◎城市战争（ID：sunbushu123） |  小鱼
农村人种地，城里人种房子。
尤其是核心城市的高端写字楼，每一栋楼都在挑战地均生产总值的极限，一栋楼创造千亿级的营业收入、百亿级的税收，都已不在话下。
那么，作为一个普通人，我们该如何判断一个写字楼的档次？
2021年，广州发布一线城市中首个写字楼官方评定标准，并发布一线城市中首个写字楼评级名单。
2022年11月16日，广州市商务局发布最新的超甲级、甲级商务写字楼评定结果公示函。
经按程序评审，2022年广州超甲级、甲级写字楼名单公示如下：
一、2022超甲级商务写字楼名单（共 10 栋）
广州太古汇办公楼一座
　　广州太古汇办公楼二座
　　广州环贸中心
　　广报中心南塔
　　开发区控股中心
　　合利天德广场 1 号塔楼
　　宝地广场
　　保利发展广场东塔
　　珠江城
　　唯品会总部大厦
　二、2022甲级商务写字楼名单（共 16 栋）
广州国际媒体港西港
　　广州知识城大厦
　　万胜广场 C 塔
　　丰乐集团大厦
　　西门口广场
　　华穗路 6 号大楼
　　时代地产中心
　　时代芳华里（广州）A3 栋
　　和业广场
　　南方同创汇
　　保利国际广场（南塔）
　　保利中悦广场
　　保利中融广场
　　荔胜广场北塔写字楼
　　星辉中心
　　珠江颐德中心
广州超甲级、甲级写字楼最集中的片区（珠江新城）
01
广州写字楼评定完全名单
超甲级27栋、甲级55栋

看到这里，可能有人会问，为什么珠江新城最高档的东塔、西塔没有入选呢？
其实，这两栋楼在第一批名单（2021版）时就已经入选了，今年仍然在列。
负责楼宇评定工作的广州市楼宇促进会透露，广州商务写字楼评定工作每年公示一次，每评一次管三年，但每年都会复核。2021年广州首次发布写字楼评级名单，而去年入选的楼宇今年全部通过复核。
现将第一批名单和第二批名单合并，得出广州超甲级写字楼的完整名单，一共27栋👇
以上27栋楼是广州写字楼的第一梯队，相当于酒店行业里的超五星级酒店，代表着广州商务楼宇的最高水准。
广州甲级写字楼的完整名单如下，一共有55栋👇
以上55栋楼是广州商务楼宇的第二梯队，相当于酒店行业的五星级酒店标准。
总的来看，天河区超甲级写字楼占据全市的70%，甲级写字楼占据全市的47%，均以一骑绝尘的姿态领先，天河的楼宇经济之所以这么强，主要靠天河CBD的拉动。
2021年，天河CBD以20平方公里的面积（如果扣除建设中的金融城，天河CBD实际建成区只有约12平方公里），贡献了3471.42亿元的生产总值。
位于珠江新城的广州第一高楼（东塔）
以总部经济而著称的越秀区，目前只有一栋楼入选超甲级，7栋楼位列甲级写字楼。论楼宇经济，越秀比天河的资历还要老，所以越秀区的写字楼体量并不少，但由于建筑老化，缺乏高品质的写字楼。
海珠区凭借琶洲这员猛将，正在成为广州楼宇经济最醒目的新势力，目前有5栋楼入选超甲级、11栋入选甲级写字楼，均仅次于天河。
广州琶洲
荔湾目前只有立白国际商务中心入选超甲级，另有3栋楼入选甲级。
荔湾的产业以传统商贸为主，专业市场密密麻麻，再加上产业空心化，高档写字楼较少，但从规划来看，白鹅潭的写字楼体量非常大，它们承载着荔湾复兴的希望。
黄埔区此次有开发区控股中心这栋楼入选超甲级，另有五栋楼入选甲级写字楼。黄埔区产业体量很大，仅次于天河，但黄埔的产业结构是以第二产业为主，产业主要下沉在各种工业园区，高档写字楼较少。
番禺区首次实现零突破，位于汉溪长隆的时代芳华里A3栋首次入选甲级名单。番禺万博CBD的写字楼体量很大，但暂时没有楼宇入选超甲级与甲级。
白云区有两栋楼入选甲级写字楼名单，增城区首次实现零突破，有一栋楼（丰乐集团大厦）入选甲级名单。
另外，南沙、花都、从化三个区，暂时没有写字楼入选超甲级与甲级名单。
02
全广州2095栋标准写字楼
其中“亿元楼”892栋、“10亿楼”228栋
那么，广州写字楼的家底有多少呢？
从总量来看，根据广州市楼宇经济促进会发布的《2020年湾区·广州楼宇经济发展报告》，全市共有标准写字楼2095栋，办公规模近2000万平方米。
从层数上看，10层以上的商务写字楼874栋，20层以上的高端写字楼484栋；从办公规模上看，办公面积在5万平方米以上的商务写字楼112栋，办公面积超过10万平方米的大型综合体42栋。
从楼高上看，楼高200米以上的商务写字楼50栋，其中200-300米的40栋，300米至400米有8栋，400米以上的有2栋。300米以上高楼的数量，广州超过北京和上海。
从营业收入来看，广州共有892栋写字楼的营收过亿，10亿元以上的楼宇有268栋，百亿元以上的楼宇有15栋，甚至还有营业收入合计在千亿元以上的“千亿楼”。
从税收贡献来看，全市税收亿元以上楼宇合计超150栋，税收超10亿元的楼宇有23栋。
据媒体报道，广州南沙还有一栋超级楼王，每年的纳税额超过20亿元。一栋楼纳税20亿元，是什么概念？
在陕西省，有2座城市2021年的地方财政收入，仅为“2”字头，分别是商洛市26.82亿元，铜川市25.56亿元。换句话说，广州南沙这一栋楼，几乎是中西部一个地级市的全年财政收入了。
再来与广东省内的城市对比，潮州市2021年的地方财政收入为51.8亿元，广州只需拿出三栋像这样的写字楼，便能轻松地超过潮州这个正儿八经的地级市了。
当然，更让人震撼的还是上海，2020年，陆家嘴金融城税收亿元楼110幢，超10亿元楼32幢，超20亿元楼20幢，超60亿元楼4幢，其中1幢（即上海国金中心）的年纳税额突破百亿元，成为我国最新的“纳税楼王”。
这便是楼宇经济的厉害。
 广州珠江新城（图片来自广州房产）
从解决就业来看，全市商务楼宇解决了264万就业人口，吸纳世界500强企业及机构超100家。广州市进驻甲级写字楼企业的行业主要集中在TMT（科技、媒体和电信，35.8%）、金融业（15.7%）、商贸业（16.5%）。
从租金水平来看，全市商务写字楼平均租金175元/平方米/月，空置率长期保持在10%以内，在一线城市中最低，但受疫情影响，2022年空置率罕见地突破了10%。
从区域分布来看，全市27栋超甲级写字楼，19栋位于天河区，5栋位于海珠区，分别是保利国际广场（北塔）、广报中心南塔、宝地广场、保利发展广场东塔、唯品会总部大厦。
另外，越秀区（丽丰中心）、荔湾区（立白国际商务中心）、黄埔区（开发区控股中心）各一栋。
由此可见，天河是广州商务写字楼的绝对王者，毕竟这里拥有三大国家级CBD之一的天河CBD。
03
怎样才算甲级写字楼？
广州发布一线城市首个官方标准
写到这里，可能有人会问，甲级写字楼是个什么概念？
其实，这原本都是一种约定俗成的说法，此前并没有统一的标准。媒体上还有个常用的说法叫“5A写字楼”，但5A指的是写字楼产品的智能化水平，主要考量硬件。
像仲量联行、戴德梁行、第一太平戴维斯等地产咨询公司都会给部分城市的写字楼评级，一般主要看硬件设施、物业管理、交通便捷度等三个指标，但每个机构具体的标准差异较大，一些写字楼还会“自称甲级”。
所以，甲级写字楼大多数时候并不是个严谨的概念，大致和“高档写字楼”一个意思，不像酒店行业有个统一的评级标准。
不过，2019年10月份，广州市商务局发布商务楼宇等级评定地方标准《商务楼宇等级评定规范》（DB4401/T30—2019），于2019年12月1日开始实施。
这被认为是一线城市中首个官方标准。
根据这个标准，广州按照以下四个指标对写字楼进行打分，每个指标对应的分值如下：
楼宇设施（35分）
楼宇运营（25分）
楼宇招商（20分）
社会经济贡献（20分）
四大指标加起来，总分值100分，超甲级写字楼的得分不能低于90分，甲级写字楼的得分不能低于80分。
具体指标如下：
1、楼宇设施（共35分）包含：交通条件（3分）、周边配套（2分）、场地规模（3分）、办公空间（3分）、客梯（3.5分）、停车位（2分）、便利设施（3.5分）、绿色节能（2分）、建筑装饰/特色（4分）、智能化设施（7分）、电力系统（2分）
2、楼宇运营（共25分）：物管要求（3分）、人员要求（3分）、日常运营（9分）、楼宇服务（5分）、客户满意度（3分）、升级维护（2分）
日常运营、楼宇服务其分数占比较大。
3、楼宇招商（共20分）：年平均入住率3分、月平均租金水平5分、客户认可度4分、在地注册率3分、客户状况5分
4、社会经济贡献（共20分）：纳税总额4分、纳税大企业数量5分、纳税强度3分、就业人数3分、社区互动3分、行业互动2分。
从实际观察来看，一栋楼要达到甲级写字楼标准，一般会有这样一些共性：
一般都是大业主自持，不散售，或者自持比例超过80%。
体量要足够大，最好是综合体，超甲写字楼的建筑面积不少于5万方，甲级写字楼的建筑面积不少于2万方。
建筑外立面时尚大气，有设计感。
位于政府重点打造的写字楼集群区域，单打独斗的写字楼成不了什么气候，周边800米以内有地铁站、公交车站，1公里内有五星级酒店、米其林餐厅。
电梯客货分离，电梯等候时长一般不超过30秒，办公室实际层高不少于2.8米，大堂高度不能少于9米。
具备先进的智能化设施，中央空调、电梯、安防设备高度智能化。
空置率低于20%，租金高于100元。超甲写字楼内实际就业人数不少于2000，甲级写字楼不少于500。
可见，甲级写字楼的门槛还是蛮高的，它是城市发展的高级形态，只有那些拥有高端产业集群的城市，才能撑得起来。
作为中国楼宇经济的先行者与尖子生，广州发布的这个写字楼评定标准，还是很有想法的，可为同类城市提供一个参考。
04
疫情冲击楼宇经济
但“工业上楼”带来新机遇
不过，受新冠疫情的影响，包括广州在内的一二线城市，写字楼的空置率正在持续攀升，广州甲级写字楼的空置率今年一度突破两位数，楼宇经济一片凄风苦雨。
最近两年来，各大城市，第二产业的增速普遍超过第三产业，这说明，新冠对第三产业的冲击更大，这也给楼宇经济的发展蒙上一层阴影。
但长远来看，“工业上楼”的趋势不可逆转，这为楼宇经济增添了需求。来自戴德梁行数据就显示，高端制造业正在从传统的工业园区转移到商务楼宇，成为商办楼宇的新买家。
编者注：本文部分数据来自广州楼宇经济促进会发布的《2020湾区·广州楼宇经济发展报告》。
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