智库焦点｜央行、银保监会联合发布“金融16条”！释放什么信号？

核心观点

《通知》提出了更加细化的具体措施，更具针对性地解决房企资金流动性和行业周期性问题，更坚定地保障合理的房企融资和居民住房消费需求，明确释放出房地产调控措施优化与改善的政策信号。

此次发布的十六条措施中，有九条为重申此前业已出台的政策措施；有七条为新推出的政策，均为供给侧政策，主要指向控制房企信用风险等。

为维护住房消费者合法权益，促进房地产市场平稳健康发展，中国人民银行（下称“央行”）、银保监会11月23日发布《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》（以下简称《通知》）。

《通知》包括6方面16条金融举措（下称“金融16条”），要求保持房地产融资平稳有序、积极做好“保交楼”金融服务、积极配合做好受困房地产企业风险处置、依法保障住房金融消费者合法权益、阶段性调整部分金融管理政策、加大住房租赁金融支持力度。

“金融16条”提出哪些重点内容？

在房地产融资方面，《通知》提出稳定房地产开发贷款投放。坚持“两个毫不动摇”（毫不动摇地巩固和发展公有制经济，毫不动摇地鼓励、支持、引导非公有制经济发展），对国有、民营等各类房地产企业一视同仁。鼓励金融机构重点支持治理完善、聚焦主业、资质良好的房地产企业稳健发展。金融机构要合理区分项目子公司风险与集团控股公司风险，在保证债权安全、资金封闭运作的前提下，按照市场化原则满足房地产项目合理融资需求。支持项目主办行和银团贷款模式，强化贷款审批、发放、收回全流程管理，切实保障资金安全。

《通知》还提出保持债券融资基本稳定。支持优质房地产企业发行债券融资。推动专业信用增进机构为财务总体健康、面临短期困难的房地产企业债券发行提供增信支持。鼓励债券发行人与持有人提前沟通，做好债券兑付资金安排。按期兑付确有困难的，通过协商做出合理展期、置换等安排，主动化解风险。支持债券发行人在境内外市场回购债券。

“本次十六条措施覆盖面广、针对性强，政策力度显著加大，释放了金融支持房地产的政策信号。此次发布的十六条措施中，有九条为重申此前业已出台的政策措施；有七条为新推出的政策，均为供给侧政策，主要指向控制房企信用风险等。”东方金诚首席宏观分析师王青表示，在新推出的房企支持措施中，“支持开发贷和信托贷款展期”对房企具有实质性利好效应，或能够有效缓解房企现金流紧张局面，这在遏制房企存量债务违约风险进一步暴露的同时，对“保交楼”也有积极作用。

值得注意的是，此次发布的十六条措施包括三项需求侧政策——“支持个人住房贷款合理需求”、“鼓励依法自主协商（个人住房贷款）延期还本付息”和“切实保护延期贷款的个人征信权益”。王青指出上述需求侧措施主要是以适度降低首付比例、合理下调房贷利率为核心，加大对刚性和改善性住房需求的金融支持力度，有利于稳定市场情绪，推动楼市企稳回暖。

在个人住房贷款方面，《通知》提出，支持各地在全国政策基础上，因城施策实施好差别化住房信贷政策，合理确定当地个人住房贷款首付比例和贷款利率政策下限，支持刚性和改善性住房需求。鼓励金融机构结合自身经营情况、客户风险状况和信贷条件等，在城市政策下限基础上，合理确定个人住房贷款具体首付比例和利率水平。

前期央行等多部门陆续推出下调首套个人住房公积金贷款利率、阶段性放宽部分城市首套住房贷款利率下限、居民换购住房可享个税退税优惠等举措，激发刚性和改善性住房需求。央行数据显示，从实际发放的商业性个人住房贷款利率看，2022年10月新发放个人住房贷款利率为4.3%，较上月下降4个基点，较上年末下降133个基点。

植信投资首席经济学家兼研究院院长连平预计，四季度居民首套房贷利率有望从三季度的4.15%降至4%左右；新增个人按揭贷款或达到7500亿元，较三季度环比增加1300亿元。

中信证券首席经济学家明明认为，近期地产政策暖风频吹，推动行业修复。尤其是11月以来，银行保函政策、央行、银保监会16项金融举措等政策连发。相关内容从融资、销售、回款等方面进行呵护，地产政策松绑力度明显。随着政策逐步推进，将修正市场投资者的不理性预期，更快促使地产行业恢复平稳发展。

释放什么信号？

多位业内人士解读表示，“金融16条”并不意味着楼市政策转向，而是在“房住不炒”的前提下，金融管理部门把一揽子稳楼市、促发展的政策措施落实、落细，支持刚性和改善性住房需求。

“金融16条”提出积极配合做好受困房地产企业风险处置，做好房地产项目并购金融支持，积极探索市场化支持方式。

“这些政策给房地产市场吃了一颗‘定心丸’。”植信投资研究院资深研究员马泓表示，例如“积极配合做好受困房地产企业风险处置”方面，主要聚焦在商业银行、资产管理公司等金融机构合理运用并购贷款及其他不良资产处置方式，有效有序化解风险，推动加快资产处置节奏。今年末，房企整体融资环境出现了有利情形，风险进一步扩大的概率正在下降，“相信购房者信心有望得以修复，在年内剩余时间内房地产市场有望逐步触底企稳。”

此外，“金融16条”也明确了要加大住房租赁金融支持力度，要引导金融机构重点加大对自持物业型住房租赁企业的信贷支持，鼓励金融机构为各类主体收购、改建房地产项目用于住房租赁提供资金支持。

“一揽子”措施出台后，落地项目也在扎实推进。中债增进公司在民企债券融资支持工具政策框架下，出具对龙湖集团、美的置业、金辉集团3家民营房企的发债信用增进函，拟首批分别支持3家企业发行20亿元、15亿元、12亿元中期票据。

王青认为，在鼓励银行加大房地产开发贷款投放方面，金融管理部门已开始行动。支持开发性政策性银行提供“保交楼”专项借款、支持开发贷和信托贷款展期、延长房地产贷款集中度管理政策过渡期安排、“保交楼”贷款支持计划等措施将加大四季度“保交楼”力度，有效缓解房企流动性压力，控制房企信用风险。

为消除金融机构后顾之忧，《通知》提出，向专项借款支持项目发放的配套融资，在贷款期限内不下调风险分类；对债务新老划断后的承贷主体按照合格借款主体管理；对于新发放的配套融资形成不良的，相关机构和人员已尽职的可予免责。

针对前期一些房企风险暴露导致逾期交房，央行已经出台了2000亿元“保交楼”专项借款，支持已售住房的建设交付。在此基础上，央行将再推出2000亿元“保交楼”贷款支持计划，为商业银行提供零成本资金，以鼓励其支持“保交楼”工作。对于正处于调整变化中的房地产市场而言，这无疑是一颗有力的“定心丸”。

“房地产业关联很多上下游行业，其良性循环对经济健康发展具有重要意义。”招联金融首席研究员董希淼建议，下一步应继续调整优化房地产金融政策，延长房地产贷款集中度管理的过渡期，支持开发贷款、信托贷款等存量融资合理展期等。

中国民生银行首席经济学家温彬表示，当前，房地产市场处在筑底和风险化解的关键时期，《通知》对各方主体遇到的问题进行了全面、有针对性的回应，尤其是存量融资展期、保交楼专项借款配套融资等增量措施的出台，对于缓解房企资金链压力、提振购房者信心、增强金融机构债务处置的灵活性具有积极作用，有助于促进“融资—开发—销售”步入良性循环，助力“稳地价、稳房价、稳预期”目标的实现。

仲量联行大中华区首席经济学家兼研究部总监庞溟分析，《通知》提出了更加细化的具体措施，更具针对性地解决房企资金流动性和行业周期性问题，更坚定地保障合理的房企融资和居民住房消费需求，明确释放出房地产调控措施优化与改善的政策信号。

《通知》发布后，专家表示，市场供求仍较疲弱，政策效果显现还需要一定时间，需求侧的回暖是未来市场走出底部的关键。随着更多政策落地见效，将有利于稳定市场情绪，促进房地产市场平稳健康发展。

来源 |人民银行、人民网、央广网、新华网、经济日报、北京日报、中国经济网、工人日报

封面 |摄图网

编辑 |见禹彤

校对 |袁海鸣

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