相信大家今年都被苏州几个热门红盘刷屏了。
无论是被千人疯抢的狮子山澜庭，大平层分分钟售罄，还是万科奥体颐和玲珑，非人才房中签率仅3.47%，或是园区永旺西神盘颐和源璟，中签率仅为10%。
如此火热的背后，当然免不了倒挂的因素。
我们也不禁回想起前几年苏州的倒挂盘，那热闹的场面也是堪称一绝。
那么几年过去，以前被疯抢的那些项目现在什么情况？
于是我们选取了几个以前的热门倒挂盘，趁着近日阳光正好，打算实探分析一番…
01
首开龙湖·天赋从3.6万到6.6万，涨幅83%
我们首先去的是首开龙湖·天赋，位于姑苏区胥江板块，毗邻2号线和5号线地铁站，与在建的胥江天街也仅仅一路之隔。
项目在2018年12月开盘，共计116套房源，备案均价约3.6万/㎡。其中28套为140㎡，88套为210㎡，开盘当晚去化率约83%。
◎开盘现场丨图源网络
被社区品质惊艳，满满的新中式风格
刚走进小区大门，一股浓墨重彩的新中式风扑面而来。古色古香的屏风搭配在风中摇曳的中国结，让人觉得仿佛走进了某处园林。
尽管只有两幢楼，小区整体不算大，但目光所及之处无不透露着整洁与绿意。
在水景处，物业人员在认真捞着漂浮在水面上的落叶，在会客厅，精致的桌椅被整齐安放，甚至看不到一丝破损。

除了社区景观，新中式的风格也延续到了单元门和入户大堂。
大气的挑高，明亮的电梯厅，还有精致到摆了鲜花的桌子和沙发椅…留意的话，还能发现墙上挂着的灭蚊拍，感觉像是走进了某个星级酒店。
此外，我们还发现了一些容易被忽略的细节：
在小区某个角落，置放了旧衣物回收箱和矿泉水售卖机，矿泉水不仅有小瓶，还有大瓶装的，不仅环保还直击生活痛点了。
垃圾分类收集亭开放时间在早上6:30-8:30和晚上18:00-20:00，清洁工整理垃圾避开了大多业主在小区活动的时间，减少了直面垃圾的困扰。
天赋全部采用人车分流，并且车位配比达到了1:2，地下车库十分宽敞，且配有大量充电桩。
小区的儿童游乐场经过岁月洗礼，所以略显破旧，但据悉即将翻修，所以在社区维护方面，的的确确做到了实处。
二手房成交量仅1套，但价格涨幅约83%
目前小区所在的胥江板块，二手房均价在2.8万/㎡左右，共有2543套房源在售。
而天赋挂牌均价已经约6.6万/㎡，比板块均价高出近4万，与之前的备案均价3.6万/㎡相比，也有约3万的差价，涨幅约80%。
尽管二手房成交量较少，历史仅有1套成交，但2021年就比新房涨了近1万。
不仅如此，随着一路之隔的商业胥江天街即将营业，加之双轨交汇，未来天赋的二手房成交价格估计还会上涨。
02
中海·上东区从3.9万到6.2万，涨幅56%
看完姑苏区的倒挂盘，我们再来看看园区奥体倒挂盘的代表，中海·上东区。
2019年6月，上东区最后一批房源开盘，共400套约143㎡的大平层，其中人才房236套，非人才房164套。
备案均价39998元/㎡，总价区间在529-728万元/套。
◎开盘现场丨图源网络
最后一共有2625组客户参与164套人才房摇号，中签率低至6.24%。
这火热程度，堪称苏州楼市的一代传奇，以至于现在还会时常被拉出来蹭一蹭热度。
那么上东区如今的社区品质还配得上这样的热度吗？
社区给人公园的感觉，私密性很不错
尽管交付时有一些维权（其中声音很大的是绿化问题）
但此时的上东区，植被已经很茂密了，有点小公园的感觉。路灯上挂着火红的灯笼，似乎还有国庆的节日余味。
路旁有一排快递柜，业主收取快递挺方便的。定睛一看，草丛里还有一只小猫正懒洋洋地晒着太阳。
因为社区采用人车分流，所以地面上也基本没有看到车辆，而一路之隔的奥体在抬头的瞬间就能看到。
走到楼间空地，米黄和古铜色相搭配的外立面，在阳光下更加让人心生暖意。地面也十分整洁，一瞥发现核酸检测小屋也被安放在一旁。
作为业主每日必经之处，入户大堂的调性也很重要。所以上东区在大堂里摆放了沙发，以便社区邻里之间交流沟通。
不仅如此，电梯间也十分干净明亮，私密性做得很不错。
儿童游乐场一旁的亭子里，几缕阳光透过镂空的几何，洒下斑驳的光影，让人忍不住想要进去坐一会儿。
而正当我坐下来休憩时，又发现目光所及的地方有一颗果树，圆滚滚的果子挂满了树枝。
从栽种到开花，最后再结果，有这样的投入和维护，的确让人很安心。
二手房单价上涨约56%，单月带看85次
坐拥毗邻奥体的绝佳地段，再加上社区维护得还不错，所以上东区的热度自然不会低。
小区所在的湖东奥体板块目前二手房均价4.7万/㎡，目前有2301套二手房在售。
而上东区目前有43套房源在售，挂牌均价在62413元/㎡，对比此前的备案均价39998元/㎡，有约2.4万元的上涨，涨幅约56%。
小区最近成交的一套房源，建面约143㎡的4房大横厅户型，单价突破7万/㎡，总价超过1000万。对比2020年12月第一套成交的房源，单价涨了近2万。
尽管历史只有16套成交，近90天只有1套房源成交，但一个月有85次带看，说明还是有不少人观望的。
作为苏州楼市的一代传奇，足够核心的地段，的确会给二手房房价给予极大加持。
03
南山维拉，从1.6万到2万，涨幅29%
除了前两个倒挂的改善盘，有个刚需倒挂盘，前几年也是占尽了风头。
这个盘就是位于甪直的南山维拉。
项目在2019年几次开盘，备案均价不到16000元/㎡，和周边倒挂约8000元/㎡。于是大批购房者连夜排队认筹，那场面也是震惊了苏州楼市。
◎排队认筹丨图源网络
不仅如此，项目的180套洋房线上开盘时，1120组客户参与摇号，直播还有64万+次围观，最终中签率16%。
◎开盘直播截图丨图源网络侵删
社区脏乱且嘈杂，但好在烟火气浓厚
既然是刚需神盘，我们也是抱着探刚需的心态去看的，所以总的来说喜忧参半。
先来说说缺点：
进入小区后，首先看到的就是成片密密麻麻的高层住宅，看上去一层得有6户。
其次，是随意停放的电动车和汽车，与前两个人车分流的小区相比，瞬间失色。
再看看地面，虽然是次新小区，但铺设的塑胶地面已经破损不堪，看上去脏兮兮的。
入户大堂和电梯厅也不尽人意。不仅地面有污渍，而且电梯厅的灯也坏了几个，只有一个亮着。就连洋房区域，电动车也直接停在了单元门前。
不仅居住舒适性不够，小区大门口还有很多中介招租，从广告来看有群租嫌疑，并且小区大门很随意就进去了，所以私密性和安全性也堪忧。
说完缺点，再来说说这个小区好的地方：
一方面是便利。
小区毗邻甪直大道，可直通园区。并且自带幼儿园，还有举步可达的商业维乐城。社区外围底商有两层楼，种类丰富，小区门口也有快餐店和药房。
另一方面是人间烟火气。
在实探前两个改善小区时，我发现里面十分整洁，整洁到少有人影。
但在南山维拉，能看到游乐场里是真的有孩童在玩耍，家长在一旁闲聊。
也能看到路上有推着婴儿车漫步和提着菜疾走的住户，还有穿梭在楼幢间的外卖小哥。
所以有那么一瞬间，我觉得住在这里也挺好的。
二手房涨幅仅29%，挂牌量大且难出手
虽然住户喜忧参半，但对于业主而言，可能忧虑会更多。
因为当年的刚需倒挂神盘在如今好像没那么香了。
南山维拉目前的二手房均价为20640元/㎡，比最后一次备案价高了近5000元/㎡，涨幅仅约29%。
是不是感觉当时抢到的都赚了？那我们再来看看最近成交的几套房源。
成交单价几乎都在2万出头，甚至不到2万，两年多时间过去也仅仅涨了近5000。
算上房贷和维护成本等，对于不少购房者来说，有可能不赚反亏，毕竟当时有不少都是奔着投资去的。
不仅如此，尽管小区目前有327套房源在售，挂牌量较大，但其实并还不好出手。
目前大部分房源的挂牌单价已经低于2万/㎡了，但挂出一年半载还迟迟没有成交。
由此可见，不是所有的倒挂盘都能闭眼入，要是像南山维拉这样的小区，尽管当时有倒挂，但因板块和社区品质跟不上，所以未来也很有可能卖不动。

最后
我们来总结一下：
姑苏倒挂盘代表首开龙湖·天赋，从当初的约3.6万元/㎡到现在的6.6万元/㎡，涨幅约83%，品质极好+配套提升，所以大概率未来还会有持续上涨。
园区倒挂盘代表上东区，从当初的约4万元/㎡到现在的6.2万元/㎡，涨幅约56%，很大程度是因为地段核心+品质不错，所以当时抢到真的赚到。
而刚需倒挂盘代表南山维拉，从当初的约1.6万元/㎡到现在约2万元/㎡，涨幅约29%，地段一般+品质较差，导致倒挂的红利开盘即是结束。
所以买房想要升值，倒挂不是唯一的决定要素，还要考虑地段、社区维护和居住圈层等等，不能只看价格。
以上为正文，来自苏州真有好房团队
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