一个回复就是说这个事。这意味着Redfin的数据尽管是真实的，但它依然有可能会以一种false positive的形式展现给你。
但是，当你观察了这些数据你就可以得出以下在本版上被房托或者agent矢口否认的结论:
1) 2018年湾区房价没有下跌？
事实上santa clara county当年的sfh在当年就出现了约20万~30万的跌幅。
2) 2022年湾区房价没有跌多少？
这个数据冲击太强烈我直接摆到这：2021年12月santa clara county的sfh中位数达到1.8M，2022年12月santa clara county的sfh中位数下跌之1.5M。跌出一个首付还要多。
同时你也可以从这些数据中得到一些其他规律:
1) 每年的房价都会出现季节性曲线，在正常的年景中从1月份会开始上扬，在4,5月左右达到该年的峰值，从6月开始小幅下跌到年底。
但这不适用于购房者整体智商不清的情况，例如2022年的房价在1月达到顶峰，随着美联储的加息就开始下降。
2) 老生常谈，越好的区越抗跌。同时涨起来也快。
去年sunnyvale, cupertino等区域整体房价下滑趋势并不明显，但诸如fremont, san jose, santa clara city等区域房价跌的就可以说是惨不忍睹了。
这一方面意味着如果你财力足够，逆势买房的话在好区买房更保值，但同时如果你只是为了买一套房子，在房价下跌时买"差区"的房子也会更容易"上车"。

3. 媒体文章

首先除了一些综合性大报纸以外，你在网上能看到的绝大多数所谓专家的文章基本都是给房地产背书的。因为我并不是想教你们去信任这些媒体文章，但是你依然可以去从他们的话的字里行间里去判断比普通人拥有更多信息来源渠道的机构是如何评估房产走势的。
如果你去年经常搜相关的文章，你会看到一个叫做劳伦斯云的所谓经济学家经常发表的观点。2021年年底的时候他预测2022年房价会继续上涨但涨幅会下跌。为此我把他在2017~2019年这个背景类似的房产周期里发表的文章都看了一遍，发现在2017年美联储初步加息时他也给2018年得出了相同的结论。
最终的结果正如我上面说的2018年出现了房价的动荡下跌。因为，当你去看这些有房地产背景的所谓专业机构和文章说的话时，最好把他们说的话降一格判断：房价会继续猛涨->房价只会小幅上涨; 房价会小幅上涨->房价会横盘或下跌。
同样，我也有一些建议给地里的各位为何不要直接去听信地里或者华人圈里给出的结论。你应该在每一个提出某种论点的帖子下面去追问数据信息来源，或者给出论点的论据。
虽然我们总是嘲讽地里的agent多，但实际上这更多地一种不想把话说破点透的无奈。很让人遗憾的是，地里有一些无脑唱高房价的人更多的是刚刚在上一轮上涨周期买了房子的人。
当我们付出了几十万的首付外加几十年的贷款时，我们就做出了一个不得不让人诚惶诚恐的决策，以至于这个决策我们必须去相信它是对的，否则觉都睡不好。
一方面在地里发帖去说服别人，企图地里的这点华人流量可以无视环境的大规律带起一波购房潮稳住自家房子的房价，一方面也是在说服自己做出的的决策是正确的。
同样的，当你想去判断一个区到底好不好时，也不建议直接听信某些帖子。一个花了2M在xxxx1买了好学期的房子的人一定要去尽力说那个只卖1.5M的xxxx2的房子这不好那不好。这是人性最简单直白的地方。
如果你不信，去看看职场板块或者blind上，狗家, meta, 亚麻, tt的码农们彼此看不上彼此攻讦的样子吧。比如尽管milpitas有不错的学区价格也便宜，大家也都会说milpitas臭的要死便宜也不买，那就最好真的去milpitas体验一下。(虽然我建议你自己去体验，但我夏天体验了几次，确实有几天味道比较大....)
如果一定要找到第三方给你建议，不妨去问问那些年纪再大两轮，且没有参与最近一轮房产周期的人吧，他们可能会更客观更把自己剥离出结论地给出你建议。我自己去年2月份也是参考了几位50+的前辈的说法，他们都告诉我美联储加息的时候要慎重考虑买房的事情。

回顾去年

另一方面，我也想回顾一下去年一年在房价走势上的争执，以及对于某些支持房价不会下跌的观点的反驳。注意我并不是直接反驳结论，对于2023年房价的走势我自己目前也在探索阶段，我只是反驳得出某个结论的论证方法存在逻辑谬误。
以下是去年一整年最常见的10条站房价不会跌的观点：

1. 美联储只是嘴炮根本不敢加息

这是去年年初最多的站房价不会崩的观点之一了。尽管美联储已经在2021年12月的时候明确了2022年加息的机会。最后的结果是一年的时间美联储以非常强硬的态度多次加息。

2. 通胀高企，房价抗跌。

高通胀意味着美联储会加息，加息意味着借贷成本上升，房价涨幅下降。当房价涨幅低于通胀幅度时它就不再是保值产品。更别说房价直接跌了……

3. 供需关系决定价格，供小于求，房价会继续上涨。

这是掉书袋似的生搬经济学原理，这几乎这适用于新房。然而湾区乃至北美房价中二手房交易才是主体。当购房并不是刚性需求(后面会解释)时，购房者的数量是难以评估的，但房价高于购买力且高利率时，购房者数量的下降应为趋势；同时房价持平甚至下跌的时候，卖方者可能会增多。
这意味着除了从数据中观察，你根本无法了解市场上实际的供需关系。房价的走势影响着购房者的心态，而心态影响着供需关系。这就导致房价与供需关系的关系实际上是个混沌系统。说直白点你不太能得出一个解析式去判断它。

4. 刚需房买家无论如何都会入场。

我个人认为这是比较恶意地诡辩法。它本质上是恶意替换了"刚需"和"首套"的区别。当房产并不与医疗，教育等资源绑定，尤其是加州法律对租房者保护地比较完备的情况下，我并不认为存在"刚需房"这样的东西。
绝大多数人的帖子实际上描述的是"首套房"。然而首套房并不需要在某个时间节点上一定要完成，这就意味着购房者完全可以继续观察随后的房市走向再购买，而不需要被赶鸭子上架似的顶着逆天的房价和利率去买房。

5.湾区码农有钱的多的是，房价降这一点不影响买房热情。

首先湾区码农的收入中rsu占据着相当大的比例，因此在股市大跌的情况下你不应该期待湾区码农的购买力可以媲美2021年。
其次，我个人认为目前具备购房能力和购房意愿的人数可能远比各位房托们想象的少很多。
我们不去讨论极端情况，因为那不会影响整体趋势。当某个人跟我描述他某个staff engineer的同事挣了多少钱肯定不在乎这点房价下跌的时候，我只想问一句，那为什么他之前不买房?
首套房的购房者实际上整体是有一个年龄段的，你不应该认为刚刚大学毕业工作不到三年的人有足够的收入和意愿在湾区购买首套房，同时你也不应该认为一个已经40岁有家有室的staff engineer还没有购买房子。
这就意味着每一轮房产周期在某一个价位段上的购房者只属于某一个年龄段的人。具体来说，比如2021年2022年的房市主要参与者可能是年龄在30到35岁之间成家不久孩子还小或者还没成家的码农在参与房市竞争。
所以并不是每个有购买力的人都会去参与房市。而2020年疫情开始湾区的人员外流和毕业生进入湾区的流速是明显可以看出比2020年前出现了人口增幅下降甚至人口流失的趋势的。因为我认为目前实际上有能力参与房市竞争的人远比房托和agent想象地少得多。

6. 机构在入场，人家比我们了解更多信息，他们入场说明房价还得走高。

这条现在没人提了，去年4月的时候从agent群里传出来说某些机构在湾区大面积扫货。当时好多人还讨论地头头是道的。
然后zillow, redfin, opendoor啥的都裁员了。Better.com这种都裁了好几轮了。

7. 房价长期一定涨，现在买就是赚到。

只要美国社会还正常运行，通胀还是正数，从长远来看房价就一定回长期看涨。就算你现在买贵了，你也可以放宽心你老了以后那个房价百分之百可以以更高的价格卖出去。然而你依然可以选择在更合适的时间段去以更适合的价格买到房子。
假设一个人22年1月买了2M的房子，而另一个人在12月以1.6M买到了相同类别的房子。假设在2030年的时候这个房子涨到了3M，第一个人可以安慰自己依然赚了1M的价格。但是忽略了如果他晚一年买，房子一样可以涨到3M，他还多赚了200K。

8. 买了房子自己开心。

这种没什么可反驳的。如果你就是图开心不在乎房价你压根不需要点进这个帖子看。

9. never time the market.

去年一月买房的人就是信了这个鬼话然后买到了最高点。任何一个对你说这话的agent,建议你可以立刻停止和ta的合作。

10. 卖家又没压力，人家凭什么房价低了要卖房。他们不卖，所以房价根本不会降。

把这条留在最后是因为这条看起来是最有说服力的，也是目前版上少数几个还能看到的站房价不跌的观点了。尽管这个观点去年早就被提出了，然后依然跌了大半年。这条也是我想仔细去讨论讨论的一条, 虽然这个反驳起来可能会比较绕。
首先，卖家并不一定是和你处于同一个房产周期买房的。湾区不少房子都是前任屋主10年前20年前买的房子才在这一轮周期里选择卖掉。这意味着"我买高了，所以我也得卖高"的心态并不适用于绝大多数的房子。卖家想卖了，就卖了。觉得房子老了，想换房子了，就卖了。
其次卖家又没压力，人家凭什么房价低了要卖房。他们不卖，所以房价根本不会降这个逻辑可以普适于任何一次房产周期，每一次房产周期都有人高价入手，只要没有出现大面积的裁员失业以及断贷情况，如果这个逻辑成立的话那湾区房价应该从来没有降过。
因为无论是08年相对影响没有那么大的硅谷，还是18年加息带来的房价震荡，你都可以那这条逻辑来预测湾区房价不会降。但事实上房价就是降了。这是当你无法去解析一个混沌系统时，验证它的结果，可以判断你的逻辑是否正确的一个方法。
同样，观察湾区2022年的房价走势，你也会发现"房价还是降了”。那么为什么你会认为第十条的这个观点从去年房价达到顶峰时没有生效，但偏偏到现在生效了呢?
以上是总结了一年地里讨论的一些想法。
很长写了很久，想起来去年有一位地里用户嫌弃地说不想看又臭又长的帖子。所以最后的结论就是:买房无论如何都是个人的事，如果你有财力，也认为有好房子可以改善生活，我的帖子绝不是劝阻你去买房子。
这篇帖子的本意只是在看到了一些我认为带有欺骗性和诱导性色彩的言论后，对它们做出的逐条驳斥。
房价当然在23年可能会涨，但不应该与上述那些被反驳的观点建立起逻辑关系。你依然可以得出房价会继续上涨的结论(就连我个人都认为23年比22年有更大的触底反弹的可能,但在这个时间节点上我得不出任何有效结论)，但希望那更多的是来自于你对美联储政策的了解，湾区房价所在的历史位置，硅谷码农目前的收入情况，对购房者数量的正确估计之上建立起的一套推论。
本贴并不是想阐述房价在2023年的走向会跌还是会涨.因为目前几个可能决定房价的因素都还没浮出水面。西海岸裁员潮何时停止，通胀何时回归正常区间，美联储何时收手加息，是否会降息，在这一系列事件出现时湾区房价处于一个什么样的位置，等等因素现在都是未知的。
在这个时间节点预测未来哪个月房价会出现拐点或是今年是否依旧会一直下降，本身就属于瞎猜。
本帖的目的是在于分享作为个人如何去判断房价走势的方法，你无法判断哪个月会降到底，但依然有可能在1月的时候判断2月是会继续下降还是开始走高。你也可以对一些信号更敏锐。我很喜欢之前地里的一位朋友说过，想买房买在底上卖在顶上很难，但是买房不买在顶上，卖房不卖在底上却没那么难。

一亩三分地论坛还有用户对楼主的思考进行了解析：

下雨天打孩子，闲着也是闲着。捡主要的简要辨析：

1. 美联储加息，通胀，房价相关

基本同意楼主意见。但这和你具体买的那个房子关系不大。要是预测REIT的走势，这个是强相关。但是不幸的是，对于你要买的房子，这个不是直接强相关。按照股票交易打个比方，这里你不是买SPY，你是买个股，个股很难通过大势来预测。加息、通胀对整体房价和整体房市有影响，但具体到一个特定的房子，什么区域，多少买家，卖家愿意多快出手，更重要。

2.供需关系

Again，供需关系决定价格这句话在整个房市上的层面是统计意义上的。具体到每个房子，供需关系取决于买家和买家对于某一影响因素（位置，社区人群，layout，shcool，zoning，lot，landscape）的alignment。大的房市不火，但是具体到每个房子，仍有可能有multiple offer或者bid。

3. 刚需房与market

基本同意没有“刚需房”。但是，时间节点比如开学是重要因素。应该说有不少人愿意多花一些钱，在某个节点之前完成closing。愿意多花钱买时间，这可能不算刚需，但至少应该算软需。同时，我们也知道，市场上也有刚卖房（打官司、trust， relocation）。现在因为市场上大部分是这些刚卖房和软需房，所以市场交易减少很多。

4.买了房子自己开心

买到中意的房子，自己开心。这一点，永远适用。房子不是标品，不只是价格一个因素。市场上买房的每个人都会想，如果我拥有这个房子，会怎样怎样。所以“该买还是买”，永远适用。只是“该”的权重现在在人们的心里的衡量有些变化。

5. never time the market.

True。除了大势是统计意义上的，具体房子不能依赖大势之外。大势的预测也是不确定的。2021谁能预测2022美联储加息，房市到顶？同样，现在谁能预测2023或者2024房市继续下跌到底？既然谁都没有这个能力，相信现在主流媒体的意见没错，相信agent的分析也不能算笨，有自己的主见就好。

6. 作为自住房，买房行为是市场买卖行为，单看价格是理性的，也有投资属性。

但是，这这个过程也有很重要的感性的一面。作为卖家也一样。买/卖自己的房子，和买/卖市场上的只是一个sticker的股票不同。感情因素很重要。listing里面的staging好坏对于flip的投资者可能不值一提，但是对于自住房的买家很有影响，这是毋庸置疑的。
如果只是泛泛的观望市场，看什么时候下场。观望无所谓。但是总有一个时间，你会觉得时间差不多了，下场。那么这个时间是什么时候？如果不是现在，是半年，一年之后？关键半年之后你又会有新想法。
等下场了，这时候你看到的就是具体的一个房子。所有的大势都不是你直接关心的事了，这时候聪明的agent其实也不需要通过灌输房价会接着涨来忽悠你。因为你已经上套了，每次看房，更多的权衡是这个房子吸引你的地方值不值得你花这个价钱。这时候，和你同在市场上的，对这个房子也感兴趣的人会对你有更多的影响。
当然，如果楼主是有家庭的理工直男， 对此影响最大的是尊夫人的感觉 ;)
注：本文不构成任何投资建议！

文章来源一亩三分地，图源网络，版权归原作者所有

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