如今，要问现在谁还在托底楼市，毫无疑问就是地方城投
要知道过去的9个月里，拿地金额前一百的企业中，城投、平台类公司数量占比49%，毫不夸张的说，地方城投撑起了大半个土地市场
而最近中央出台的一则通知，却明确指出了
图片来源：财政部官网
“严禁通过举债储备土地，不得通过国企购地等方式虚增土地收入，不得巧立名目虚增财政收入，弥补财政收入缺口”
为什么现在要出台这一通知，是不是意味着未来城投公司拿地，有可能会被叫停？
我们先来关注一个现象，也是今年土拍市场上发生的一个转折
01
要回答这个问题
先来看看这一两年城投拿地能有多疯狂
2021年集中供地以来，土拍热度高开低走，从各批次拿地企业也可见一斑，大量民企“消失”，甚至品牌房企的拿地意愿都在不断减弱的同时
最直观的，就是近两年各城投公司的拿地占比
数据来源：CRIC，截止7月22日
总体来看，城投类公司在集中供地以来，22城总拿地金额近9000亿元，占总金额的28%，拿地幅数超过1000幅，占总幅数的38%
而这一现象在2021年的第三批次供地中，更是直接达到顶峰，城投拿地占比超过四成
这也就意味着，自去年以来，全国每10块地就有4块是城投公司拿的
这个数字很夸张么

来看看最近城投在广州第三批次土拍上的表现吧
数据来源：CRIC
先是整个土拍直接被国资企业包场，此外，地方城投的拿地频率更是高得吓人
城投参与超七成地块，成交的15宗地块中，有11宗地由地方城投类公司（或以联合体形式）竞得
与北京、上海、深圳相比，广州已然成为地方城投“托底率”最高的一线城市
而这一现象在一些强二线城市也越发突显
今年武汉的第三批次土拍，外来房企中仅华发、中交等央国企现身拿地
数据来源：CRIC
武汉城投、江夏城投、经开投资等本地国资的拿地比例已经接近七成，甚至超过了前两个批次
一、二线城市尚且如此，其他地方可想而知
另一个侧面就是
最近一些异军突起的地铁公司，也纷纷靠着拿地跻身全国拿地房企百强阵容
数据来源：中指研究院
仅表格中统计的这8家地铁公司，拿地金额就高达585亿元，而且他们的排名均出现上升
这些地铁公司拿地能有多猛
举个例子，就拿深圳地铁来说，每次都是深圳拍地拿地场上妥妥的C位
去年11月深圳第三次土拍中，深铁就曾以178.51亿元的底价独揽5宗地块，同样的，今年的第三批次土拍深圳地铁更是包揽了50%的地块
在大部分房企水深火热的时候，城投还在疯狂拿地，而且还是一上场就基本直接承包整个土拍市场
02
那么，为什么这些城投会如此疯狂的去拿地
其实很大一部分原因是，稳定楼市，托底市场
如果没有城投，这些地很可能就没人去拿了
就拿上文提到的一线城市里城投拿地最多的广州来说，为什么这次土拍城投出现的频率如此之高
或许看看这些地块的位置就能知道答案了
数据来源：CRIC
整个第三批次土拍，位于中心城区的地明显减少，大部分都是南沙区、增城区和从化区等相对冷门的板块
同样的情况也在上海第三批次土拍中上演
图片来源：今日房产
位于奉贤区的3块地全由当地城投接手，且全部仅有一组竞买人参与报名

本次土拍中，这样只有一组竞拍的地共有24宗
所以发现没有，有时候并不是城投公司拿地真的如此“疯狂”，更主要的是为了让土地不至于流拍
当然
还有一个原因也是因为，现在环境下也只有城投公司的实力还能接得住这些地
城投，也就是“城市建筑投资公司”，可以理解为各大城市的政府投融资平台
融资，也就是发行城投债
数据来源：Wind、CRIC
2012年到2021年城投债发行规模整体呈上升趋势，且近5年，城投债发行规模成倍增加
截至2022年上半年，城投存量债券已超10万亿元
有了如此庞大的资金链，也才有了城投托底全国楼市的资本
03
但是托底的背后，其实也有些问题隐隐浮现
上文我们提到，就连广州、上海这样的一线城市，城投大多拿的都是非核心地段的地
而实际上，无论是成交建面占比亦或是地块数量占比，平台类公司2021年在郊区拿地比例均在60%以上
数据来源：CRIC
在热点城市里，越是核心的地块越稀缺，越稀缺的东西也自然不愁卖
至于部分地处远郊但总价又高的地块，往往还是只能由城投平台类企业拿下
而这也就很可能因为后期销售产品去化不理想，带来库存量的增加
相比国企央企和品牌民企乐于拿的核心地块，虽然贵但也赚钱
这些城投公司拿的地，本身地理位置就差了一大截，整体的土地成本较低，自然售价也较低
数据来源：CRIC
根据房价地价差和地价房价比两个指标，明显可以看出
国企央企、品牌民企拿地平均房价地价差和地价房价比都高于平台类公司
此外，当下整体购房市场正值观望情绪较重的阶段
而就产品力来说，无论是项目的操盘能力还是后期的运营销售，城投都不及品牌房企
所以，如果未来还有大量非市场化的拿地，进一步增加市场库存量，未来去化也将成为一个问题
各种压力之下，想要快速把房子销售出去，更是难上加难
这或许是现在会有这么一个政策的原因
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这样的背景下，未来城投不再全面托底，或许是件好事
无论是虚增土地出让收入，还是后期销售产品的去化不理想导致房屋库存增加，风险已经隐约可见
所以，此时出了这个文件，其实也是另一种意义上的稳定楼市
当然，没有城投的托底楼市，未来楼市土拍很可能会在一段时间内持续走冷
对于一线城市来说，实在不行，还可以拿出核心地段压箱底的地块稳一稳
而对于很多小城市而言，本身土地的竞争力相对没有那么强，很可能也会根据市场适当降低地价
但换个角度讲，这又何尝不是一次对于其他房企新的拿地机会
在今年的土拍市场，我们见证了太多次国央企、城投等企业大举“抢地”，民营企业“消失”的情况

另一方面，我们也同样看见无论是经营稳健的基建性房企，还是不靠高周转在买资产的港资房企，甚至是我们不久前提到过的诸如宝华、伟星这样深耕一座城市的中小型民企
无一例外的，在严峻的环境下，都显露出了他们坚实的基础
就好比当下的杭州，这应该是我近期以来见过最多的一次民企参与拿地了
数据来源：CRIC
除了托底的之江城投和杭州地铁外，超50%的地块都由本土民企竞得
除了杭州本土两大品牌房企，绿城、滨江两大房企本轮平分秋色，坤和、中豪等本地中小民企也表现积极
我们说，某种程度上，如今的房企和城市就是利益共同体
这也是为什么杭州的土拍一直都还比较稳的原因，因为杭州有坚定不移地站这个城市的开发商，比如滨江、绿城都是如此
正是这样的城市信心，也得到了企业很好的反馈，反过来又带动了其他民企的信心，从而形成一个相对良性的楼市环境
最后
一个足够稳定的楼市，一定是一个有多种房企共同参与的楼市
或许才是实现双向都能更加稳健发展的关键所在吧
以上为正文，来自Moon
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