1993年，货币主义鼻祖、诺奖得主米尔顿·弗里德曼第三次来到中国，他注意到，那时候中国不再像改革初期那样尽量吸收外界知识，改革方向与1988年相比发生了明显变化。
在成都，他见到了刚刚上任四川省长的肖秧，两个人谈起了改革的难处。弗里德曼告诉这位清华电机系毕业的学者型高官，如果你想把老鼠的尾巴砍断，不要一截截地砍，一下砍掉就行了。
肖秧反问弗里德曼：
我们中国的老鼠是不同的，有很多不同的尾巴互相缠在一起，您先砍哪一根？
今天回头看这段对话，不得不承认，肖秧他们更懂这片土地。

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十一月底，银保监会郭主席和全国主要银行的负责人开了一场视频会议。他亲自宣读文件，讲解了“第二支箭”中，商业银行出具保函置换预售监管资金的总体方案。会上还提了一个新办法，要求银行积极购买房企债券。
一位参会的银行支行行长说，这次的政策可以被视为行政命令。他特别注意到：
讲话时，郭主席声音比平常轻了很多。
我对2022的记忆，也是从郭主席的一次讲话开始的。
3月初，在国务院新闻办公室，他说房地产泡沫化金融化势头得到根本扭转，不希望房地产市场调整太剧烈：
对经济影响得太大，还是要平稳转换。
2021年6月，是郭树清最后一次说“房地产金融化泡沫化倾向比较强”。从泡沫很强到势头得到根本扭转，中间隔了9个月。
九个月里发生了很多事情：碧桂园砍掉了一半的营销编制；中梁裁撤了塞满领导亲属的控股集团总部；1000多人离开了建业，胡葆森率先在行业开启了日后轰轰烈烈的集团高管下基层运动。
在跌入深渊的失重感中，内房股因为三无小作文，惊魂一天又一天。这位房地产行业最大吹哨人，把大家晃了个大跟头。
那次讲话以后，行业主题变成了政策转向。2022年上半年，200个城市出台了460多次楼市调整政策。先是下调房贷利率、放松限价、取消限售。然后浙江一座名叫衢州的四线小城，成为了全国第一个取消限购的城市。
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2022年前十一个月，最大的100家房企销售总额6.7万亿，同比下滑了42%。国央企都在地方带头降价，搞首付分期。
销售额超千亿的房企只剩下19家，去年的这个数字是35家。碧桂园八折不行就七折的手段下，卖掉了价值3300多亿的房子，同比只下降了三成多。
被抓的张生的富力就惨一点，销售额363亿，骤降近七成。最难看的还是去年的宇宙第二大房企恒大，今年前十一个月，他们的销售额只剩291亿。
一定不会暴雷的融创很快暴雷了、上海疫情封控最久的易居麻烦缠身，富力开始出手万达酒店，AMC画的饼也没有救得中南和中梁。活下去成为了奢望。民企开发商的投资条线几乎消失，融资体系崩塌后，还是王健林拉了河南王胡葆森一把。
市场期盼迟迟得不到回应，哀默大于心死。2022年中，一场席卷数十座城市、囊括上百个地产项目、影响约两万亿银行资产的停贷运动开始了——祥子决定不拉车了。
曾经被看作金饭碗的土木系，报考分数大跳水，年轻人还没走出校园，就走进了黑铁时代。前两天有朋友说，曾经被碧桂园争抢的博士们：
不少已经开始回学校当老师了。
鲁迅说过，读博救不了房地产。
前两天，可研智库的一个研究报告发现，相比2019年，三年来地产开发从业人员减少了40万，地产开发上下游产业减少约600万个岗；全产业链上下游预计一亿相关从业人员就业受到影响。
房地产用一种近乎惨烈的方式，终于换回了一句话：
房地产是国民经济的支柱产业。
从2003年第一次成为支柱产业开始，土地收入就成为了地方财政收入的主要来源，而今年前十一个月的土地出让收入只有五万亿出头，大概下降了三成。这其中还包括大量左手倒右手的买卖。
3
领导决心的改变源自11月初。
当时金融十六条已经出台了，但是像过去一样不落纸面，只在电话里通知。后来，龙湖股价剧烈下跌，最后一家优质民营房企几乎就要被挤兑坏了，才终于震动高层，形成了红头文件：
红色按钮总算在最危急关头关闭了。
后来的事情大家都看到了，11月11日，央行、银保监出台金融16条；28日，证监会发布支持放弃股权融资的新五条；12月21日，证监会再次放开了借壳上市。
政策的突然放开，甚至连证监会也有点措手不及，上次房企放开再融资已经是五年多前，当年那批老人已经都不在了，现在留下的年轻人，已经不怎么了解房地产行业了。
房企再融资只放开了A股和H股，而绝大多数房企，都是红筹股上市。为什么红筹股最多？2010年，境内禁止房企IPO，红筹股上市的好处就是不须经过内地和香港两地监督机构批准。
禁止IPO的同时，再融资业务也遭到审查，当时的审查指标主要是是否炒地，国土资源部和住建局要参与审批。虽然在2015年，房企再融资有过一两年的放松，但很快又收紧了。权益类融资通道受阻，房企只能去借债发展。
开发商资产负债表的病根，从那个时候就埋下了。包叔的好友兽爷说，自己从小就是一个不良少年：
发育不良。
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这一轮调控是从2016年9月30日开始的。以2020年8月20日“三条红线”出炉那天计算，分成两个阶段。
到今天，我们终于可以说，第二个阶段的调控，以失败而告终了。泡沫撇清，代价实在太大了些。
大多数失败的政策，有一个共同点：
五环内生病，全中国吃药。
东城、西城和海淀的孩子们被学而思折腾得死去活来，就有了双减，但事实上，中国大多数孩子面临的不是教育过剩，而是资源匮乏。民办教育本来是他们拉平教育鸿沟的一种途径。
中国实在是太大了。
房地产调控也一样，深圳房价的暴涨、许老板们疯狂加杠杆，不代表所有城市、所有老板都有问题。
民营开发商是资源配置的有效途径，它们退出历史舞台，不会有人受益。
事实证明，房地产背后几十万亿的总资产、数百万亿的贷款，以及差不多同样规模的表外融资，影响的是从中央政府到每个人的钱袋子。
不由分说把所有老鼠尾巴一刀斩断，放在今天就太轻率了。
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不管怎样，2023年终于到来了。心理学里有个“阿什法则”：
承认问题是解决问题的第一步。
融创暴雷前，包叔向几位房企老板请教过他们对城镇化的看法。他们的观点出奇地一致，就是除了四个一线城市以外，至少还有像成都、西安这样的十个重点城市有发展空间。
只是后来剧情的走向，没给他们战略调整的机会。
领导前几天说，未来一个时期，中国城镇化仍处于较快发展阶段，有足够需求空间为行业稳定发展提供支持。
还有一个数据，2022年前三季度，中国人的存款增长了13.2万亿元，比去年同期新增了4.7 万亿。
一家房企老板私下说过，他判断行业是否彻底转向的标准是北京、上海、深圳这样的一线城市，是否能够松绑。
2023年，这也是一个重要的观察窗口。
旭辉、融创这样在极端情况下债务违约，但仍然资可抵债的房企能否回魂，是考量地产行业修复程度的重要指标。
当然还有，政府是不是会变着花样放水？
两天前，孙宏斌出现在武汉，这是自去年年中以后，大家第一次见到老孙。比起我们上次的见面，他瘦了很多，颧骨有些突出来了，头发也没有经过打理，冲着东西南北随意散乱着。
朋友说，老孙可能还会参与武汉三镇夺得中超冠军的庆祝活动。融创是三镇的赞助商。
武汉三镇夺冠这件事，似乎是2022年留给大家的一个黑色幽默。
一支球队连续拿下中乙冠军、中甲冠军和中超冠军，放眼世界足坛，前所未有。
更有意思的是，广州恒大悄悄降级了，中国足球冠军还是地产的。
没有什么不朽的事物，世界在下沉，包括那些曾经令人恐惧的。余秀华说过：
也许很多时候，我们是在互相庆祝在这个多灾多难的时代和命运里侥幸地活着。
活着总归是好的。
珍爱包叔，顺手“在看”
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