作者 | 柯谈
来源 | 柯谈地产观

2022年,是历史上房地产最惨烈的一年。

未来楼市怎么走?房价会不会继续跌?还能不能买房?如何买房?

看完这篇你就全明白了!
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10月31日,财政部发布《关于支持深圳探索创新财政政策体系与管理体制的实施意见》提出:“支持深圳在全国税制改革中先行先试。积极承担国家重大税收改革工作和研究课题,继续当好改革排头兵、试验田,努力为全国创造更多可复制可推广的制度经验”。


也就是说深圳试点房地产税是板上钉钉的了,当然还会有其它城市。最早2023年就会实施。但试点方案一定是比较温和的,不可能非常严厉,税率不可能很高。所以,一旦公布试点方案反而是利空出尽是利好。


那么,房地产税实施后,会有哪些影响呢?


一、房地产税只是短期利空,长期来看,根本不会明显降低房价。


二、房东缴纳的房地产税会直接转嫁给租客和买家,尤其是城市核心地段的房产。所以,房地产税反而会推高核心地段的房价和租金。


三、房地产税开征后,会逐步掀起一股置换潮,抛弃老破小抛弃远郊房,多套并一套,合并置换成一套品质住房。大家未来买房,务必要先保证品质,再追求数量。


四、征收房地产税的城市,远郊房产、文旅地产、度假房产,将无人接盘,房价会明显下跌,因为买来也租不出去还得缴税。所以,如果你持有这种房产,在房地产税试点开始之际,建议尽快抛售。


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10月14日,财政部印发《关于加强“三公”经费管理严控一般性支出的通知》明确:严禁通过举债储备土地,不得通过国企购地等方式虚增土地出让收入。


通知就是要限制地方城投拿地,鼓励民企多拿地。赚自己的钱有啥劲,要赚就赚外人的钱。民企要拿地就两个前提:一、银行等金融机构要给民企多融资;二、地价要便宜,将来房价还要高,有利润了,民企才肯拿地。


所以,楼市只能继续放松。进入11月份,给房企民企融资已经有了实质性行动。各地楼市松绑也在继续加大力度。比如11月11日,杭州已经放松了“认房认贷”,大幅降低了首付标准。


但有一个关键问题必须引起重视:从去年集中供地至今,城投公司在22城总拿地金额中占比28%,拿地幅数占比38%。而城投公司拿地的平均开工率只有16%,尚不到平均水平的一半。拼命兜底拿地,但是开发不了,也就是说,供应的大量土地将无法如期变成房子上市,完全可以预见,明后年各城市新房供应会明显减少,去化会加快。


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深圳已经显著下跌,但房价潜力不用怀疑,能承受短期风险的,年底可以入场捡笋,尤其是低于指导价的盘。广州还在下跌,广州能否启动,还要看深圳和上海,没有大哥带头,广州根本涨不了。北京房价相对稳定,年底前,是上车北京优质板块比较好的时机。上海目前二手房挂牌量增加,卖房难度加大,砍价空间变大。年底前最迟明年初,买房换房都要赶紧操作了。


一线城市里,目前最适合买房和置换的就是北京和上海。


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一线城市房价想要大涨,必须降首付。除此之外,别无他法。


降首付有以下三种方法:一、放松认房认贷,二套变首套;二、二手房指导价取消;三、发文降低二套房首付比例,比如上海从5-7成降低至4-5成,北京从6-8成降至4-5成。


除此之外,增值税5改2、契税优惠、降低利率,都不会导致一线房价大涨。


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当下,我最看好的五大城市是:北京、上海、成都、苏州、武汉。


北京上海房价比较稳定,就算不出任何利好政策,也最多就是微跌,没有大的风险。成都上半年二手房成交量爆涨,下半年被疫情打断,但是依旧很热,可以入手。苏州虽然下半年有所降温,但是由于缺席了2020-2021年的牛市,房价早已触底,目前入手风险很小。武汉作为强二线,各项数据表明目前已在启动的边缘。


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现在,全国所有城市从一线到八线的置换客,一律先卖后买,因为卖房很艰难,千万不要整反,否则你会死的很惨。


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限价倒挂、收房再还月供、零首付等,这些大尺度花式促销,只要在一线和强二线,就要想办法买房享受。开发商让利就是为了活命,行情好的时候,你交茶水费都买不到。识时务者为俊杰,见好就收、见利就上,该薅羊毛的时候就赶紧薅。明年就没有这样的好机会了。


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租金的涨跌全都是季节性因素导致的,全国各个城市都一样。比如说10月份开始上海租金下降,房子不好出租,那是因为6月解封后上海租赁市场大爆发,房租大涨,现在只是回调,只是年底需求减少的回落罢了,根本没必要当回事。每年年初和6-7月毕业季都是租房的高峰期,其它时间都会自然回落。所以,别听一些自媒体不懂瞎BB。


租赁市场没有明显的牛市熊市,只有季节性因素和短期供需失衡导致的短期涨跌。从长期来看,随着居民收入的缓慢增长,房租价格缓慢增长是大势所趋。所以,你出租要选择年初和毕业季,租房要避开年初和毕业季,就这么简单。


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楼市下行期,手上品质差的房子要舍得大幅降价抛掉,因为你要置换的房子绝对比你的房子抗跌,早点抛掉差房子,置换好房子,这样差价还能更小些。楼市下行期,确定要置换的,可以早点卖掉自己的破房子,持币捡笋。


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楼下行期,千万不要先买后卖,因为卖房子太艰难,很容易让你买房违约。碰到大笋盘,非要先买后卖的,务必把买房付款周期谈到6-12个月以上,越长越好。


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楼市下行期,是典型的买方市场,买房人是大爷。买房时一定要多看房,少出手,货比百家,最后选择急售的笋盘再狠狠砍一刀买进即可。


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楼市下行期,卖房除了降价外,必须给中介额外的好处费。多给中介小哥5000块,他能为你拼死拼活的多卖5万块。这个知识点我在2017年的原创中就强调过了,现在再提出来,就是想告诉大家,卖房千万别吝啬,房子早卖掉一天都是赚,因为明天的价格会更惨。


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孩子读书,必须要买学区房的,今年底可以买进,因为年后3-5月是学区房成交高峰,价格不好谈。


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只要不是必须住的房子,只要不是读书挂户口的房子,都要尽快卖掉。两套换一套,三套换一套。先保证自己自住一套核心地段的优质豪宅,再考虑二套投资。所有城市都如此,因为核心地段豪宅增值更好,而且未来房地产税逐步铺开后,对于多套房产必定会征税。


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办理抵押经营贷、消费贷、按揭贷款的,务必把还款时间拉到最长,利率换到最低,当下月供弄到最少。现在没有压力才是王道,以后的压力根本不算压力。


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宁买老破小,别买老破大。老破小指70-90年代的多层,老破大指2000年前的高层塔楼。老破小得房率高、梯户数少、密度小、总价低、门槛低、流动性好,还有动迁可能性,而老破大,密度高、安全性低、得房率低、面积大、总价高、上车难、增值更难,以后就是贫民窟。


老破小只有两种可以买:最核心区的老破小和带学区的老破小。当然了,首选还是新房和次新房。


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郊区只有三种房子可以买:一、地铁旁边;二、产业聚集板块;三、学区房。


这三条至少要满足一条。一条都不占就不要买,买了增值也不行。


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海景房,只能买以下7个城市:深圳、厦门、三亚、海口、海南东海岸、青岛、珠海,其它城市的海景房一律不要买,全是坑,比如上海、威海、惠州、北海等等。


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投资新区房产,只考察四个方面:一、必须是一线或强二线;二、高收入产业落地30%以上;三、必须有多条地铁通车和在建;四、有名校在建。


以上四条全都符合,才能投资。


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炒概念和炒新区的房子,涨幅完全看政府能力和规划落地情况。只有一线和部分强二线的部分新区有增值的潜力,其它所有城市的新区都不值得投资,因为根本起不来。


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牛市时,房子最重要的是增值大小;熊市时,房子最重要的是流动性如何。牛市时,是所有房子普涨;但熊市时,不是所有房子都能卖掉。


如果你现在正在卖房,你就知道卖房有多难。熊市里,流动性差的房子有以下几类:硬伤房、商住公寓房,高总价豪宅、投资客扎堆的小区、大体量的盘、郊区非地铁房、规划没落地新区的房。


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最近,深圳以6折的价格一次性推出4422套房源作为人才房配售。


我想奉劝大家,不管任何城市,只要有能力或者对自己的未来有信心,就千万不要买安居房、经适房、人才房、共有产权房等保障性住房,因为这些房子只有纯居住功能,没有金融属性,对产权和限售都有严格要求。


比如深圳这次推出的人才安居房,要拿到完全产权需要买进10年,也就是说你的资金要套在这套房子里10年。对于老年人无所谓,对于年轻人来说,未来的收入一定是增长的,改善需求一定是强烈的,而自己的第一桶金套在安居房里,未来将无法置换,会错过很多大行情。此外,安居房品质差,增值差,根本不值得你长持。


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学区房,永远不会消失。


什么名额到校、教师轮岗、随机摇号、双减政策,都无法根本性的撼动学区房的存在。


你要知道,人,就是为分化而生的。只要有人类存在,分化就是必然,竞争就是必然。


公务员、教师是不会允许自己的孩子读菜小的,有钱有地位的人是不会让孩子进菜中的。即使这个学校只比隔壁学校优秀一点点,那么趋之若鹜的力量也会把这个优势无限放大,导致好的学校越来越好,差的学校越来越差。


管理者最擅长干的就是,顺应舆论,打压一下学区房,同时在新区郊区开发需要卖地的时候,再引进几所重点学校,抬高地价,抬高房价。


只要是搞市场经济,学区房就不可能消失。如果学校都一样了,那当初我们为啥还要打破大锅饭,要搞市场经济呢。说的再露骨一点,即使在计划经济时代,学校同样也分三六九等。


你知道什么叫成功吗?成功就是拉开人与人之间的距离,这才叫成功。成功人士的孩子,怎么会进菜小菜中呢?不要讲私立公立的区别,有人的地方,就必然导致分化,这是这个世界永远不会磨灭的真理。你可以想想,假如你年入百万,你愿意让孩子和年入五万人家的孩子读同一所学校吗?


所以,学区房需要就买,想单纯的炒作爆涨这两年确实不太适合。也许未来还会大涨,这个要看政策引导了。


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房地产需要泡沫。


房地产适度泡沫化,是人民美好生活的现金流保障。遇到重大事件比如疾病、教育、出国、养老等可以变现。


房地产适度泡沫化,是整个国家和所有城市金融体系、信用体系、财政体系的基石。一旦破裂,将是毁灭性的。


房地产适度泡沫化,是百姓消费的保障,房价上涨,消费提升,房价下跌,消费同样会一落千丈,没有消费,国内大循环根本就是天方夜谭。


房地产适度泡沫化,个人才有抵押物去创业投资,企业才有抵押物去融资再生产,地方政府才有财政收入去招商引资、修路修桥。


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从去年开始,规范互联网、整治平台经济,取缔教培、打压楼市,再叠加疫情影响,普通百姓的收入已经受到严重影响。假如房地产硬着陆,楼市泡沫破裂,那么最终倒霉的只有底层百姓。


别傻傻的以为房价腰斩了,你就能轻松买房,到时候经济衰退、烂尾遍地、消费萎靡、民不聊生,房价再低你也买不起,房价再低你也不敢买。


所以,楼市硬着陆前,我们一定会使出杀手锏救市的,因为如此惨重的代价,我们根本无法承受。


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经济下行,收入下滑,很多人开始绝望,所以鹤岗又火了。鹤岗就是垃圾桶,当你想吐的时候,一定用得着,但当你恢复元气后,你一定会嫌弃鹤岗的存在。


几万块去鹤岗买套房,真不如拿去存定期。知道大家情绪不好,但是一定要分清现实和梦境。梦境里做个春梦调剂一下还是可以的,但是一直春梦就会死翘翘。


很多年轻人都说,贫富分化太严重了,看不到希望了。恰恰相反,我认为现在这个社会有太多掘金发迹的机会,比以往任何时候都要多,只是你不愿意尝试不愿意吃苦罢了。


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10月我国CPI同比上涨2.1%,涨幅创5个月新低。PPI同比下降1.3%,为2021年以来首次同比下滑,且降幅高于预期。目前我国的通胀压力不大,未来1-2个季度,通胀都不会对货币宽松形成掣肘。


我认为,年底前至明年一季度,我国全面降准概率很大,5年期LPR至少还会有一次降息。


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11月11日,《关于进一步优化新冠肺炎疫情防控措施 科学精准做好防控工作的通知》公布了我国优化防控工作的二十条措施。


防疫政策已经开始松动,2023年还会继续放松。这对楼市和股市都是重大利好,但对股市是短期的,对楼市则是长期的。


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11月11日,央行、银保监会发布《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》共16条。这份通知是从去年9月底救市以来,高层力度最大的一次救市行动,是一次对房地产全产业链每一个环节的疏通和放松。对房企融资、保交楼、两道红线松绑、个人按揭贷款等都做了具体部署。


其中,对个人来说,也是力度最大的是以下两条:“合理确定当地个人住房贷款首付比例和贷款利率政策下限”、“合理确定符合购房条件新市民首套住房个人住房贷款的标准”。这两条说明了,接下来从一线到五线,各城市都会继续降低首付比例和贷款利率,而且会针对新市民额外再降低首付和利率。


救市力度一次比一次大,规格一次比一次高。


没有救不起的楼市,只有还没出的政策!


30

最后,还是我说了无数次的那句话:2023年的楼市,一定比2022年热,拭目以待吧!
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