如果单看地理位置，这小镇绝对处于上海最“妖”的位置，没有之一
第一，这个小镇，地理位置是边缘中的边缘，属于上海和苏州的边缘交界处，距离市中心足足有30多公里
不仅如此，整个区域四周都被绿化和水系与外界区隔开，南向还要被京沪高速切割
更惨的是，地铁居然还绕开它走，距离最近也要2公里，基本是和地铁配套无缘的一个地方
说好听点，它可以成为一个独立的生命体，但如果没有构建自我内部循环体系，那么也很容易会沦为城市孤岛一般的存在
对，这就是我们今天文章的主角，安亭新镇
因为天生的地理位置缺陷，巨远、外加没有人气、很荒，所以很长一段时间内，安亭新镇都是个被遗忘的角落
当人们认为小镇，会就这样孤寂和衰败下去的时候
2015年，小镇发生了一个意外，也是一个转折，它迎来了新任操盘手，万科
那年开始，万科做了几件事，直接改变了安亭新镇的命运，某种意义上也“救活”了小镇
那么故事，我们就从2015开始说起...
01
万科来到小镇第一件事
就是迅速调整这个郊区大盘的定位
我们可以想象一个如此大体量远离市区的小镇，当初操盘规划定位时候的想法
在上海的边缘地带，打造一个类似5+2的候鸟社区，作为高端客户在郊区“第二居所”的存在
安亭新镇的第一任操盘手，也就是这么贯彻执行的
因此在小镇早期开发的住宅组团里，不管是魏玛原墅、还是德绍豪斯...等等之类的低密组团
开发商基本都把户型往大了做，200-300平成为了小镇早期产品主流产品
对于这么一个小镇的开发来说，这样的定位显然非常适合，也很容易推向市场
因此小镇开发的前十几年，因为户型大、总价高，这里绝不是刚需、刚改客户会考虑置业的地方
但是问题随之而来的是，客户过于单一
早些年，选择小镇的客户基本都是不差钱，他们在这里买下一个别墅，都是当作偶尔远离都市、周末陶冶情操用的
因为客户过于单一，所以他们也不会在小镇常住
因为这样的产品定位，带来的客户居住习惯，也让小镇无法进入一个良好的生态自循环，因为工作日的时候没有人，周末人气也不足，那么商业运营就会很困难
过去的十年其实这个问题一直萦绕在这个区域头上，最后导致了人不愿意来住
而万科来到这个小镇后的第一件事，就是迅速调整了后续的产品形态，从而改变小镇接下来的营销定位
它做的第一件事，也是最有魄力的一件事，把后来几块地组团的产品户型尽可能调小
包括后面组团的商品房，万科湖语森林，万科莱茵半岛、万科柏林印象、万科慕尼风尚
不论是洋房还是叠加或者联排，整体的户型结构都调小了，在我们传统定义的小镇旅居产品里
居然出现了75平、85平这样的小两房
也因此，2015年万科接手之后，安亭新镇出现了大量的90-120平小户型和改善型产品
使得整个区域内拥有了吸引常住刚需用户的可能
调整小户型最大的诉求就是
使得整个新镇的人口承载量在增加，这对盘活整个小镇来说非常重要
这才是改变安亭新镇命运根本的开端
也正因为这个改变的源头，才有了小镇命运接下来的所有改变
02
进而导入金字塔结构人群
一个小镇本质上就是个小社会小金字塔，什么样客群的人都需要有
这样才健康，全部是金字塔顶端的客群，是不现实的
对于一个孤立板块来说，更是需要各种人群结构的人都有，才能够形成金字塔的结构
作为整个区域的第三代操盘手，万科后面的这些，则更加让人钦佩
它把产品户型尽量往刚需刚改面积段改了之后，万科还在小镇内规划了，适合不同人群的丰富产品形态
比如万科规划了青年公寓租赁产品，以此大量的导入年轻客群，泊寓在小镇落地后吸引了大量的年轻人口常住
最近又去看了下泊寓的状态，近100% 出租率，每一间房都很抢手，人气很好
当然也得益于万科确实营造了一个很好的居住环境，吸引了在周边汽车产业就业的年轻人来居住
同步的，万科的养老产业导入小镇，老龄化人口，安亭澜悦
面向大众打造了新型的养老模式，这样的生活氛围也让适老人口居住成为可能
当然，这还不是全部，万科另外同步也丰富了产业客群
开发办公产业，不论是联合办公还是持有租赁办公，作为汽车城的衍生区域，也聚集了一批办公人群
万科这一次尝试，破了这样的死结，小镇开始吸引越来越多除了候鸟式之外的人群来定居
所以本质上，在人口结构上整个新镇变得相对完善，不同年龄层不同时间段的客户都非常饱满
整体上年龄金字塔上，老年人，租赁的年轻人以及中间段的城市中产都会在安亭新镇居住，区域内构成了完整的居住社会雏形
这就是万科在安亭新镇做的第二步努力
那接下来这件事就显得非常顺其自然，同时也是万科最擅长做的
03
不断地丰富各种配套
之前安亭新镇一直有个问题：这里解决不了长期生活的可能
因为人口基数不够，生活配套不支持，人口基数就更少，这样的恶性循环...
而当人群结构逐渐趋于饱满之后，小镇的消费需求也更加多样化
所以，万科同步在安亭新镇内完善了很多配套，小镇内开始在中心广场处有了大型的集中式商业配套
万科集，内部5000平米的永辉超市也随即开业，满足小镇居民对于大型商超的日常所需之外
引入星巴克、永辉超市、全家、7-11等知名品牌，使小镇拥有成熟完善的生活配套
不仅如此，还设立了三大邻里中心——我嘉书房、文小艺教育剧场、万科森林俱乐部
不论是剧院还是食堂或是邻里中心，这也确实是一个孤岛小镇所需要的
因为万科的热带雨林体系，小镇整个市政配套得到了充分的填满，这应该是一个小镇最让人欣慰的场景
到这里，万科在安亭新镇完成了有人来，到大家愿意留下来的最关键一步
而万科做的最后一件事，则是让人最感慨和意外的
04
更没想到的是
万科对这个小镇，还如此的长情
它居然在安亭新镇，可以如此地投入持续陪伴和服务
让这个小镇呈现出今天这样生机勃勃的面貌
如果你常去安亭新镇，会在不同的时间看到小镇丰富的活动在举办
这是最近万科在安亭新镇举办的社区再生活动，名字也很有意思，叫做发生便利店
万科直接在小镇造了一个55平米的街区共享商铺，经过时尚的设计转变为街区共享的发声器，邀请了当地多家商户，来到这里共创空间
是不是很有趣，其实这样的社区活动，万科在安亭新镇已经坚持做了七八年，大大小小不下几十场了
从八年前开始，万科就在这里疯狂造节日
它们为小镇居民打造了一个属于他们自己的镇民日，已经举办第三届了
除此之外，万科还在小镇疯狂造节，包括啤酒音乐节、小镇读书日、风筝节、啤酒节等等各种节日，说是一个造节狂魔也不为过了
万科甚至还搬来了迪士尼的米奇米妮和花车巡演

这里在举办各式各样的运动会
还有和樊登读书联手举办的小镇读书日
镇民日也好，其他节日也好，并非一次简单的庆祝，而是一次属于所有镇民的狂欢派对
让创业者、来沪打拼的青年，以及老人孩子都能在这里享受生活，不再是孤单的生活在城市森林里
同时，如果你到安亭溪新镇的广场上去看，就会被居住在这里的人，他们脸上的笑容所感染
万科安亭新镇业主对新镇及邻里所能够产生的归属感和身份认同感
成为了万科这个小镇运营里，想要做的最浓墨重彩的一笔
城市里的社区，不应该是冷冰冰的存在，我们来到城市，尤其是在超大城市里，人与人之间的距离天然的远
万科用它广泛的资源触及，给小镇带来了很高的生活浓度和情感归属感，让小镇并非建筑的排布，而是每个家庭的联合
当人们愿意留下来后，会觉得这里很好很方便之外，还有温度，因而有感情而不愿意离开
05
到了这一步，也就是今天
万科基本完成了从导入人口-丰富配套-小镇自我运营-吸引更多人留在安亭新镇的生态闭环
在这里，万科做的不是开发商会做的事请，却拯救了这个小镇，没有一步步走向衰败
但就是因为做了大量这样的和开发无关，重度参与运营的事，因此小镇活了下来，还活的很好
现在的安亭新镇，在我眼里，开放共享、健康生态、产城融合，它并没有伴随着时间的发展而衰老，而是越来越长成了一副理想之城的样子
这一切，都因为万科在2015年的接盘，才让此刻的安亭新镇焕发出这样的光彩
而对这个小镇居民来说，最大的改变是什么呢，大概是当人们问到你住在哪里
他们回答我住在安亭新镇时候的那一点骄傲吧
以上为正文，来自乔不丝
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