今天很多人问我，琶洲不让搞房地产了，影响有多大？
事情是这样的👇
昨天晚上（10月28日），广东省政府官网发布《广东省人民政府关于设立广州琶洲经济开发区的批复》》（下称《批复》）。
《批复》称，同意设立广州琶洲经济开发区，实行现行省级经济开发区的政策。
根据《批复》，广州琶洲经济开发区规划面积702.1672公顷（约为7平方公里），分为三个片区，范围分别为👇
琶洲西区：东至华南快速，南至新港东路，西至黄埔涌与珠江交汇处，北至珠江；
琶洲中二区和东区：东至官洲河，南至黄埔涌，西至科韵中路，北至珠江；
琶洲南区：东至北山涌，南至新滘东路，西至华南快速，北至黄埔涌。
简单来说，这是一次“胡萝卜加大棒”的利好！
首先，升级为省级经开区，肯定是大利好。大家知道，琶洲虽然光鲜，但在政策支持度上，并没有什么特殊待遇，导致琶洲管委会权限不高，也没啥经费，做不了啥事情。
升级为省级经开区之后，琶洲有望在土地政策、财政投入、税收政策、人才政策方面享受一些优惠待遇，这对琶洲的发展来说，相当于按下了一个加速键，是一个里程碑式的节点。
不过呢，毕竟是省级经开区，还不是国家级的经开区。
广州其实有三个国家级经开区，分别是位于黄埔的广州经开区、南沙经开区、增城经开区，和这三个经开区相比，琶洲的政策待遇还是要低一些的。
但是，琶洲毕竟在城市的核心区，享受一江两岸的区位优势，在人才、产业导入方面，太容易了，这又是上述三个经开区无法比拟的。
以上说的是“胡萝卜”，那“大棒”又是什么呢？
——严禁搞商业房地产开发。
原话在《批复》第三条最后一句：必须依法供地，以产业用地为主，合理、集约、高效利用土地资源，严禁商业房地产开发。
老实说，“商业房地产开发”这个词不是很严谨，乍一看时，还有点懵：商品住宅肯定属于商业房地产，这一点没有疑问，但写字楼、商场、公寓算不算商业房地产开发呢？
文件没有给出清晰且具体的定义，但我们倾向于认为，这句话的意思是不准搞商品住宅的开发，但写字楼、商场这些还是可以搞的吧，要不然琶洲那么多写字楼怎么归类。
好了，如果不让搞商品住宅开发，影响有多大呢？
首先是土地出让金这一块要锐减，短期内会影响到地方政府的钱袋子，因为写字楼地块的出让金，远远低于住宅用地，所以说这个政策是一个“大棒”。
但好处也有，产业优先可以让琶洲成为一个更纯粹的商务区，不像珠江新城那样商住混杂，更方便上班族和商旅人士的生活。
而且，把地块都拿来搞产业，更有利于城市的长远发展。
另一个影响是房价层面的，如果琶洲不让搞住宅，那对琶洲周边的住宅小区来说，肯定是利好的。
而且，琶洲至少要给还住新增10几万的就业人口，而且都是新兴行业的收入较高的人口，他们将带来巨大的购房需求，而琶洲本身不让搞房地产，那这些需求就只能外溢到周边地区。
所以，琶洲以及整个海珠东片区的在售新房，都值得看好，供求关系是它们最大的卖点。
此外，这对珠江新城、海珠创新湾、滨江东的高端房产，也是利好的。
因为琶洲周边的二手房小区虽然也不少，但普遍比较旧，琶洲新贵们，想住好一点，还是得到附近的珠江新城、滨江东、海珠创新湾去找房子。
总的来说，升为省级经开区，琶洲的追求更高了，对整个城市来说，是利好。但对海珠区政府来说，短期内需要降低对土地出让金的依赖。
不过呢，我后来仔细看了一下地图，又有一个新发现！
这次《批复》中的琶洲经开区，只有7平方公里，而我们之前一直谈论的那个琶洲有15平方公里。
换句话说，不准搞商业房地产开发的只有7平方公里，另外8平方公里没说不可以，如果从这8平方公里腾挪出一些住宅用地，还是不难的。
从此前的规划来看，琶洲分为西区、中一区、中二区、东区、南区五个板块，前面四个滨江板块，主要用来搞产业，南区不靠江，之前规划了不少居住用地。
这说明，按原计划，琶洲南区其实就是用来承担居住功能的，此次被纳入经开区范围的也只是南区的部分地块。所以，那些想收割琶洲新贵的居住板块，可能要等琶洲南区先收割完一波再说。
　广州琶洲街道分区图
如上所示，这个就是我们常说的琶洲，总共有15平方公里，确实大于《批复》中的经开区范围（7平方公里）。
这说明，琶洲不准搞房地产开发的消息，被关心楼市的媒体放大了。
说实话，这个对楼市的影响，有，但没那么大。
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