“租售同权”，美国是这么做的

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不同于中国租赁市场的不成熟，美国具有较完善的租房体系和法律法规，许多房源都是由房屋租赁公司统一开发、规范管理。

在美国，租客在与出租办公室签订合同后，权利会受到充分保护，不会突然被房东赶走。更为重要的是，美国真正做到了“租售同权”，美国的基础教育，遵循的是划片入学原则，全美大概1.5万个学区。但美国学区的标准不是产权，而是实际居住。也就是说，入学的标准不是房产证，而是真实居住在这里的证明。所以，美国所谓的“学区房”完全不同于中国的“学区房”。也正因为如此，面对高高在上的房价，很多美国年轻人坦然选择了租房而不是买房。

不必为买学区房而焦头烂额

美国人不需要考虑一些中国丈母娘担心的户口、孩子上学等问题。美国没有户口制度，人们可以较为随意地迁入和迁出大城市。同时，拥有本地房产也不是送子女到当地学校的必要条件，家长没必要为了购买昂贵的学区房而焦头烂额。

相比中国，美国在“租售同权”这件事上走在了前面。

综合北京《中国青年报》、环球网报道，美剧《欲望都市》的女主角曾感叹，在纽约，你永远在寻找三样东西：房子，工作和男友。

其实，高房价是国际大都市的共同特点。以纽约和华盛顿为例，一间公寓房的月租金通常在1000美元以上，并且每年以5%至10%的幅度上涨。对于毕业不久的年轻人来说是不小的开支。一般说来，年轻人须花费1/3至一半的收入付房租。加上日常开支，每个月存不下多少钱，根本别想买房。

值得一提的是，2008年金融危机后，美国住房市场经历了重构，“千禧一代”更倾向租房。目前多数在售独栋房产都位于市郊。与前代人偏好住在市郊不同，新一代年轻人更愿意租住在离市中心近的地方。这样，他们可以更方便地参与社交生活，也可以省下大笔通勤费用。同时，他们也不必为房产税和繁琐的房屋维护工作担心。

更重要的是，与中国不同，美国的住房制度和“租售同权”可以让人们不把买房当成一件大事。

有统计数据显示，美国18岁至34岁的人租房率高达71.6%。同时，大城市的租房市场也得到了充分发展，纽约的整体租房率达到了56.9%。这首先是因美国具有较完善的租房体系和法律法规，许多房源都是由房屋租赁公司统一开发、规范管理的。租客在与出租办公室签订合同后，权利会受到充分保护，不会突然被房东赶走。

美国的基础教育，遵循的是划片入学原则，全美大概1.5万个学区。但美国学区的标准不是产权，而是实际居住。也就是说，入学的标准不是房产证，而是真实居住在这里的证明。反而是有产权但是不住在这里，让孩子入学是违规行为，被学区发现后孩子是可以被开除的。

什么原因造成了这种差异？

上海金融与法律研究院研究员傅蔚冈认为，公共服务筹资方式的不同是最为重要的因素。

傅蔚冈在一篇文章中分析称，在美国，中小学教育的资金来源于地方政府的税收，而房产税又是地方政府公共资金的主要来源。尽管房产税是由房产所有人承担，但是当租户向房东缴纳租金时，这意味着租户已经为当地的公共服务缴纳了相关费用——因为房东所缴纳的房产税实际上是由他来承担。既然租户已经为公共服务所付费，那么他当然就有权享用相关公共服务。

但中国的房子和租户不具有这样的用处。尽管在不少地区与土地相关的财政收入已经占其总收入的50%以上，但这些收入绝大多数都只是一次性收入，而不是每年都有。所有这些与房产相关的税收——契税、印花税和营业税等，都是一次性收入，无法向房产所有人每年重复征收，这意味着地方政府须通过不断卖地才能维系其公共支出。

换句话说，在房产税模式下，实际住户为地方公共支出承受了很多负担；但是在土地出让金模式下，只是房东在购房那一年承担了相关费用。在这种模式下，租户要获得就近入学的资格，就不是一件容易的事。

美国年轻人租房已成时尚

不同于很多中国年轻人“为房消得人憔悴”，美国不少年轻人更喜欢租房。北京环球网报道，“还是租房实惠，既方便，又省钱。”刚结婚不久的美国小伙子安东尼跟人聊起租房的好处来，滔滔不绝。

安东尼从大学毕业已有5年，现在华盛顿市内一家公司上班。妻子劳拉在美洲银行工作。夫妇俩在距市区不远的一幢高档公寓租了一套140平方米左右的两居室，每月租金在2500美元左右，不包括水电费。房子的客厅非常大，阳台也很宽阔，整体上布置得温馨、舒适。“在华盛顿地区买套像样点的房子少说也要五六十万美元，而且位置还很偏。”安东尼透露，虽然两人的年收入有十几万美元，但还是觉得租房的经济压力小很多。此外，租房的灵活性大，合同一年一签，“不喜欢了就走人”。

其实，在美国年轻人中，像安东尼夫妇这样热衷租房的人不在少数。许多年轻人从上大学起就养成在外租房的习惯，毕业后也往往不愿与父母一起住，在经济不宽裕和追求自由的情况下，租房已成为流行的时尚。

不过，仍有一些年轻人坚持买房。他们大致分为三类：一是外国移民，购买房产能够使他们获得安定感，赢得社会尊重；二是收入较高、较稳定的中产阶级；三是一些秉持传统观念的美国人，他们把拥有房产看作个人最大的财富。“贷款买房有什么不好？有自己的房子让我感到独立。”今年即将从乔治·华盛顿大学毕业的国际关系专业研究生杰西卡笑着说。

根据美国劳工统计局最新调查报告，在美国，52%的首次购房者年龄在31岁，而美国人平均21岁工作，26岁结婚。也就是说，超过一半的美国人选择在工作10年、结婚5年以后才买房子。美国年轻人买房，大多不指望父母。他们首先想到的就是去银行贷款。因为美国的住房贷款非常发达，据全美住房担保协会统计，全美有70%的房屋是贷款购买的，其中有大约40%是零首付。

其他国家是如何实施“租售同权”？

据《宁波晚报》报道，目前，除了美国以外，澳大利亚和西班牙在“租售同权”方面也做得比较好，租房户的子女基本都能顺利在租房区域内上学，且所需手续较为简洁。

澳大利亚：入读公立学校享“租售同权”政策，家长需提供相关证明。

澳大利亚在入读公立学校时，是“租售同权”的。但对出租房入读热门程度不同的公立学校，审核力度也不同。不太热门的学区公校，通常家长只需提供标注学区地址的账单，比如水、电、煤气费的账单，银行对账单等就可以过关。对热门度非常高的公立学校，家长则需要提供更多证明，比如从正规租房中介处签约租期一年以上的租约等，且学校老师甚至会不定期去学生家中家访，看学生和家长是否真的租住在这个地方。

西班牙的适龄儿童均可接受教育与产权无关，“租售同权”多体现在成人教育中。西班牙的社会福利很高，“租售同权”不仅针对未成年教育，还针对成人教育。西班牙从1990年起，开始实行10年义务制教育，学费全免。国家教育政策宗旨是，让无论小孩、青年或成人，无论是买房还是租房，都有接受教育的机会。西班牙政府对未成年人进行特别保护，任何适龄儿童都有接受基础教育的权利，与家庭居住房产权没有任何关系。哪怕是没有户籍、没有登记住所，或者黑户，其子女也可以依法顺利入学。

德国人平均42岁才成房子主人。据人民网报道，同美国年轻人一样，德国的年轻人也大都喜欢租房。德国联邦统计局的数据表明，德国77%的年轻人家庭仍然是租房族。

年轻人作为社会的“贫穷一族”，按照德国《住宅建设法》规定，政府必须为他们提供住房，并在面积大小、房屋设施和租金等方面为他们量身订做，满足需求。比如“社会住房”，就专供给低收入者租住。德国社会学家科鲁格教授说，德国近些年来经济不景气，失业率居高不下，这显然影响了人们对于建房或购房等长远规划的信心。再者，德国人口呈现总体下降的趋势，也使得长期投资者异常谨慎。此外，政府也没有出台鼓励购房的税收激励措施。

现代社会日益增强的流动性也让德国年轻人更倾向于租房。在德国租房并没有像其他西方国家那样被看成是“贫穷”“社会地位低下”等的代名词。就连德国总理默克尔也在博物馆岛对面租了一套雅致的河畔公寓。德国目前联邦、州和地方手中拥有公房近300万套，这在很大程度上也平抑了市场房租水平的上扬。

不过，在有了一定的积蓄后，超过一半的年轻人仍然渴望拥有“自己的四堵墙”。于是他们又有两种选择：自己建房或者购房。数据显示，德国人开始购房或建房时的平均年龄为42岁，这在欧美发达国家也是罕见的——作为对照，英国人平均25岁就成为房主。

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