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2022年是美国房地产市场分水岭的一年。 
住房市场指数是一个备受关注的衡量房屋销售前景的行业指标，在 11 月份下降至 33%，这是十年来的最低水平（这不包含疫情大流行发生的第一个月份）。低于 50% 将意味着房地产市场的问题来了。 
一个月前，标准的 30 年期抵押贷款利率超过 7%，创下至少 50 年来的最大单年涨幅。  
抵押贷款银行家协会首席经济学家Michael Fratantoni 表示：“我们今年年初的增长率约为 3%。” “这只是一次疯狂的旅程。” 
全国房地产经纪人协会高级经济学家 Nadia Evangelou 表示，3% 和 7% 的利率之间的差异相当于中等价位美国房屋的每月还贷额多出 1,000 美元。 
本月利率已回落至 6.3%，为房地产市场中还在苦苦挣扎的少数剩余买家播下了新的希望。 
在史无前例的加息运动之后，美联储主席杰罗姆·鲍威尔 (Jerome Powell) 表示央行将 放松货币政策，将在12月加息幅度减缓为50个基点。 
这就是抵押贷款利率下降的原因之一。另一个更清醒。 
“我们，还有其他人，许多市场参与者都预测美国和世界许多其他地方将出现经济衰退，”Michael Fratantoni说。“这给利率带来了下行压力。” 
根据全国房屋建筑商协会的数据，房地产市场已经处于衰退之中，并且自今年仲夏以来一直如此，该协会与富国银行一起发布了房地产市场指数。
“该指数已连续 11 个月下降，”房屋建筑商集团首席经济学家Robert Dietz表示。“这将是 11 年来的第一次，”衡量新房建设的一项指标，“总数量将低于前一年。” 他预测新房开工率会出现两位数的下降。  
房地产市场将走向何方，更广泛的经济也随之而来。Dietz、Fratantoni 和业内其他人预计美国将陷入衰退，这种经济萎靡状态通常被定义为连续两个季度下滑。 
Fratantoni 说：“房地产市场导致美国陷入衰退，而且很可能会把它拉出来，复苏将在明年年中左右到来。 
 这对房主意味着什么？ 
对于大多数人：留在原地。绝大多数房主都幸运地获得了以低于 4% 的历史低利率担保的固定利率抵押贷款。几乎没有卖房的动力。 
“任何在今年年中之前获得抵押贷款的固定利率抵押贷款的人都处于非常好的状态，”Fratantoni 说。 
一小部分房主（大约十分之一）可能遇到麻烦。他们申请的是可调整利率抵押贷款，如果他们还没有调整的话，这些抵押贷款将很快调整到当前的高利率。 
“那些人将会受到打击，”康奈尔大学金融学教授Steven Carvell说。  
在 2008 年大衰退之前的几年里，可调利率抵押贷款占房屋贷款市场的 35%。当房产价格暴跌时，许多贷款购房的人所欠银行的贷款金额与他们房屋的价值一样多，甚至更多。 
经济学家预计 2023 年不会出现这样的崩溃。根据房地产分析师 ATTOM 的说法，目前所有抵押贷款中近一半是“资产丰富”的：购房人的欠款不到其房屋价值的一半。  
如果房价暴跌，情况可能会变得糟糕。但经济学家预计在当前的经济低迷时期不会发生这种情况。 
“可以肯定的是，我们将看到法拍屋增加，”房屋建筑商集团首席经济学家Robert Dietz说。“但我们预计它不会像上次那样大规模。” 
超过 600 万个家庭  在大萧条期间被拍卖了房产。Dietz 说，这种低迷是在多年的过度建设之后产生的，导致住房过剩和房屋价值暴跌。  
相比之下，近年来出现了“大量建设不足”的情况，导致房源出现短缺。  
Fratantoni 说，抵押贷款拖欠率是衡量即将到来的止赎的指标，这个指标目前处于历史低位。  
Fratantoni 说，在目前的房地产市场衰退中，“如果卖家看到市场疲软，他们就会将他们的房产撤出市场。” 
美联储提高利率的部分原因是为了对过热的房地产市场进行“修正”。根据 Case-Shiller 美国全国房价指数，从 2020 年初到 2022 年 6 月，房价上涨了 40% 以上。  
该指数已连续三个月下跌，是十年来的最大跌幅。  
现在的房价仍然高于一年前，但这可能会改变。房地产经纪公司 Redfin 预测，2023 年房价将下降 4%，届时美国房产中值为 368,000 美元。 
“这并不一定意味着每个人的房屋价值都开始下降，”Redfin 首席经济学家 Daryl Fairweather 说。“豪宅的价格降幅最大。负担得起的房屋可能会更好地保持其价值。”  
Redfin的一项分析表明，中西部和东北地区的房价可能会保持坚挺，这些地区的房价在大流行年份的涨幅较小。亚利桑那州的凤凰城、得克萨斯州奥斯汀、爱达荷州的博伊西等大流行中兴起的城市房价可能会进一步下跌。  
根据全国房地产经纪人协会的数据，房屋分析师预计房屋销售将大幅下滑：2022 年下降 15%，2023 年下降 7%。 
“在过去的 12 周内，我们看到创纪录的卖家将房屋撤出市场，”Redfin 首席经济学家 Daryl Fairweather 说，潜在卖家“不愿意降价。他们宁愿等待市场好转。” 
对于全美的房地产经纪人和房屋销售商来说，“去年是自 2006 年以来最好的一年，”Evangelou 说。  
但是，今年是最糟糕的一年。 
美国政治媒体 The Hill 于周一（12月5日）接到一位芝加哥经纪人的电子邮件说，她的卖家“大多要等到明年才上市”。 
高利率、高房价和待售房屋库存的减少也给买家带来了痛苦。  
首次购房者面临的可能性特别大。他们无法利用家庭储备来支付大笔首付款。租金上涨，使积攒首付变得困难。 
根据全国房地产经纪人协会的一项全国调查，首次购房者目前仅占所有购房者的 26%，是近年来的最低比例 。
随着 2023 年的到来，所有人的目光都将集中在利率上。许多观察家表示，最高利率尚未到来。  
“我们的预测30年固定抵押贷款利率将达到 7.5% 左右的峰值，”Dietz 说。  
但 Redfin 预测利率最终会下降，到 2023 年底下滑至 5.8%。  
以 5.8% 的利率计算，每月预算为 2,500 美元的潜在买家可以买得起 406,250 美元的房屋。以 6.5% 的利率计算，同一买家只能买得起 383,750 美元的房屋。就在一年前，当时的利率仅 3% ，买家可以买得起 517,000 美元的房屋。  
然而，对于最近加息引发的所有动荡，从历史上看，6% 或 7% 的利率并不是特别高。 
“这不在疯狂的范围内，”康奈尔大学金融学教授Steven Carvell说。
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