房地产 行业点评报告
1. 10月销售同环比降幅扩大。
2. 土地成交处于历史最低迷水平，三轮供地7成地块底价成交。
3. 开工、施工下探，竣工有望逐步恢复。
4. 开发投资增速继续走低，单月降幅较上月扩大。
5. 到位资金降幅扩大，国内贷款有所修复。
核心观点
一、10月销售同环比降幅扩大
2022年1-10月，销售面积、销售金额增速分别为-22.3%、-26.1%；10月单月，销售面积、销售金额增速分别为-23%、-24%，较上月下降7pct、10pct，环比增速分别为-28%、-30%。10月同环比降幅再次扩大，主要系多地疫情反复拖累市场恢复节奏，以及购房者信心仍未修复。近期北京、杭州楼市政策的调整，也意味着高能级城市已经进入政策调整阶段，后续“认房又认贷”政策有望进一步松动和渗透，由于房价传导机制为自上而下，所以高能级城市房价的企稳对于整个市场具有积极作用，后续销售有望正式迈入复苏道路。
二、土地成交处于历史最低迷水平，三轮供地7成地块底价成交
2022年1-10月，土地购置面积、土地成交价款同比分别下降53.0%、46.9%。10月单月土地购置面积增速为-63%，较上月上升12pct，受资金和销售预期的影响，土地成交依旧十分低迷。从第三轮集中供地情况来看，供应量仍在大幅缩减，已完成土拍的17个城市中底价成交率达78.6%，触限成交率8.91%。今年部分城市集中供地批次增加到了4批次，就已完成出让的情况来看，挂牌33宗地中，有31宗地成交，且均为底价成交，溢价率已降至冰点。
三、开工、施工下探，竣工有望逐步恢复
2022年1-10月，新开工面积同比下降37.8%，10月单月增速为-35%，目前开工情况处于历史最低水平；1-10月施工面积累计同比下降5.7%，继续下探，10月单月增速为为-33%，在销售回款困难、新开工低迷的影响下，施工开展受阻；竣工面积累计同比下降18.7%，10月单月增速为-9.42%，较上月-3.43pct，目前“保教楼”有序进行并进入实质性执行阶段，预计竣工逐步恢复。
四、开发投资增速继续走低，单月降幅较上月扩大
2022年1-10月，全国房地产开发投资完成额同比减少8.8%，10月单月投资增速为-16%，降幅较上月扩大4.1pct，由于土地成交和施工双双下行之下，开发投资继续下台阶，短期内预计将持续处于下行趋势。
五、到位资金降幅扩大，国内贷款有所修复
10月单月，到位资金增速为-26%，较上月降幅扩大5pct。其中国内贷款、自筹资金、个人按揭贷款、定金及预收款增速分别为-18%、-21%、-31%、-31%，分别较上月+7pct、+4pct、-13pct、-12pct，位资金增速降幅扩大主要系个人按揭贷款、定金及预收款降幅扩大，国内贷款出现一定修复。
投资建议
前期板块的调整已经充分反映了市场悲观预期，16条重磅举措为下行周期以来最强有力支持政策，供需两侧双管齐下有望助推销售正式迈入复苏道路，我们看好供需两端政策共振带来的板块修复行情。我们建议短期关注弹性较大的优质民企：新城控股（601155）、龙湖集团（0960），中长期关注强信用、厚土储、优布局的优质房企：保利发展（600048）、金地集团（600383）、招商蛇口（001979）、万科A（000002）、滨江集团（002244），建议关注优质物业管理公司：招商积余（001914）。
风险提示
销售下滑超预期、政策支持力度不及预期的风险。
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/// 相关报告 ///
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本文摘自报告：《【银河地产】行业点评_销售、投资单月降幅扩大，房企资金端承压——国家统计局1-10月份行业数据跟踪》

报告发布日期：2022年11月16日
报告发布机构：中国银河证券
报告分析师：
王秋蘅 分析师登记编码：S0130520050006
王秋蘅
房地产行业分析师，英国杜伦大学金融学硕士，2018年5月加入中国银河证券研究院至今，主要从事房地产行业及上下游相关产业链的研究工作。
/// 评级体系及法律申明 ///
评级体系：
银河证券行业评级体系
未来6-12个月，行业指数（或分析师团队所覆盖公司组成的行业指数）相对于基准指数（交易所指数或市场中主要的指数）
推荐：行业指数超越基准指数平均回报20%及以上。
谨慎推荐：行业指数超越基准指数平均回报。
中性：行业指数与基准指数平均回报相当。
回避：行业指数低于基准指数平均回报10%及以上。
银河证券公司评级体系
推荐：指未来6-12个月，公司股价超越分析师（或分析师团队）所覆盖股票平均回报20%及以上。
谨慎推荐：指未来6-12个月，公司股价超越分析师（或分析师团队）所覆盖股票平均回报10%－20%。
中性：指未来6-12个月，公司股价与分析师（或分析师团队）所覆盖股票平均回报相当。
回避：指未来6-12个月，公司股价低于分析师（或分析师团队）所覆盖股票平均回报10%及以上。
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