旧金山领跌，房价究竟会跌到何处？
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湾区华人资讯网10月26日报道
长期以来，旧金山一直是全球房价最高的城市之一。但是，根据周二发布的新数据显示，这种情况可能开始发生变化。与此同时，
由于不断飙升的抵押贷款利率使房地产市场陷入停滞，一名著名的经济学家预测，美国房价可能在未来一年内暴跌20%。图：ABC7新闻标题截图
根据标普CoreLogic Case-Shiller房价指数显示，该指数中所有城市的房价都出现了下跌。该指数的实际房价滞后了4-6个月。西雅图的房价环比跌幅创历史新高，达到3.8%，旧金山房价环比下跌4.3%，圣地亚哥下跌2.8%，洛杉矶下跌2.3%，凤凰城下跌2.1%。这种房价下跌现象正在全美范围内蔓延，包括达拉斯、波士顿、华盛顿特区和拉斯维加斯。
根据数据显示，这座海湾城市的房价在8月份的下跌速度比美国任何其他城市都要快——自7月份以来下跌了4.3%。在旧金山湾区，“8月”（
6月、7月和8月的3个月移动平均值）的房价较7月暴跌4.3%，是有记录以来第三大跌幅，仅次于2008年房地产泡沫破裂期间两次略大的跌幅。旧金山的Case-Shiller指数涵盖了旧金山湾区9个县中的5个：旧金山、硅谷的一部分、东湾的一部分和北湾的一部分。
经济学家认为，这种下降背后有很多原因。经济学家丹尼尔·奥特曼（
Daniel Altman）说：“我们看到利率上升得非常快，比20世纪80年代以来上涨的还要快。美联储一直在推高短期利率，抵押贷款利率也有所反应。”
除了不断攀升的利率和高通胀外，旧金山已经达到天文数字的房地产价格意味着成本还将进一步下降。此外，尽管房价已脱离峰值，但仍在历史高位附近徘徊。“考虑到我们之前的市场，他们为一个房产提供10到15个报价，那是一种不真实的市场。现在，市场转向一个买家和卖家之间更合理的讨论类型的市场，”房地产经纪人黄先生（
John Yen Wong，音译）说。
专家表示，当地的房价和全美其他地区一样，在不久的将来会继续下跌。但大多数人认为，这次衰退不会像2008年的那场经济危机一样。奥特曼说：“这次我们没有这么大的杠杆问题，所以我认为，如果房市出现崩盘，也不会像我们当时看到的那么糟糕。”
因为尽管存在缺陷，旧金山仍然是许多人非常向往的居住地。“如果你在世界上任何地方提到旧金山这个名字，在这个国家的任何地方，每个人都知道它，”黄先生说。
房价下跌已成为全美范围内的现象，根据全美房地产经纪人协会（National Association of Realtors）数据显示，9月份的现房销售连续第八个月下降，经调整后折合成年率为471万套，环比下降1.5%。这是自2007年以来最长的衰退。与一年前相比，销售额下降了近24%。
据邮报报道，房地产公司Redfin表示，上个月美国房屋销售和新上市房屋数量降至新低。该公司的一位分析师警告称，由于抵押贷款利率不断上升，市场“在好转之前会变得更糟”。
然而，值得注意的是，房价可能会进一步下跌，但跌幅不会像房地产泡沫破裂时那么大。
根据衡量美国房价的标准普尔CoreLogic Case-Shiller指数，从2006年的高峰到2012年的低谷，全美房价下跌了27%。
Zillow的高级经济学家杰夫•塔克（
Jeff Tucker）表示：“2008年、2009年的情况不同，因价格下跌是由于卖家的推动。2008年、2009年的情况不同，因价格下跌是由于卖家的推动。”
另外，房地产市场崩盘的时候，待售房屋的库存是现在的四倍。目前的库存仍然大大低于疫情前的水平，这加剧了购房竞争。这使得价格保持相对坚挺。
自今年年初以来，抵押贷款利率翻了一倍多，购房者的计算方法发生了很大变化。据抵押贷款数据公司“黑骑士（
Black Knight）”的数据，中位数房价的每月本金和利息抵押贷款支付较一年前增加了930美元，增幅达73%。
黑骑士公司认为，当考虑到飙升的抵押贷款利率，同时考虑到高涨的房价和没有快速增长的工资时，现在买房比几十年来都更难负担。
但是对于买家来说，可能会有一些缓解。
据高盛（
Goldman Sachs）的经济学家们预计，房价将从6月份的高点下跌约5%至10%。
富国银行最近也预测，到2023年底，全国单户住宅价格中位数将同比下降5.5%。
经济学家们还预计，房价将在2024年反弹并再次上涨，到2024年底，房价中值将上涨3.3%。
研究人员写道:“迄今为止，住房市场调整背后的主要驱动因素是抵押贷款利率大幅上升。如果我们对美联储降息的预测成为现实，抵押贷款利率可能会小幅下降，就像通胀压力降温推动实际收入增长一样。然后销售活动应该会有小幅改善，这将重新点燃进入2024年的房屋价格升值。”
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