提振信心,迎接拐点。
源|市值观察 大师兄
临近年底,楼市政策的暖意持续不断。
从第二支箭,到金融16条,再到放宽预售资金管理,每项政策的出台,都有极强的针对性。这是自2021年9月底楼市政策边际调整以来,力度最大、措施最为具体的一次房地产“救市”。
资本市场的反应最为迅速。A股房地产开发指数11月以来涨幅已接近20%,是表现最好的行业之一。
港股更加生猛,恒生地产建筑业指数11月暴涨接近30%,在港股上市的民营房企巨头中,龙湖集团、碧桂园半个月内均实现放量翻倍涨幅。
累积效应之下,楼市政策底的信号越来越强。
01
金融16条:承上启下
11月11日,央行和银保监会发布《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》,从做好房地产行业的融资、保交楼、处理好暴雷房企、保障购房者的权益等四个方面,发布了16条具体措施,政策目标是稳经济、防风险、保民生。
和过往的一些楼市利好相比,金融16条给出的政策基调显然更有针对性,其中有几条重要举措,非常提振信心。
一是建立债务缓冲期,未来半年债务到期的,可以延期一年。
在保交楼、稳增长持续发力的背景下,债务缓期一年对房企特别是民营房企意义重大。有了债务缓冲期,房企就可以集中精力抓竣工交房,随着疫情冲击减小,经济和楼市复苏,房企就可以通过销售回款偿还债务,重新出发。
二是强调市场主体的平等地位,对国有、民营的融资需求要一视同仁。直白点说,就是未来民营房企在融资资质、融资成本方面跟国企一样。
最近2年,国内信贷和发债比较多的是国企,民企贷款难、想发债也很难,最后不得已只能选择更贵的美元债。现在政策越发重视民企的融资需求,房企国内发债和贷款的渠道就会明显增加,成本也会逐渐下降,流动性风险就会得到缓解。
三是降低金融机构对的政策执行压力,对于新发放的配套融资形成不良的,相关机构和人员已尽职的,可予免责。
这一点被很多人忽略,但对房地产行业的融资生态,却是极其重要的一环,所有利好政策的落实,都有赖于这条免责条款的兜底。
过去一年多,央行释放的流动性越来越多,给楼市输血的意图也越发明显,但是资金却一直在银行等金融体系内空转。一面是银行手里拿着钱找不到合适的贷款方,一面是房企这边却快要干死。主要就是银行担心出现坏账、呆账,害怕承担责任,不愿意给房企贷款。
现在的政策态度相当于给银行吃了定心丸。只要尽心尽力做好保交楼工作的,就大胆去做,银行不用为风险担责,领导也不会因此搭上前途。
银行的积极性一旦调动起来,资金运转效率就会大幅提升,对房企的政策利好就会加速落地。
02
拐点降至?
针对民企的融资困境,决策层在2018年就提出了信贷、债券、股权三个支持渠道,俗称“三支箭”的政策组合。
最近一个多月,房地产救市的步伐明显加快,房企的融资环境已经出现积极变化,主要的渠道,来自第二支箭。
10月份,房企内地信用债发行343亿元,同比大增60.1%,增速较9月扩大53.3个百分点。
11月8日,央行出手支持包括房地产企业在内的民营企业发债融资,并提及了2500亿元的资金支持规模。
在此之前,5-8月的支持示范房企增信发债,只涉及6家民营房企,11月1日交易商协会座谈会也只有21家房企,这次政策覆盖的范围明显大幅扩容。
央行新政第二天,龙湖就率先拿下200亿的增信发债额度,超过了此前的中海,成为年内房企获批的最高一笔融资。政策落地后,龙湖债券成交价大幅上升,为稳定楼市信心注入一剂强心针。
第三支箭股权融资方面,虽然地产行业的定增还没有放开,但是部分房企通过配股,照样解决了股权融资需求。
11月15日,“宇宙房企”碧桂园公告宣布,拟配股14.63亿股,配股价2.68港元/股,较前一日收盘价折价约18%,融资金额约39.21亿港元。
11月16日,雅居乐集团公告称,按配售价每股2.68港元配售2.95亿股,占公司已发行股本约7.53%,预计将获得约7.83亿港元资金。
与定增的场外融资相比,配股需要二级市场所有股东投入真金白银,对房企的短期股价影响较大。但是房企在股市获得了低成本的融资,为后续的健康发展奠定了基础,长期股价自然也会获得更多的支撑。
政策不仅给房企提供资金增量,也助推存量资金的盘活。
11月14日,银保监会、住建部、人民银行三部门联合发布《关于商业银行出具保函置换预售监管资金有关工作的通知》,旨在支持优质房地产企业合理使用预售监管资金。
也就是说,只要企业过往信誉好,可动用的预售资金就不会少,就会为房企后续的工程建设和竣工交楼提供重要的信用保障。
对房企的金融支持之外,政策层面对住房需求的金融支持也逐渐升温。
9月29日,央行、银保监会发布通知,决定阶段性调整差别化住房信贷政策。符合条件的城市,可自主决定在2022年底前阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率下限。
11月8日,一向调控最为严格的北京楼市突发新政:在最严“限购令”实施7年后,北京城市副中心通州区的台湖、马驹桥地区正式宣布解除“双限购”:
作为北京楼市的风向标,通州楼市的政策调整,对北京其他地区有较大影响,而北京的政策走向,又可能辐射更多重点城市的政策调整。
房地产是典型的政策市,是关乎经济增长的强周期行业,随着供需两端的政策积累发酵,行业周期的拐点,早晚会出现。
03
如何正确看待楼市?
中国经济在不断转型,但是房地产的重要性仍然毋庸置疑。
2022年前三季度,中国商品房销售额下降了26.3%,但是市场规模仍有99380亿元,在GDP中占比超过10%;与之相比,新能源汽车今年前三季度销售456.7万辆,同比增长1.1倍,但是销售额预计仍不过万亿,只有房地产行业的十分之一左右。
房地产的重要性,从卖地收入在财政中的占比也可见一斑。
政府最大财源是一般预算收入,主要来自于税收,卖地收入是第二大财源,属于地方政府的增量收入。
2007年以来,全国卖地收入占“中央+地方一般预算收入”的百分比总体呈上升态势。2020年,楼市面临严厉的政策调控,但是卖地收入占一般预算收入的比重达到46%,创下了历史新高,比2007年房地产巅峰期高了32个百分点。
也就是说,房地产发展得越好,经济就好,税源就广,财政对卖地收入依赖越小;房地产遇到挫折,财政对卖地收入的依赖反而更高。
尽管房地产之于中国仍是第一大支柱产业,含税量最高,带动力最强,但是其发展过程中存在的一些问题,使其饱受污名化指控。
情感和理智之间的交锋,异常激烈。
有“道德洁癖”的人会说,可以多建保障房,替代商品房,不但能解决低收入群体住房问题,而且照样能带动经济发展。
可是,建保障房的资金,最终还是来自财政。在其他行业的规模做大之前,最终依赖的还是商品房的财政贡献。如果商品房市场不景气,保障房的供应量肯定也会下降。
有“模式洁癖”的人说,中国一定要放弃房地产,放弃粗放式发展模式,一定要向高新技术转型,要依靠创新谋发展。
但是,高新技术产业往往需要较长的孕育期,需要大量的财政补贴,从当年的新能源,到如今的半导体,莫不如此。离开了房地产提供的税源,钱从哪来?
还有人说,财政没钱不要紧,政府可以加杠杆,大量发行国债、地方债,来解决财源问题。
客观来讲,和企业债务相比,当下中国政府的杠杆率确实不高,存在一定的发债空间。但是,政府杠杆率也有上限,超过了警戒线会影响国家信用评级,这种负债发展的模式,也不具备可持续性。
总而言之,地产的黄金年代早已走远,但说抛弃还远不是时候。决策层的政策导向,应该是在坚持房住不炒的基础上,通过适当的政策调整,拉动刚需和改善型需求,让房地产形成更为理性健康的发展模式。
如此一来,增长压力小一点,财政缺口少一点,就可以为中国经济最终的转型升级赢得更多的时间和空间。
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