绿城未来数智陈霄：城市更新背景下数字社区的探索与实践

#CIOC 2022 不动产数字化峰会

2022年12月8日，由中国房地产业协会指导，易居克而瑞主办，中国房地产业协会数字科技地产分会合作召开的第五届CIOC 不动产数字化峰会于线上成功举办。本届大会分三个篇章展开：“Re: Explore 探索-政策与实践”、“Re: Construct 建构-数字化开发”、“Re: Innovate 创新-数字化运营”。此次峰会，邀请到了多位行业专家及领导，共论不动产数字化建设与发展。

峰会上，绿城未来数智凭借近年来在地产数字化领域的杰出表现和创新成果入围「2021-2022中国地产数字力 TOP20 领军科技企业」获奖名单。同时，绿城未来数智所服务的衢州柯城区斗潭未来社区，获得了峰会「2021-2022 智慧社区标杆项目」荣誉。在会上，绿城理想生活集团助理总裁、绿城未来数智董事兼CEO陈霄发表了主题演讲《城市更新背景下数字社区的探索与实践》，以下为演讲的主要内容和观点：

城市更新概述

城市更新（Urban Regeneration），通过清除、维护、改建、重建等方式，对城市衰败区的建筑、基础设施和公共设施进行重新规划、设计、改造和土地再利用。帮助某一城市区域通过产业转型升级、功能重构重组、生态环境改善，实现区域综合环境的持续改善和发展能级的整体拓展。

城市更新已步入 4.0 存量整治新阶段。我国城市更新起步于上世纪 70 年代，在城市更新萌芽期，项目多由政府或国有单位主导。目前，城市更新从“一元决策”变为“多元参与”，由政府作为引领者、规划者，开发商作为实施者，公众作为参与者，在多元利益主体间相互协作。以往城市更新业态相对单一，围绕住房、社区建设等硬环境改造。

图片来源：绿城未来数智

《2019-2020房地产行业白皮书》显示，中国房地产总市值已超300万亿元，按每年2%的城市更新率来推算，城市更新的市场规模将有望达到6万亿元左右，2030年将超10万亿/年。2021年全国共实施2.3万个城市更新项目，市场总规模达5.3万亿元，2022年全国各省市约3.6万个老旧小区改造，市场空间巨大。

在存量时代背景下，2021年5月20日，党中央、国务院印发《关于支持浙江高质量发展建设共同富裕示范区的意见》，浙江省围绕共同富裕，着重打造示范单元——未来社区、未来乡村。共同富裕基本单元建设涵盖了邻里、健康、低碳、交通、治理核心场景，通过数字化的方式把政府的教育、就业、交通、体育等社区智慧服务接入空间场景中，从而为居民提供整体的生活服务功能，这是浙江省共同富裕的基础出发点和计划目标。

图片来源：绿城未来数智

数字社区探索

浙江省数字社区建设围绕提升社会治理和物业的服务能力升级展开，整合政府、社区、市场公共服务和商业服务，通过平台打通各项服务数据，进行全面发展升级来提高社会治理的能力和增强老百姓的幸福感。

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基于庞大的人群数量和分散的社区地理位置，浙江希望通过一套整体的平台和底层架构把所有的社区连接在一起，形成省、市、区、街道、社区、小区6级共用同一套技术架构。在社区端输出通用版社区智慧服务平台，包括邻里、健康、教育、治理、服务、创业、建筑、低碳和交通九大场景。

服务入口：通过运营端、治理端和居民端三个端口，从社区共性需求出发，满足未来社区数字化基本要求，线上线下融合打造高质高频应用，实现快速部署实施，全面贯通基层治理“141”体系，承接数字社会优质公共服务精准落地，提供社区个性化、品质化、市场化服务。

其中，运营端为各个运营主体提供运营入口，治理端作为政府监督和治理端口，为政府服务能力下沉提供工具。居民服务端口融合政务服务、公共服务和生活服务，为老百姓提供一站式服务的统一入口，输出本地版生活服务总平台。

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分阶段建设：未来社区建设运营过程中，数字化工作分为规划统筹、深化建设、移交运行和共建共营四个阶段。

① 规划统筹阶段：数字社区在推进过程中一方面衔接了服务的内容突破，包括政府服务、公共服务等，同时又衔接了硬件、软件以及政府的城市大脑等数据接入，所以必须有整体的规划统筹和完整的方案编制。

② 深化建设阶段：基于清晰的整体方案，建设推进期间各方进行专业分工和责任划分，包括具体软件硬件的深化、建设迭代和落地上报。

③ 移交运行阶段：整个平台建设完毕后进入验收交付培训阶段，确保所有运营参与方、政府公共服务方和市场方的使用体验，进行资产移交，保证数据安全。

④ 共建共营阶段：最后会对平台进行持续运营和系统迭代，保证老百姓在使用过程中的服务体验。

图片来源：绿城未来数智

绿城模式实践

在巨大的城市更新发展市场空间中，绿城未来数智以城市服务为入口，围绕存量资产更新、提升城市服务功能，以数字化手段搭建新的生活服务平台。同时，基于智慧化城市服务运营商的战略定位，经过近几年在浙江的城市更新、未来社区和未来乡村建设过程中，绿城未来数智形成了“ 数字化+ 物理空间+ 长效运营”三位一体的综合业务发展模式和长效运营发展机制。

图片来源：绿城未来数智

第一部分：数字化建设是基座

数字化建设基座作为整合政府、企业、市场和老百姓的服务基础设施，是物理空间和虚拟空间、数字空间最主要的转换工具，同时又是和政府城市大脑连接的核心的端口和入口。由省级未来社区重大应用3大支撑能力，部署实施生成通用版未来社区智慧服务平台。

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同时，基于开放平台和接口，绿城未来数智可以根据每个社区的个性化需求打造个性化服务，比如三维实景建模、或者根据运营需求和老百姓的业主需求打造个性化应用落地以及集成实施等。

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软硬件一体建设实施：软硬一体总包模式，一体化建设方案。整个数字化建设需要靠多方来协同进行，特别是数字化的基础设施方、数字化的运营方以及施工方一起进行整体的建设落地。

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针对数字化建设过程中产生的大量数据以及后续的数据存储、确权以及安全问题，绿城未来数智与合作伙伴一起推出云边协同的边缘一体机，包括数字底座、数字平台和集成智能硬件。云边协同运维服务依托未来社区智慧服务平台能力，以一体机为载体，面向社区、乡村、园区等多种业态空间，预集成人行、车行、安防等数字基建，软硬一体化，提供开箱即用的社区数字化解决方案。高效交付，成本集约;数据安全，稳定可靠；云边融合，极简运维；形态开放，灵活支撑。

图片来源：绿城未来数智

第二部分：空间规划营造是载体

在城市更新中有大量需要根据新的城市功能进行升级的功能，前提是以服务内容运营为牵引，前置整体的空间规划和建设。

围绕居民、社区、政府各方需求，构建“5—10—15—30min”生活功能圈，提炼运营场景要素，探索100公顷范围内新型城市功能单元核心要素，并结合城市功能，布置30分钟功能点。现阶段绿城未来数智已经有比较标准的内容在对外输出。

图片来源：绿城未来数智

同时，针对新建和旧改类项目有不同的空间规划和建设路径。新建类项目在方案初期前置运营规划，以社区为单位规划生活服务功能，统筹社区配套空间，配置不同规模的综合邻里中心及功能场景要素，提供生活服务内容。

旧改类项目重点之一在综合提升改造。在综合提升改造过程中，对零星用地和现有用房实施改扩建、置换、转让、腾退、收购等方式，增加配套面积。同时，旧改项目的存量空间盘活也是重点，鼓励行政单位或国有企业盘活老旧小区存量用房，为街道或社区提供公共服务配套空间，如教育、养老等。

第三部分：长效运营是保障

基于数字底座，通过数字化进行长效的线上线下统筹运营，将政府的公共服务，政务服务和商业化的市场服务进行持续化的运营和贯穿，保障社区运营效率提升，资金盈亏平衡，服务体验升级，服务功能完善。

图片来源：绿城未来数智

运营模式：面向街道/社区，以综合运营服务为导向，构建自有运营服务能力，统筹运营服务资源，实行运营服务总包模式，构建线上、线下一体化运营服务。通过运营总包统筹的模式，通过开放平台的方式把商业服务、物业服务、政府全部衔接起来，通过平台化的方式给居民、给政府、给整个街道社区提供整体运营统筹的解决方案。

图片来源：绿城未来数智

落地路径：在项目建设前期，绿城未来数智通过读人、读地、读文，充分挖掘项目需求，整体谋划，统一布局，以运营前置的理念指导项目规划设计和工程施工。结合居民生活诉求，搭建项目服务体系，为运营落地提供保障。

图片来源：绿城未来数智

绿城模式与实践：参与未来社区共建项目超210个

浙江省推进未来社区建设 4 年，迄今试点项目达 783个，绿城未来数智通过承接顶层咨询、数字化建设、智慧化运营等服务内容，已签约107个并深度参与建设 210余个未来社区项目。在累计公布的108个未来社区名单中，绿城未来数智服务55个。例如上城杨柳郡、新城如心、义乌鸡鸣山、柯城斗潭、柯城白云、衢州望江苑、椒江城隍浦等未来社区项目，安吉余村未来乡村项目，皆由绿城未来数智主导参与建设。

图片来源：绿城未来数智

绿城模式与实践：衢州礼贤未来社区

①　建设模式：投建管运一体化落地

②　项目亮点：聚焦未来邻里、教育、健康、治理四大亮点场景，统筹创业、交通、低碳、建筑、服务等其他场景，从而构建“4+X”的场景集成创新体系，为居民打造“三个有礼”的国际花园社区：邻里有温度的人文有礼社区、环境有韧度的自然有礼社区、管理有精度的秩序有礼社区。

图片来源：绿城未来数智

绿城模式与实践：杭州市上城区海月花园

①　建设模式：EPC+数字化

②改造亮点

智慧社区平台建设：包括智能安防设施、智慧社区平台和中心机房建设，小区物联网数据采集系统工程建设；1+4+N模式建设：1个平台，4个层级，N个应用；通过分层分级管理，构建了丰富立体的数字化街道管理新模式。
乐活南星（小程序）：乐活南星是为居民提供的生活服务小程序。围绕社区居民生活、购物、教育、医疗等各个方面，提供全方位服务。
数智治理平台（IOC）：街道管理人员可通过乐活南星·数智治理平台IOC实时查看街道运营数据，并协调相关人员线下查看处理，完成事件闭环。
物业运营（小程序）：主要数智治理平台的事件闭环工具，给线下物业运营人员使用配合对数智治理平台下发的各类事件和设备工单进行接单处理，实现事件和设备的精细化管理。

图片来源：绿城未来数智

绿城未来数智在城市更新过程中沿着浙江的建设模式走向未来，我们认为城市更新一定是未来城市发展的主航道。我们现在不停地沿着绿城原先的产品和服务理念，通过升级整体素质能力和综合服务能力，希望绿城未来数智能成为更加卓越的智慧化城市服务运营商，也希望更多的服务伙伴一起参与到城市更新的服务和产业发展中，为打造更美好的未来生活努力奋进。

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