买房子,写谁的名字?这很重要,需要慎重考虑。在美国,一般从三方面考虑:
一、资产保护
对于一些高风险的职业以及考虑子女婚姻风险的人士来说,资产保护尤为重要。
二、税务减扣
在房产投资方面,主要需要考虑所得税(income tax)、资本增值税(capital gain tax)和房产税(property tax)。在符合税法规定的前提下,合理降低税务,是每个投资者追求的。
三、传承流畅
房产投资以集聚房产的投资组合(propertyportfolio)为工具,利用时间来致富,所以将来房产的传承,能够在传承过程中不引起额外的税务问题和其他成本,是一个需要考虑的问题。
在美国一般有4种形式:个人(individual)、联名(partnership)、公司、信托(尤其是家庭信托Family Trust)。公司和信托则需要一定的费用,注册成立。

个人名下房产

因为简单、成本低且顺理成章,大部分买房的人都是把房子买在个人的名下或者联名的名下。
所有权:由于所有权是自己个人,则如果个人遇到任何诉讼,则在你名下的所有的其他房产都会暴露在这个诉讼之下,负有连带责任。
控制权:控制权当然归个人,所以你自己决定这个房子的买卖、租赁等事宜。
收益权:收益权归个人。房子出租,则租金减掉利息等成本之后的净收入会归入个人的收入中报税。如果租赁净收入是负的话,则可以减扣个人收入,减少税负。如果把投资房卖掉,则增值的部分需要交纳资本增值税。
传承:当把所有权传承给子女的时候,会涉及遗产税,遗产税免税额是500万美元。

联名房产

在美国,房产联名有两种形式,joint tenancy和tenancy in common。
两者最大的区别在于Joint tenancy中的一方去世之后,产权会自动转移给另外一方;而tenancy in common则不是,一方去世了,则产权是转移给去世的一方的家人。所以一般夫妻或者家人关系会用Joint tenancy,而非夫妻关系的合伙人则用tenancy in common。
所有权:联名名下的资产是分别在不同的两个(或几个)人名字名下,所以资产分别也归这些个人所有。个人如果遇到法律问题,则都可以追溯到这个房产,没有资产保护。所有权的多少在产权上注明比例,其行使分配就按照这个比例。
控制权:如果是Joint Tenancy,一家人控制,商量着办,比较容易处理。Tenancy in common则一般按照以出资比例确定的产权股份比例来确定控制权,股份多的人说了算。
收益权:按比例,所以收益权也是按所有权的比例来分配的。
传承:所有权的传承和个人一样。

家庭信托

信托有很多种,家庭信托是美国家庭常用的一种形式。信托主要有三个重要的部分组成:一是trustee, 也就是信托管理人或者是控制人;二是信托本身,trust;三是收益人,beneficiary。对于资产保护和高收益的合理避税有较大的好处。
所有权:买在信托下面的资产的所有权归信托本身,也就是说里面的资产不归个人,它不是一个商业实体,也不是法律意义上的经营实体,不会接受任何法律诉讼,因此在它里面的资产会得到很好的保护。在资产保护方面,信托是最好的。
控制权:信托的控制人是trustee,也就是信托管理人,也称控制人。信托管理控制人可以是个人,也可以是公司。
收益权:在信托里面的资产的收益归信托本身,尽管信托需要报税,但信托不是税务实体,没有税率。信托里的收益只是暂时在里面,年终将会被分配给信托的受益人,但当受益人从信托里面获得收入之后,加上受益人的其他收入,需要一起按照个人所得税的方法计税。对于信托里面有很多房产和生意资产的人来说,信托是一个避税的好工具。
传承:信托的整个运作和分配是由信托管理控制人来控制的,所以只要把控制人更换就可以达到传承的目的。由于房产实际上是写在信托控制人(Trustee)名字上的。因此,如果Trustee是个人,则传承会引起费用和麻烦。但如果Trustee是公司的话,则可通过更换公司董事,来更换公司控制人,从而达到控制信托,传承信托的目的。

公司房产

所有权:买在公司名下的房产归公司所有,但是公司不同于个人和联名,它是法律意义上的实体。

控制权:公司名下的资产由公司来控制,所以如果把房子买在自己公司名下,那么房子的任何事情还是由你来处理和控制。
收益权:买在公司名下的房子所有的收益也归公司所有。由于公司是法律和税收实体,有自己的税率,房子的净租金收益,房子的资本增值收益,都是按照公司所得税的税率来计税。
传承:公司的传承非常简单,只要填一张表,更改股东和董事就很容易解决了。
通过以上分析可以看出,每种名字各有利弊。当需要付扣税的时候,个人和联名比较适合;当注重资产保护的时候,信托最好,公司次之;当有大量收益并有子女可以分享的时候,信托很适合。
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