所有人都感受到如今租赁市场的整体舆论，但是相信我，租赁市场未来两年出现的变化会比你想象的要明显很多
嗨，大家好，我是卢俊
今天和大家聊房地产市场里一度被人忽略的板块：租赁市场
为什么被人忽略，因为大部分人购买房产不会去关注租赁市场，也不会把这个当成核心收入来源
也因为如此，如今我们认为的分析才会显得如此重要
01
我想和各位聊的一个很重要的前提，是你认为的逻辑很快就要全都变了
房地产数据里曾经有一个很让人奇怪的数据就是租售比很低
买房日常的租金相比较房价的收益只有1-2%的水平，这和国外正常4%-6%的回报严重不符
很多人在想为什么中国的租售比怎么可以这么低
这其实有一个重要的前提
就是我们过去20年的房价整体涨幅太好，因为资产在增值
所以大部分房东不在乎租房的收益
毕竟和房价相比，租金每年的收入可以说是杯水车薪了
也因为如此，我们的租金整体的回报一直以来都是偏低的
甚至很多时候房子租不掉就直接空关着，对于很多房东来说这也没什么
但是这件事在最近一年发生了特别大的变化，我想但凡有多余房子的房东都有关注到
就是现在的房价走势没有以前好了
甚至自己家的房子开始出现了价格下滑的现象
包括在出售房子的时候也发现，房子卖的没以前那么快了，空置的时间越来越长了
房价不动，空置拉长，但是对于房东而言持有房屋都是有成本的，不论房贷还是物业费都是如此
也因为在这样的氛围下对于房东而言不得不开始重视租赁这块的收入
但是开始关注之后所有房东突然意识到，在租赁市场房东是如此的脆弱
第一相比较买卖房屋不同，价格谈不拢很多房东选择忍一忍，等到行情好或者下一个客户再销售
但是租赁市场不同
如果房子租不出去，空置一个月就等于一年收益打9折，两个月就相当于八折
但是很多房子动不动就空置半年以上的时间
这对于很多房东来说开始受不了
另一个问题就在于，在找寻客源方面，房东非常的被动只能依赖中介
所以一边在空置损失严重加找不到客户的时候，房东其实只能选择降价以及给中介更高佣金的方式来解决这个问题
这其实是如今一线城市租赁市场骤冷的重要原因
在整体经济行情不好的氛围下，很多房东已经给到3个月的租金依然找寻不到客户，房屋空置期越来越长
02
这是房东视角看到的问题
但是在整个行业视角里，我们又发现了另一个完全相反的角度，这个角度很有意思
整个租赁市场之所以冷，整体行情的不好当然存在，但是另一个更加重要的原因就在于，租赁市场存在严重的供需不匹配
从目前市场的流动房源和需求的数据来看
如今在市面上正在出租的房源平均房龄在18年以上
这也就意味着在租赁市场流通的房源，整体的屋况和品相都不太好
大概是这个样子
租过房子的各位一定有感觉，日常我们能够租到的差不多都是这样

但是从需求端又可以看出，70%以上的租赁需求都是改善性居住
所谓的居住不再是只要一张床和一个房间，在品质、风格、功能上也有了一定的要求
所以换句话来说，如今在租赁市场里运营的需求逻辑和买卖房子也变得出奇的一致，改善性或者品质性居住占据了绝对的主导
所以这里就出现了严重的供需不匹配
客户整体在变少，但是仍然有需求的客户，如今在市面上找不到好的房子，这也加剧了市场的恶性循环
那有办法解决这个问题么
当然有，而且很简单
就是将自己的房子重新装修一下就可以
一般的房屋在社区部分的基本面都没什么问题，最大的情况就是室内装修，简陋的装修让房屋没有家的感觉
所以对于很多房东来说，只要你迈出这一步，或许你的房子就有可能跳出红海
但是，这一步却对于很多房东来说显得尤为艰难
第一，在对未来没有预期的情况下让房东提前投入，这件事已经很难了
而且不仅如此，投入金钱的同时，装修带来一系列的时间成本也是让房东望而却步的原因
也是因为如此，我认为当下所有房东需要自如的关键原因，是自如可以解决所有问题，让自己成为房东的同盟者，一起实现房屋租赁和价格增值
这就是自如一直在推出的增益租服务，大概服务是下面这些
——资产增值：租金无差价、租期无空置期、收益有保底、年底有分成
——成交快速：98项标准工艺，平均38个工作日完工，让装修交付快且空气质量合格；自如app平均出租周期不超过7天，让出租快
——安全省心：租客放心，租客平均年龄27岁，大学本科及以上；租务省心，185项服务品类，年均30次上门服务响应；租期安全，7*24小时安全热线、合同备案等
我们从自如拿到了一手数据，你会发现一个很有趣的现象
在自如管理的100万套房子里，我们可以看到不论从时间周期还是租赁模式，自如都横跨了所有产品品类
但是比较密集的部分是在2000年-2008年前后
我们可以想一下这些房子为什么最后会交给自如运营
其实这个很重要的原因就是都属于商品房，社区绿化包括电梯等硬件元素都没啥问题
但是室内装修确实已经开始老化
自如对待这些房源的最大转变就是为单套房源开始投入，进行前期的装修升级以及后期的管理服务
其实就做了这两个调整，这部分的房源可以在市面上得到最大程度的认可，开始流通
并且不少都创造出了溢价，很多的租金收益都超过了房东当初自己的设想
换句话来说，这些房龄的房子最容易通过运营创造溢价
这就是自如推出的增益租服务
做的事情很简单，就是提前和房东建立合作关系
然后自如介入完成房屋的整体改造以及后期服务的投入，从而让房源更加匹配当下的租客需求，并且实现流通
并且在自如体系下，这个合作伙伴可以做出超出预期的室内效果以及尽最大可能的节约时间，这对于房东而言，所有的顾虑也就因此打消
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我其实是非常建议我的朋友如果手里有房子一定要找自如
原因就是，和短期交易买卖不同，长期的租赁本质上对于房东而言，需要的是一个资产运营的角色
出租产生收益，但同时也要保证租客稳定，租期内问题能够解决以及房屋折旧尽可能的避免
这些问题在常规中介这里没办法得到解决，因为本质上买卖和租赁本质上就是两件事
选择自如就是选择这样一个资产运营的角度
资产运营的核心就在于让资产的租赁价值和未来的交易价值同时得到保持
其实整体的装修逻辑很简单，功能简约，但是室内呈现设计美学，其实就可以了
更好装修更好屋况的房子不仅在租赁期间得到更好的流通，未来在交易环节也同样会受到市场的认可
这就是提前迈出一步从而实现的良性循环
我们说如今的租赁市场之复杂本质上就是由于整体经济环境变差以及供需不匹配从而制造了焦虑
房东因为租不出去焦虑，房客也找不到合适的房子
这个环节的问题会越来越大，作为孤立房东个体不太能解决的问题，这也是自如存在的意义
我对于个体过去一直有几个呼吁
第一我建议大家一定要交物业费，因为这是让你房产尽可能降低折旧的重要环节，第二我建议大家一定要找链家买房，因为好的中介会帮你规划你的房产配置
那今天如果你是房东，那么我建议大家一定要通过自如完成自己的房屋租赁
找到一个长线的资产运营方的陪同，我们对于持有房产的焦虑也就少了很多
而且更重要的是，自如在整个租赁市场所占据的比例并不高，换句话来说如今你选择自如就能成为整个租赁市场里金字塔塔尖的产品流通
这对于一个收缩性市场来说，没什么比这个更稳妥了
04
当然，文章写到这里，毫无疑问依然需要回答一个民生问题
就是自如这么做，是不是变相提升了市场的租金
毕竟更好的房子租的更贵，从逻辑上这么来看好像没有毛病
我想这应该是让自如有点尴尬的问题，但是这个问题我来回答是最好的
各位会发现，其实行业内在过往有很多永远解释不清楚，但是伴随着时间的推移自然就慢慢消失的问题
比如说在2005年前后，全民声讨开发商，认为开发商是推高房价的第一元凶，让一些本来可以便宜的房子卖的超过大家预期的贵
现在关于开发商推高房价的言论，是不是都没有出现了
然后到了2010年，行业在推进房屋精装修的趋势，依然有人在讨论，因为从毛坯变成装修了，羊毛出在羊身上，本质上也是开发商变相更多的赚钱
现在关于一手房要不要精装修的逻辑，是不是从来就不再是一个问题
再到2015年，这是离我们最近的，行业内轰轰烈烈的探讨，二手房的价格是被中介推高的，中介利用了信息不对称，让房价变得更贵
如今大家依然会认为中介推高了二手房价么
所以大家不知道有没有发现
很多问题在当下几乎没办法去直接回答，开发商是不是卖贵了，精装是不是转移成本了，中介是不是利用信息不对称了
在当下你陷在那个逻辑里其实完全没有办法
但是随着时间的推移你就会发现，所有的偏见全都消失了
这本质上就是行业成熟发展规律之后，民众的心智也开始成熟的原因
如今关于资产运营方通过装修形成更好租赁的情况是否推高租金的争议，依然没有办法在常规逻辑里分析
但是时间久了，可能不用一年大家就会发现，租金的价格和这件事没有任何的关系
不仅如此，好的租赁运营方可以规避行业里的很多问题，让房东和房客的权益可以得到保障
这才是行业里一个真正好的中间商应该存在的意义
05
伴随着行业的发展，你会发现我们所有的一切都需要合作伙伴被规划
我们的健康需要医生，法律问题需要律师，保险需要经纪人，房屋销售需要中介
那么此时此刻在租赁阶段的房东们，我觉得你们现在无比需要自如的介入
先知先觉，远胜过不知不觉
以上为正文，来自真叫卢俊
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