最近在直播间和大家聊了一些关于买房的观点
对于一部分人来说，可能买房不是问题
反而是现在手上持有多套房子的人，会因为市场变化有一些焦虑情绪出现
这篇文章的核心观点，也是上次真叫卢俊视频直播的主题：今年要不要把多余的房子卖掉
如果你手上有超过不止一套房子，就真的值得来系统性的思考这个命题了
为什么现在会有这个话题，很核心的原因是因为，目前我感受到的趋势，把房产真正意义上变成不动产的趋势
也就是说大部分房产增值变现的难度会越来越高
01
整个行业过去20年，几乎所有人都把房产当成家庭资产，几乎每个家庭70%的家庭资产都是由房产构成的
过去的时候其实是大家爱储蓄，现在就变成了大家爱买房

这仿佛已经成为了我们的肌肉习惯
为什么会有这么大的转变，本质上也是因为被行业教育了
当然也是因为过去二十年，这楼市的汹涌，房价的上涨，已经成功教育了所有人，房产可以快速流通，很容易增值
不买房的人，不论因为什么原因不买房都错了

买房的人，不论买了什么样的房子，都对了
这就是时间的力量

不论什么习惯都会改变，也决定了如今我们的家庭资产主要都由房产决定了
但也正是因为我们的家庭资产主要来自房地产，而且不少房地产还背负了信贷，借了杠杆，这也就意味着我们需要更加慎重的看待这个品类的产品

如今的房产因为总体体量过大，速度变慢，并且存量增加，所以未来不会有过去那样的增速
这也就决定了未来会是存量厮杀的周期

存量厮杀意味着优胜劣汰，好的更好坏的很坏
但是这里有个不太好的消息就是，坏的部分可能比你想象中的要多
首先地段层面，包括城市层面，如今保持强势冒进的城市其实已经不多了，这个我想大家都认同，我也不具体展开了

更重要的其实是产品层面，产品如今拥有着很大程度的同质化
现象

同质化的第一个原因就是目前行业内流通的商品房化的房产比例过少，也就是说老破小的比例较大

第二哪怕在商品房领域，紧凑型户型的比重过大，90平米的产品是商品房时代的主力供应

这也就意味着真正在未来的核心需求：改善置换的需求赛道里房源的供应量不足
但是在刚需房源产生大量的同质化产品
所以这也就意味着在二手房流动市场，存在着严重的供需不匹配

另外在另外一个维度，还存在一个变数，就是老破小的租赁市场也在被蚕食
租售并举的举措下，为了彻底的解决租赁问题，市面上也会流通出大量的集中性租赁房源
这也就意味着，对于未来老破小的出租也会产生影响
换句话来说，持有成本也开始增加
所以对于各位，当我们在审视自己手里的资产的时候，这些多余的房子是不是陷入存量厮杀的环境里
这个时候，那些房产就开始不动了
02
陷入存量困境的房子怎么样

各位要记住今天所有的谈论是关于：多余的房子

如果多余的房子是存量厮杀，但是对于持有者又有变现的需求，那么降价，或者更加没有底线的降价就会成为常态
这也就让很多房产持有者没有了屏住的能力
因为时间不在房东这一边，对手全在房东这一边
这个时候，抢时间就比较重要
抢在后知后觉的人对面
我最近深刻的理解了李嘉诚的一句话，叫：不赚最后一个铜板
什么意思，就是如果你选择等，可能也会有等来类似天上掉下来好政策的可能

这些在我看来都是不可控的，但是整体供需不对称的趋势是摆在眼前的
等下去可能还能赚一两个铜板，但是对应的风险就会大很多
所以抢时间，就是在抢这个确定性

03
当然你还会说，行业内还是有大量的优质房源
确实，比如现在上海的一手房，比如两三年前的杭州一手房
很明显的一二手倒挂决定了，这些房子只要购买就具备大量的利差
这部分房产当然是没问题的
但这部分房产也有一个特性，叫做：纸上富贵
优质房产清一色都挂上了限售的标签
什么意思，就是一些明眼看上去就赚的房子，可以让你购买，但是没办法让你这么容易卖
上海拿地开始的五年，杭州交房之后的五年，背后都是这么一个逻辑

这部分的房产本质上是没问题的，因为不错的地段加上更好的产品而且更新的房龄，在未来限售周期到达之后流通，售价一定是可以得到保障的

但是这部分房产的另一个问题就是，在限售周期内，或许会迎来政策性变化
其实我一直在想为什么是5年，为什么不是4年不是6年而是5年
我是真的觉得未来房产税会来，而且就是在五年限售期限到来之前
让这部分有利差的房产持有者，拥有这些房产，但也要为此付出缴税的代价
未来房产税的征收一定会对自己住的房子绝对性的保护，也会对多套房产持有者坚定不移的征税

当整体的经济环境不如预期，或者企业端收税的难度越来越大，向多套房产持有者收税也就成为必然
这也符合共同富裕的逻辑
让有钱人拥有资产，但也让有钱人付出现金
所以对于未来楼市，其实有很明显的趋势
第一，刚需买房越来越容易
不论是土地段集中供应五大新城的房子，还是二手房的存量厮杀，再加上信贷的支持，首套客户买房的选择余地越来越多，也越来越有话语权

这背后就是刚需类房产会降低自己资产属性更加接近成为商品

第二，让多套房产者越来越痛苦
不论是房产税的顶层震慑，还是多套房产变现的难度，以及个人的信贷压力，都会让他们想要试着处理自己的家庭资产
第三，改善得到更好的流通，更加接近市场化表现
改善居住从来都是被支持的，换更好的房子也更加符合未来主流
某种程度上来说，改善就是换房的过程，这部分房源会在市场上保持稳定的流动
所以无论从哪个角度，我都坚定不移的建议，各位抓紧把手上多余的、同质化的房产尽可能快的置换掉
拥有更多现金流，才可以把自己住的那套房子尽可能换好一点
04
所以此时此刻，有几类房子，我是建议大家尽早抛掉的，尤其是对多套持有的情况下
最先要卖掉的是，老家那些没有人住的房子
如果现在人在上海，老家没有人住的房子，尽快卖掉
很多人持有老家的多套房产，现在可以盘整这些没有居住需求，未来基本也不会涨的资产了
其次就是自己深耕一二线城市，房龄很老的老破小
特别是持有多套老破小的，建议可以早点置换掉，哪怕用多套老破小去换一套房龄年轻一点也好
一线城市的核心基调就是小户型同质化，尤其是那种又是老破小，又是小户型的，可以换到一套面积更大的舒适户型
80-90平小三房，朝着120平、140平、160平这个面积段去换
未来你的房产才会有更多流通空间和增值保值空间
最后一类，非标化产品
比如，酒店式公寓、商铺等等，在市场水很深的前提下
普通人真的不建议长持这几类非标产品，除非你是天赋异禀，运气爆棚
个人认为比较好的资产持有逻辑，在自己生活的城市All in一套品质更好的房子，更核心的地段、更大的面积、更好的服务
另外如果还有钱，在喜欢的城市核心地段也可以买一套
喜欢成都就在成都买，喜欢海南就去海南买，喜欢阿那亚就做阿那亚的房东
为喜欢的城市，为自己的情怀买单一套房，没有任何问题
但那些同质化的，流通性正在变差的房子，建议各位抓紧趁这个时间，尽快盘整掉
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好了，最后一个问题，关于什么叫多余的房子
3套以上大概可以叫多余
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