由于贷款利率不断上升,加上疫情反复、移民潮等因素的影响,香港楼市已经在明跌的状态。
根据差饷物业估价署的数据显示,私楼价格指数已经连续3个月按月跌幅逾2%,各大金融机构也都预测楼价会持续下跌。
那么,在大家都持币观望的情况下,我是出于怎样的心态毅然入场的呢?
01
我为何在这个时候进场?
首先,从经济上分析,我认为房子不仅具有实用价值,也有投资价值,会计上自置的房产贷款还款通常会资本化,而租金则被视为费用,时间一到准时勾销,在资产负债表上留不下任何痕迹,说人话的意思就是,还自己房子的贷款能换来一套房子,给房东交房租就像一盘沙,交过就散了。
其次,相比于国内,香港房子的租售比通常更合理,就算未来不住了,想要转手租出去也能获得不错的回报。
知名纳米盘AVA228为例,Hse28的数据显示,最近3个月151呎的楼盘租金大约在9000港元左右,买卖合约的售价大约是300-315万港元,租金回报率大概在3.5%左右,还是很不错的。蓝筹屋苑就更不用提了。
AVA228最近租价和售价对比
图:Hse28
另外,资源是有限的,但人的需求是无限的。我觉得楼市低迷的主要原因是经济上的暂时不景气,但长期来看,通关之后,只要香港的战略地位不变,对人才的吸引力在,房价迟早还是会涨回来的。
最后就是我们中国人传统安居乐业的思想,总是觉得有了自己的小窝才安心。
种种因素之下,拿到了永居那刻起,我就决心买房,但行动力不强,一直在用APP window shopping,在线下实地看的并不多,经验不充足(导致我后面踩了一个坑)
02
我买房过程中的坑
因为现在大部分房产类App功能都比较齐全,我一般逛App步骤是这样的:
1.利用App上按揭计算功,根据自己手头的存款和基本工资,先确定预算。
需要注意App上计算未必准确,只能提供一个参考范围,另外很多按揭计算会把按揭保险算在首期里面,如果想把按揭保险也分期,就要额外留一些余地。当时中介和我说大概1万的工资对应100万的贷款份额(这个数据并不一定准确,具体每个人情况不同,一定要提前和银行确定按揭金额,避免到时贷款批不出来)
楼龄和购房年龄也会对贷款有影响,一般贷款年限是75-楼龄/年龄,上限30年,如果楼龄或者年龄太大也会影响贷款。
某绿色看房软件的按揭计算器
2.确定房子的地理位置。
我一直觉得,除了凶宅,房子的交通、价格、空间,三个条件一般只能满足两个,交通方便,价格又合适的房子,空间一般会比较小;价格合适,空间又大的房子,交通大多不会很便利;交通便利、空间又大的房子,价格一般不便宜。
对我来说,交通和价格最重要,因为工作地点在港岛,所以主要看的是大角咀、油尖旺、红磡一带楼龄在20年以内的开放式房子。
地理位置对我来说很重要,我希望通勤时间在半小时之内,所以基本是对着地铁图来找房子
3.实地看房
根据以上标准筛选,合适的房源主要是大角咀的利奥坊系列、佐敦、红磡和何文田的一些独栋式楼比如汇萃、AVA62、御悦、荟点等等,以下简单分析一下他们的优劣:
首先是利奥坊系列的开放式单位,优点是交通便利,离奥运站步行大概8分钟就能到,楼龄也比较新,开放式的房间月租金大约在10000港元上下,未来放租比较容易,租金收入也还可以。
利奧坊
图:信报
缺点是开放式单位都在200呎以下,空间太小;而且同一层分割的单位太多,譬如利奥坊晓岸,有些楼层2梯11户,住户太多可能会导致环境比较杂乱;最重要的是利奥坊的单位呎价相比红磡、油尖旺等地更高,性价比没有那么合适。
利奥坊晓岸平面图
其次是红磡的独栋式御悦,御悦交通也还算便利,离红磡站大概步行10分钟左右,高层的某些单位还可以看见海景,空间相对利奥坊也更大;但最大的缺点就是紧邻“大酒店”,楼下花店也很多,环境比较庄严肃穆,未来转手卖或者出租价格都可能受到影响。
红色建筑就是大酒店,可以看见离居民楼很近
对于荟点、傲形和芜湖居等在土瓜湾附近的房子,优点在于空间较大,价格相对合理,楼龄也基本都在20年以内,但交通实在是不方便,从地铁走过去要十多分钟,而且一路都没有遮挡,可以想见下雨的时候应该格外不方便。
最终,我把目光放在了佐敦一带,佐敦交通在荃湾线上,离九龙、柯士甸站也很近,上班或者未来回内地都很方便,而且由于西九龙高铁站这几年都没开,附近租金涨不上去,很多投资客都有抛售的念头,议价空间比较大。
缺点主要是佐敦的治安问题,但香港整体治安环境还是可以的,再乱也乱不到哪里去。
西九龙高铁站
图:维基百科
我只看了一次就确定了心仪的房源,当晚就和中介签了临时买卖合约。
房子是在佐敦地铁站附近,价格在400万上下,面积在200呎出头,户型虽然是开放式,可是有独立厨房,不用像常见的开放式一样当睡在厨房的灰姑娘。
隔断的厨房
楼龄接近20年,虽然稍微老了一些,但我打算住够三四年就换,所以也还好。
开放式的缺点:开门就是床
但签的太急,很多细节例如管理费等没有仔细问,结果到入住了才发现管理费呎价在8港元/呎以上,每个月要交2千上下的管理费,相比之下很多大型蓝筹屋苑的管理费在2-5港元/呎之间,例如太古城管理费只用2港元/呎,每次想到这里就感觉心如刀割。
还有网络问题。
管理处一开始和我说,WiFi要统一安装PCCW的网络,每个月网费500港币。但我在暂停原先租房用的HKBN网络套餐时,HKBN和我说可以帮忙装无线网卡,每个月只用不到200,网费问题算是暂时解决了。
洗手间,虽然小,可是明卫,干湿分离
大家换房时也要留意打听一下网络覆盖情况,有些地区覆盖不全的话,可能要提前想对策。
签好临时合约,就可以申请按揭贷款。一般申请按揭贷款需要准备临时合约正本、近两年的收入资料,有些银行只看基本工资,有些银行可以将奖金纳入总收入计算,但奖金收入一般只看最近连续两年平均数。
我在申请按揭之前已经基本算好了能借的金额,到银行主要是问现金回赠和利率,大家在申请按揭贷款的时候也可以多问几家,最后按揭合同只签一家就可以了。
中银香港的按揭通知
现金回赠计算基数是房屋成交价的6成,假设房屋成交价400万,即使做了9成贷款360万元,现金回赠的基数也只是6成,即240万。当时中银给我的回赠率是1.59%,再加7000港元现金回赠,即400*60%*1.59%+0.7=4.516万。
在付款流程方面,签临时合约当天需要给一笔小订,小订的金额是可以和业主商量的,不一定要总价的3%或5%,主要是为了向业主显示诚意。我当时账户现金不足,只给了5万,业主同意也是可以的。
健身房
小订之后,第二笔款是大订,大订的金额是房屋成交价的10% - 小订金额+部分律师费,支付时间是在临时合约签订两三周之后,具体可以和业主商量。
第三笔款是在贷款落实前一周左右,金额是现金回赠金额+剩余律师费+物业管理费和差饷对数
第四笔款是在贷款落实当天支付的中介费,一般是1%房屋总价。
贷款到位之后,拿到新钥匙就可以入住啦。
以上是我购房的整个过程,希望给大家一些参考!
*以上内容为作者投稿,仅代表作者观点,不代表“港房研究所”平台意见。图像影音来自网络,本文由港房研究所原创,转载请联系港房研究所微信公众号(ID:fanginhk)。
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这碗软饭我先干为敬
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最后顺便说一下,很多粉丝朋友都向所长反映,他们在买房中遇到了大量的难题,不知道怎么才能找到靠谱的中介,一手新楼到底该怎么抽,自己收入能不能成功贷到款,尤其不知该如何挑选楼盘。
大家先别急,现在港房研究所可以提供一个购房代理服务,由所长亲自把关,我们会针对每个人的情况做具体的分析,帮你找到适合自己同时又有增值空间的房源,有需要的朋友可以联系我们!
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