大家好，最近有不少朋友打听，市场上这么多价格美丽地段好的二手房，怎么买？咱分几期跟大家聊聊这事儿。有朋友说了买房子嘛，新房二手房还能有啥区别，我不贷款，全现金直接买就完事儿了。
还真没这么简单。
不同于新房，无论是期房还是现房，新房的开发商对完工交房的日期都有相对明确的时间线。所以交易流程是：锁定户型，谈价格（谈其他条件），交定金，联系自己的律师，一个月左右交换合同并支付10%左右的deposit，然后根据房屋的交房时间支付中期款和尾款（支付印花税）。如需贷款，交房前6-9个月开始申请贷款。
购买二手房，由于是与房主直接交易，每个房子都有他自己的情况。交易流程基本上是这样的：如果需要贷款先找mortgage broker或者银行获得Decision in Principle（Agreement in Principle），锁定户型，谈价格（谈其他条件），联系自己的律师做房屋调查，联系mortgage broker准备贷款，交换合同并支付10%左右的deposit，支付尾款收房（支付印花税）。
一比较大家就可以看出来区别：
二手房肯定是现房，所以如果需要贷款的话，需要提前准备，否则卖家会认为你并没有真的准备交易，不会认真考虑你的出价。
二手房交易不需要定金。言下之意，交换合同前双方都可以反悔。
交房时间有时候是根据房东出售房子之后，准备买的另一间房子的交房时间而定。所有在交易链上的房产需要同时交换合同。也就是说有时候你自己准备好了，也得等着对方的通知。在交换合同前双方都可以反悔。
大家可以看出来，由于二手房是与个人交易，所以交易顺利与否跟运气有很大关系。遇到靠谱的卖家，一切都好商量，说好的事情也不会变。遇到不靠谱的卖家，花几个月时间好不容易看好的房子，一切准备都做好了，却交易不成，还得重新来。说实话，这种经历听让人崩溃的。
二手房 vs 新房

首先是价格，标价上看，同一区域内，户型朝向相近的二手房一般会比新房价格低10%-20%，这个也是二手房最直观最大的优势。但是标价不代表成交价，二手房的砍价空间一般在1%-3%之间，全看房主心情。
新房的砍价空间普遍是4%起，一般情况下户型越大砍价空间越高。这就造成了最终的成交价差距往往没有标价显得那么大。
其次，看房成本。新房很简单，售楼处环境优美，咖啡饮料免费畅饮，样板间直观体现交房标准，所见即所得。所以只要价位户型您满意，基本上几个项目跑下来就可以做决定了。
但二手房就不一样了，基本上是买家秀和卖家秀的区别，一般需要看5-10套房子才有可能做决定，而且每个房主的脾气都不太一样。
因为二手房交易的特殊性，这只是看房成本的一部分。例如，您想买房主A的房子，而房主A可能是卖这套房子去买房主B的房子。按照规定，在交易链里的所有房产需要同时完成合同交换。如果房主B那边因为某些原因无法与房主A完成房产交易，您的交易也会受到影响无法完成。
所以，即便挑到您中意的二手房，您还需要继续看其他的，以防止交易无法正常完成。这就造成购买二手房从开始看到交首付款往往花2-3个月已经算快的了。这个过程中需要较强的体力和耐力，很多客户看着看着就累觉不爱了…
然后说说物业配套，这个各有优势。新房的物业配套一般比较完备，很多项目都有业主专享的泳池健身房，但物业费也是您房产持有成本的主要部分。根据项目和户型不同，一般物业费每年3000-10000镑不等（别墅项目会低一些）。
二手房一般没有物业配套，所以物业费也低很多，羊毛出在羊身上。
再说说维护成本。新房建筑保险10年，房屋内部的厨卫家电一般保修2年，住的比较踏实，房子质量不会有什么大问题，有问题都可以随时找物业解决。
二手房，基本上所有的维修成本都要您自己出，有些房子管线老旧，隐蔽工程年久失修，会造成您购房后的额外成本，这笔成本真的是可大可小。所以买二手房需要找有经验的人帮着看，否则容易踩雷。
听到这儿，您就明白了，二手房虽好，但不适合所有人。您需要有时间，精力，体力，耐心，同时要具备一定的知识储备才能选到合适的二手房。
同时，二手房最大的优势不是标价，而是地理位置！伦敦的美在于街道和建筑物大多都保持着百年以上的容貌，保护建筑比比皆是。也是因为这个原因，很多区域政府没有新的地给开发商。所以好的学区和好的社区里面只有二手房可选。
那有朋友说了，我没那功夫和精力，我喜欢的区又没有新项目怎么办？
其实不一定没有，也许是有您不知道。
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