前几天在我们的后台看到这么一条留言，“有钱了，第一件事就是搬离泗泾”
这大概能够代表很多人的真实想法，这是一个刚需客户有了钱之后，就会想着离开的板块
从价格来看，泗泾在周边几个板块里绝对是洼地，二手房均价4.3万/平
对比九亭5.3万/平、佘山4.7万/平，泗泾是房价最低的，就连隔壁青浦赵巷都略微超过了泗泾
明明泗泾和九亭只隔了1站地铁，但房价足足却有1万/平的价差
它到底为什么会成为今天这副模样，这才是今天我们真正想要关注的
01
导致泗泾能有今天的原因，很大一部分和动迁房有关
我问了下中介，所有小区中，预计泗泾的动迁房占比要达到50%，可以说，动迁房占据了泗泾所有小区的半壁江山
泗泾的动迁房到底多到什么程度呢
这个板块本身就是上海动迁基地之一，可选的房子几乎都是以动迁房为主，典型的动迁大居包括新凯城和塘和家园两大动迁基地，基本上以动迁房为主
这是我在看房的时候，链家中介准备的一沓房源信息图，90%都是动迁小区

大量的动迁房也拉低了泗泾整个板块的二手房均价
泗泾动迁房多，均价在4万/平左右，而九亭商品房多，但也更贵在5-5.5万/平。300万的预算在泗泾可以买到两房，但在九亭只能买个50平左右的一房
为什么说动迁房多板块房价就低呢
首先，动迁房意味着你买的小区品质可能没有商品房那么好，入住之后隔音会明显感觉差很多，包括装修也接近毛坯房
另外，它的物业服务和小区环境维护方面也比不上商品房
包括它的户型也会有一定的缺陷，在看房的过程中也发现一个问题就是，基本上是挑不到什么好户型
左边是边套手枪型，动线会感觉有一点奇怪。右边是中间套相对方正，通风性不是很好，包括卫生间、厨房的采光也不好，白天需要开灯
所以，对于户型要求比较高的人，想挑好户型就比较难了

唯一的优势可能就是房龄比较新，小区基本上都是在2010年前后，房龄在10-15年左右
现在这些动迁小区有很多都在翻修外立面，完工之后就是这种大块的石材外立面，看起来比较新

在泗泾板块内，重度缺少品质小区，所以品质好一点的二手房涨得也比较厉害
目前二手房价天花板最高也有7w+

比如同济晶萃二手成交就达到了7w/㎡，2020年商品房，物业是绿城物业，比一路之隔的动迁房要高出3万

另一个是融创壹号公馆，据中介人员透露实际成交甚至到了9w/㎡
如果以泗泾地铁站为界限，南泗泾、北泗泾的界面差别还是很明显的
北泗泾发展的比较早，商业氛围会好一点生活配套比较齐全，但是有一点失去秩序。在路口有不少老人在推着小车摆地摊
南泗泾就比较新，这几年的新盘基本就在南面开发，人群比较少，所以环境相对安静
环境绿化方面也比较欠缺，除了一个泗泾公园，唯一看到的就是这片绿地
所以，泗泾的整体定位就是一个大型的纯居住区，住宅也是极其密集。毫不夸张的说，每走几步就是一个小区
因此，泗泾也被称作刚需圣地
02
这算是松江板块里交通比较拉胯的地方
泗泾整体的交通是不太方便的，仅有一条地铁9号线，且只有一站是在板块内
目前上海早高峰限流的有8站，其中9号线就占了三站，而其中一站就是泗泾站
泗泾站到底有多夸张呢，住在松江的朋友应该最能感受得到

每个工作日的早高峰，一大波要往市区上班的人就像下饺子一样涌入地铁站
即便你被挤的双脚离地，也完全不用担心列车启动时自己会摔倒。除了你的高跟鞋踩到别人的那一刻被嫌弃的瞟一眼
就连大爷大妈们也会比平时辛苦，因为要和年轻人挤一挤，当然也能看到礼貌的人主动让座
来自：唐山路小开
因为泗泾板块重度依赖9号线，板块内只有一个泗泾站，战线也非常长，从泗泾站到九亭要坐10分钟，如果自驾至少要开20分钟
这里的大部分小区距离地铁都比较远，1.5公里就已经算近的了。所以在地铁站出入口，几乎是被电瓶车和出租车覆盖了

因为地铁不方便，这里有太多人需要依靠其他交通工具降低一下出行时间
即便交通已经堵成这样了，泗泾目前依然没有任何交通上的补充
虽然在上海地铁规划中是有一条12号线延伸段，其中泗泾就增加一站。至于什么时候可以建成，就未知了
虽然泗泾的房子品质弱，交通也不太方便，毕竟房价便宜也就忍忍了
03
但是其他配套更是没有一个能拿得出手的
有的洼地板块可能商业好一点，有的教育资源强势，有的医院多一点，总归是有一些长处的
但是在泗泾各种配套都没有任何优势，你找不到一家可以逛街的大型商场，也没有一家三甲医院，学校也普普通通的不是什么梯队的
第一次来这里的年轻人可能很难适应，附近有一家远在1公里外的菜场，两公里外的大润发就已经是不错的了
商业基本上都集中在泗泾地铁站附近，没有太大型的商业体。只有三湘商业广场、保利悦活荟、绿地云天坊等普通商场
除此之外，基本上就是沿街商铺为主，只能解决一些生活基本需求
还有开发商像金地、保利项目自带的一些社区底商，也为这里的商业进行了一点点补充
另外，包括医院这边也比较匮乏，有一个二级乙等的松江区泗泾医院。如果需要去三甲医院看病，还要去松江新城那边
这边学校也是普普通通，泗泾小学这种不算梯队，只有一个松江二梯队的学校上师大松江实验学校
所以，对于教育资源要求比较高的购房者就可能不会选择这里
来到这里，还能看到不少田地，据中介介绍说未来会规划商业等配套，只是什么时候会有还要打个问号
所以说，泗泾板块配套不足，很大程度上也拉低了房价
04
住在泗泾的刚需有钱了都想着离开，楼盘推广也看准了这一点来打广告
在泗泾地铁站看到这样一个广告牌，“9号线”“3站七宝”“9站徐家汇”
好像几年前泗泾的楼盘推广就爱用这样的标语
从另一个维度上来说，这三个关键词分别代表着：泗泾只有一条9号线，吃喝玩乐需要去徐家汇，小孩上学需要置换到七宝

在泗泾只有刚需，那些置换的都离开了
因为板块内实在没有什么配套，严格意义上没有任何产业支撑，这也是为什么泗泾会被叫做“睡城”
重度依赖市中心人口外溢，就是这边的购买力大量来自于徐家汇，包括距离泗泾只有6站距离的漕河泾，这些刚需购买力
以前只要房价便宜，依然阻挡不住越来越多的刚需客买在这里
对于那些300万预算，刚好又有购房资格之后，泗泾成为很多外地年轻人第一次买房的地方
但是住几年之后，发现板块后面的发展没有配套兑现，无法满足置换客户的需求。所以，板块内流动这件事是不太会出现在泗泾的
这直接影响了泗泾二手房的接盘价格提高不上去，依然是价格洼地的原因

这也是为什么在泗泾，一边是大量的刚需涌入，另一边有置换需求的人离开了
05
我们说板块洼地，也分什么样的洼地
类似于泗泾这种，处在上海郊区的边缘地带，典型意义上，是一个通过城市房价外溢来发展的板块
在上海还有类似的板块，比如纯住宅区桃浦、车墩、真如，都是刚需选择的价格洼地
当它内部无法实现配套兑现，没有大型商业体的补充，没有很好的产业，本身就靠城市外溢来补充购买力的话，那未来发展可想而知也会很难
于是它们就变成了一个，但凡有钱就会被抛弃的板块
不是说泗泾不能买，如果你是纯刚需，就是为了上车
那可以在泗泾买套房作为一个短暂的过渡，将来有置换需求的时候，未来大概率还是会离开
以上为正文，来自微笑向暖
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