在多重因素影响下，当前的香港楼市状况简直可用“跌跌不休”来形容。跌市下，很多买家都停下了脚步观望，毕竟在可以预见的短期内，这种势头应该都不会停止。但我偏偏就在这样一个时候入局了，而且为了这套房基本“All in”了自己的全部流动资产。
我为何作出这个决定？这笔交易又为何会被各平台的地产编辑选中推送上新闻呢？在此就让我与大家分享一下自己的上车经历，既留作给自己步入而立之年的纪念，也为各位正为置业梦想拼搏的同路人提供些参考吧！
01
我的上车之路
本公众号的作者群中不乏各路名媛富少，与他们比起来，我就是个十分平凡（主要体现在财力上）的港漂打工人。作为家族中第一个来香港生活的“港一代”，“拥有属于自己的房产”是我在这座城市扎根的刚需，所以早在还没拿永居的时候，我就花了很多心思研究香港的住宅市场，并积极为实现“上车梦”存钱。
为了省钱，我可以把一个月租金水电以外的开销压缩到1000元以内，而为了租便宜些，我也在本港某知名红灯区的唐楼劏房里住了好几年。凭着对生活的这种韧性，虽未能“开源”但很会“节流”的我在拿永居前成功积攒下了七位数的个人资产，足够支付买个“老破小”的首付了。
之前住过的唐楼
在家人愿意借给我一笔钱扩充首付的情况下，我以“单身首置客”的身份最多可以买到800多万的物业。基于以上条件，我把自己的购房预算设定在了750万以内。
选楼是个精细活，我曾用了无数夜晚去研究楼盘的呎价、外景（包含周边重建遮挡的可能性）、朝向、间隔、楼高、配套、管理费开销、是否凶宅等数据，还深入Youtube、连登等平台搜集各种一手资讯和用家评价，甚至连每日巴士到站时间、频率连带上车前怎么过马路、要过几个红绿灯等都细致研究了，高峰时积累了过百栋住宅楼宇的详细数据。
最后我筛选出了大概7个楼盘，均符合我选房的硬性标准——交通便利、外景开扬、面积过四（实用400呎以上）、至少两房。
图片为西九四小龙全貌（谷歌地球），其他还有佐敦金威广场、油麻地嘉乐苑、旺角长旺雅苑、大角咀港湾豪庭、长沙湾喜雅、长沙湾One Madision，其中大型屋苑只有港湾豪庭和“小龙”，喜雅为小型屋苑（只有两栋），其他均为单栋楼。
02
开始看房
今年9月，我在拿到了永居“行街纸”后，开始正式跟早就提前联络好的几位不同平台代理看以上楼盘。
由于我很追求性价比，所以被我纳入目标范围的放盘基本都是低于均价的“减价盘”甚至大幅减价的“劈价盘”，总结一下减价的原因：
1.事故单位，也就是俗称的“凶宅”，通常兼具“价格低”和“卖不出去”的特点。我与“凶宅”有着很奇妙的缘分，也有新鲜一手研究成果，还差点决定入手了一处隐藏凶宅，但为何这件事最后没成呢？下次有机会再和大家分享。
凶宅会远远低于市场价
图：香港经济日报
2.移民盘，业主移民通常需要大量资金，另外由于英国等国的移民政策规定入籍后卖香港房也要交税，所以很多人就算不差钱也选择在移民前卖房，而为了快点促成这件事，降价空间就比较大。
移民盘
图：星岛日报
3.楼宇有“硬伤”
为了不得罪发展商和所有利益相关人，我就不具体说有哪些楼了，但有些明明很多条件优秀的楼，平均呎价却比周边表面条件类似的楼低，甚至就算这样业主降价放盘也卖不出去。
各位发现这种情况就要警惕了，这种楼一定要亲自走访，看看有没有停水/停电/停电梯/业主发起维权的通告，多逛逛本地论坛，会发现很多“奥秘”哦。
提醒大家：这种楼就算再便宜也都尽量不要碰，否则就要做好“业主”变“苦主”的准备了。
4.早期人生赢家
早年以低价入手，就算低价售出也已经赚翻了，通常这种楼的减价空间也很大，与业主售楼的急迫性直接相关。
5.其他原因
比如急需流动资金周转、急需满足换楼退税条件、家中发生意外急需用钱、同时供多处楼难以承受银行加息等等，大多是一些经济原因。
卖楼买股票
图：HK01
6.假盘
我特别提出这种情况，就是因为网上“假盘”实在太多，很多都是吸引你联络放盘代理的噱头，实际根本不是业主报价，甚至压根没有那个盘。
虽然我看楼时已处于跌市，但市面上很多所谓的“减价盘”甚至“劈价盘”都是先漫天要价，再坐地还钱，表面看似优惠很多，但在相对透明的银行估价系统面前也难掩噱头的本质。
时间慢慢流逝，直到9月17日，最后征服我的本文主角盘——泓景台二座高层F，一个实用面积491平方呎的两房单位闯进了我的情报雷达。
最初就是从这则“宅谷”广告知道了这个盘（9月17日）
03
换身份证第2天，我买房了
我一开始是在假盘满天飞的网络平台看到这个盘的。虽然只有几张照片，但看起来外景开阳，装修企理，有符合我审美的定制家具，可直接入住，且放盘人介绍这是个大幅劈价盘，虽然830的叫价超出了预算，但我还是听到了心动的声音，便抓紧向相熟的美联代理打听该盘信息。
后来得到反馈：确有其盘，且还是个随时能看的钥匙盘，背景清白，业主因经济原因降价销售。我再亲自一查银行估价——妈呀，汇丰当时的估价是932万，意味着银行真的估凸了超过100万！
汇丰银行估价932万，相比放盘价830万，估凸超100万
泓景台是香港地产界知名的“西九四小龙”之一，属于口碑不错的大型屋苑。
其第二座更是以191.4米外加一组卫星天线的高度，建成十九年至今仍位居“长沙湾第一高楼”宝座。
泓景台2座：长沙湾第一高楼，本来与四小龙另外几座并列，但因为这座上面多了卫星天线装置，所以成了实际最高的
泓景台会所大堂
“西九四小龙”虽然名声在外，但也因为居住密度大，被一些“黑粉”戏称为“现代版九龙城寨”，尤其有一半的单位都只能望内园景，甚至直接“楼望楼”，泓景台也存在这个情况，不过我们的主角盘却是该屋苑比较稀缺的高层开扬景单位，且外景有山有水，质量不俗。
泓景台泳池与休憩庭院
另外，虽然第二座外面的东方石油大厦未来基本确定要重建，会把主角盘这一列的前四十层的外景挡住，但已批出的重建高度（133米）对主角盘所在的楼层（超过150米）基本不会构成威胁，可以说在可预见的几十年之内，该盘享受的都是永久开扬景了（搜集这些资讯花了我不少功夫，但买楼是大事，该调查的部分都不能马虎）。
主角盘窗外美景（向西望，海+桥+楼+公园）
主角盘窗外美景（向西北望 荔景及华景山）
经过进一步调查，我得知该盘其实并非新放盘的盘源，且已经放了快三个月了。业主五年前以758万的价格购入了这个单位用于自住。
现在因经济原因放盘，三个月前该盘的银行估价在千万以上（根据某平台代理的宣传语，由于银行估价一直随跌势下调，我未赶上亲眼见证，网上消息也可能是代理满嘴跑火车，亲自查到的数据才作数），业主最初放盘970万，但当时其尚未搬出，也不方便安排看盘，更别提VR看房之类的了，所以一直没能成交。
利嘉阁海报推介：“高层开扬，有山有海”
其间，业主陆续降价，但基本还在900万以上。直至大约8月下旬，业主才搬离此处，令其成为各大代理商的钥匙盘，但在大部分平台仍只有几张照片（资讯较少导致吸引力不足）。而该盘降到830万就是几天内的事，之后便占据了各大地产铺的C位。
有代理指该盘曾估价超过千万，但还说是移民盘（已确认不是），所以不完全可信
现在此楼距离刚放盘时已劈价140万，而且是真真切切低于当时（已下调过）的银行估价一百多万，可判定是个真“笋盘”。
我就此决定入局。此时是9月22日星期四（正好也是我领取实体永居身份证的日子）。
根据我在四小龙的看房经验，由于那里的潜在买家以中产工作族为主，所以工作日看楼的少，高峰期在周六周日，人多的时候就像旅游景点一样要排队入场，都是登记看楼的。鉴于主角盘宣传加码基本是一周以内的事情，我断定这周六周日一定有人看盘，到时候若和那些人一起询价，基本不会有什么降价空间了，甚至价高者得（这就是一个“荷兰式拍卖”过程）。
泓景台外景
刚好我的工作单位在第二天（周五）有特殊安排，令我有机会自由安排自己的行动。我决定抢在周六周日那些潜在买家前“带票看房”。
我优先联系了带我看盘最多的中原代理，要求周五看房，但或许因为与我有周六的约定在先，她对这个临时加看的申请有些抗拒。见她反应不积极，我便选了愿周五就带我看的美联大哥（最早也是找他打听的这个盘资料）。
看了一圈后，我头脑中的理性把这套的缺点都过了一遍：该盘是西北盘，窗户全部朝向正西或正北，下午光猛（但也因此没有其他朝向的香港房子那么潮湿），套内含不实用的走廊位，且两个卧室都不是大卧室（面积主要给客饭厅了），卫生间属无窗黑厕，还有我并不需要的浴缸······嗯，这些确实都是我比较嫌弃的元素，可是······那又怎样？
从开门进入客厅的那一刻开始，我就明白了什么叫“命中注定”。这套房，我来了，我喜欢，我要了！
FB代理放盘推荐，给这套房每个房间都拍了照
我立即委托代理还价，不过被业主拒绝了，说已经降太多，预测能以这个价卖出去，不再降了。我倒也有心理准备：业主758万买了以后，还进行了装修和家具定制，都需要成本。算上一买一卖的中介费、税费等，如果想保本离场，确实也没再有多少降价空间了，况且该盘已经比银行估价低了很多，也低于近期成交的其他高层单位。
我和代理交流了一下意见，他判断再降价5万成功率还是比较大的，于是收了我对应825万的3%“小定”的支票，先让我单方面签了临时买卖合约，然后晚上等消息，业主如果到了最后临门一脚还不愿意就算了，若愿意的话，这单也就成了。
当天晚上，业主下班后到了中介处，看完临时买卖合约后同意签名，该楼盘就这样成交了，顺便还让我实现了“拿身份证第二天就买房”的这种营销文剧情。
FB某代理成交当晚跟进：已售出
又过了几天，我的这单交易以较大的劈价幅度登上了各大平台的地产新闻。截至发稿，这套房的银行估价又随市况下调了两次，但暂时还维持在900多万，让我距离“赔本”还有一些空间。
地产新闻纷纷报道此次交易
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有人可能会问我，为什么在没有停止迹象的跌市中买楼？现在做“接盘侠”，不怕估价跌破买入价吗？如果房价真像20多年前一样腰斩了岂不是冤大头？虽然我是自住客，但说不在乎市价跌破买入价也一定是骗人的——作为业主，当然希望自己的房子越值钱越好啦。
我想让我在这种市况下仍做出这个人生重要抉择的原因，除了“千金难买心头好”的感性因素和“刚需”这种虽然老掉牙但很“硬”的理由外，也因为该盘的买入价距离银行估价较远，相对其他卖盘有更大的“抗跌价”空间。
中间那栋就是我家在的位置
再有，我这几年为了买楼钻研了很多，对香港的私楼市场状况并没有那么悲观。楼市下行，谁也不知道最低点在哪里，那要不要一直等下去呢？我觉得没有必要。既然有缘遇到了这个心动盘，那就把它拿下吧！
再者，我为了省钱住了很多年的那个唐楼劏房存在水管堵塞等工程缺陷，今年情况加重，恐怕需要搬家了，但我不想再搬来搬去，既然已经有条件买房，就干脆搬去一个属于自己的家，也当给自己30岁的生日礼物吧。
我之前住的唐楼
最后，我工作和收入都相对稳定，虽然目前为了避免高成数按揭选择了把手头的流动资金“All in”，但每月按揭远低于压力测试水平，预计可以较快攒回足够的现金流，也不用担心按揭还不上这样的问题。
如果楼市真的发生“腰斩”等剧烈情况，虽然会有些不爽，但毕竟是自住，在这个综合条件优越的社区里面，我的生活质量也不会受什么影响。既然已经买了，那就享受搬来这里的好处吧！
以上就是我的上车故事，感谢各位的阅读，欢迎留言交流。祝愿每个正在楼市徘徊的购房者都能遇到适合自己的那个“心动对象”！
*以上内容为作者投稿，仅代表作者观点，不代表“港房研究所”平台意见。图像影音来自网络，本文由港房研究所原创，转载请联系港房研究所微信公众号（ID：fanginhk）。
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最后顺便说一下，很多粉丝朋友都向所长反映，他们在买房中遇到了大量的难题，不知道怎么才能找到靠谱的中介，一手新楼到底该怎么抽，自己收入能不能成功贷到款，尤其不知该如何挑选楼盘。
大家先别急，现在港房研究所可以提供一个购房代理服务，由所长亲自把关，我们会针对每个人的情况做具体的分析，帮你找到适合自己同时又有增值空间的房源，有需要的朋友可以联系我们！
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