这篇文字来自和一些朋友的直播聊天，整体聊的挺嗨的，也系统性的回答了一些关于房子的问题，觉得说的还可以，整理成文字分享给大家
以下是部分文字转述，也欢迎大家关注我的视频号

最近真叫卢俊直播间邀请了两位嘉宾@老范说投资（高樟资本创始人），@刘雁Daisy（资深投资人）
分别从楼市、股市、买房者和投资人的视角，聊了对未来楼市的看法，明年要不要买房，哪些城市，哪些房产值得买...
01、未来一年，到底要不要买房？
老范：我特别想问一个问题，对于你来说，明年2023年或者未来五年，你有买房计划吗，为什么?
卢俊：
我觉得对大部分人来说，未来买房一定要节制
今年我们发现行业一个特别大的改变，是楼市的游戏规则全换了，早几年的买房其实是没有难度的，也没有任何方法论，甚至不需要技巧
在上海买房，有个非常典型的逻辑，叫做：买上海可以闭眼买，买上海以外睁着眼睛买
其中一个很重要的原因，中国经济发展的势能实在太强了，城镇化的能力实在太强了，这股力量其实是可以烫平所有问题
你只要有勇气，敢下注，是不会亏的
所以前二十年楼市最核心的玩法：叫勇者胜。勇气胜过一切能力
但是未来十年，房地产光靠勇气是不行的，很多房子不是你想买就能买
换句话来说，其实现在买房已经不是拼勇气了，拼的是智慧，和各种各样的能力
我有一个非常粗暴的判断：如果你对买房这件事没有方向，那么就不要买
现在去买房的，都属于有清晰方向或者脑子比价清楚的
但凡你在纠结，那么就可以不要买
现在确实对房产来说，它并不是可以快速增值的赛道，对大部分人来说，未来买房都需要节制
很多人在股票里都吃亏了，核心是买入太容易，卖出也太方便
上海最早一波炒房客盈利的逻辑，也是短进快出，核心靠的就是杠杆借贷赚钱，房子涨幅太夸张
但这些人在最近这几年都消失了，背后一个很重要原因，房子的买进卖出变得很难
玩时间差和杠杆不再那么容易，以前这件事情对炒房客来说是非常可控
未来在房产领域，短持这件事情已经不太能存在
02、土地不稀缺，地段才稀缺
老范：对房子还是不是稀缺品这件事，你现在有没有不同看法？
卢俊：我入行的时候，很多声音告诉你，房子是稀缺的，是非标品，是没办法被量化的，所以房价一定涨
但时至今日，我们才发现房子根本不缺
当然对一线城市，北京上海深圳来说，房子当然还是稀缺的
但当一些二三线城市财政收入开始下滑，土地放量是可以非常惊人的
之前去到某城市，人口只有 500 万，每年的房子可以卖到十几万套
在这样的城市，你还能说房子未来是稀缺吗
我们这么多年被灌输的房子是稀缺的，在天量土地出让面前，其实都不稀缺了
所以我一直以来的观点都是，土地不稀缺，稀缺的是地段
所以地段很重要，更重要的是土地边上的资源
03、买什么样的房子才抗跌？
刘雁：现在在我身边有两种案例，一种是纯刚需，必须要上车那种，第二类是置换型，有没有比较实操性一点的建议？
卢俊：
以前买房都说闭着眼买，其实以前楼市里面有一个逻辑叫先上车，但现在我们也要选赛道，房子才有抗跌性
第一，尽可能买大房子
现在的土地出让都在鼓励小户型，同样的土地下能保证尽可能多的套数，让刚需都尽可能上车，就像在上海70% 的房子面积都是90 平
换句话来说，市场里面120平、150平这种大面积，改善性的户型供应量非常稀缺
而未来市场，刚需客户一定越来越少，改善客户越来越多，从需求来讲，未来大户型的需求一定高于小户型
这也就是说，如果你能买更大面积的房子，未来它的供求比，会极度的放大
今年要买房，需要记住这第一件事情，把房子买尽可能大
第二，买品牌开发商的房子
品牌为什么重要，除了有底线之外，它会让房子折旧慢很多
没有品牌的房子就没有服务的能力，买房认品牌，其实我们就是守住了底线，这对后期房产增值也有非常大的帮助
城镇化发展到后期，在城市面貌变化不大的情况下。房子的增值其实就来自折旧慢，且有人住
所以买房认品牌这件事情，从现在开始，会变得愈来愈重要
第三，要重视缴纳物业费
对于购房者来说，买房一定要交物业费，千万不要觉得不交物业费就是赚了小钱，要踊跃交物业费，反而小区物业费贵，业主要开心
为什么，说明小区有人维护、服务，那这个小区其实会比普通小区要好很多，物业做得好，业主住得开心，小区的人气就好，房子就能流动
04、要不要为了小孩买学区房？
刘雁：两位老师是怎么看学区房的？
卢俊：
这个问题我特别想先问一下范总，你有两个小孩，你会为小孩买学区房或者说买纯学区房吗？

老范：其实没有买过。这个可能有心态的特殊性，因为我发自内心的认为学区房的价值不那么大，因为我当年就是在农村上的小学、初中，我也考上了很好的大学
所以我觉得没有太大影响
另外，我看着所谓的深圳学区房，从罗湖到福田、南山、宝安，总结下来，学区流动就是靠那一批打工挣钱的高级白领，他们流到哪里，学区房就流在哪里
卢俊：
所以你会发现特别神奇的一点，就绝对理性的人，他会和你说流动和生源
但如果今天是一个妈妈，感觉我身边人的小孩都在读好学校，不读好学校妈妈很焦虑，也要去买学区房
这其实是一个典型的性别上对待房子的差异
“绝对理性”在房地产领域并不一定是正确的，因为房子它有经济属性，又事关民生，所以不能用纯理性的观点，去看待学区房这件事情
但是对于我来说，也是坚定不移的，不会碰学区房
很重要的原因就是，目前所有政策趋势，都试图让学区跟房产脱钩
教育底层的游戏规则也在改变，除了我们看到不允许补课，一个更重要的前提，就是让学区跟房产变得没有关系
在上海今年就出现了单点的现象，有些区它不是按照你房子在哪个地方就能读哪个学校的
它是给你画一个区域，区域里有好学校，有一般学校，一起摇号，摇到哪个算哪个
换句话来说，你现在买学区房，是不能保证一定能读到那个好学校的
这种体系化的变化一定是先从一线城市开始慢慢渗透，所以我们看到，今年上海的学区房开始价格回落
同样，未来深圳、北京一定也会，这件事一定会慢慢渗透，如果你看准了这个趋势，就不会对学区房有太多的执念
05、今年是很好的置换窗口期
刘雁：那对于置换客户今年买房，你有没有什么建议？
卢俊：现在是蛮好的置换时间节点，首先买家有议价权
买家有多少议价权，在于你的首付款有多少，所以我的建议是先卖后买
早卖比晚卖好，卖房别人也会和你谈溢价
你早卖可能是更快的成交和更高的价格，拿着钱去选房，持币待购，有现金的话，可以在卖家那里争取更多议价空间
记住，不要持有多套房子，ALL in一套好房子，弱三线城市或起伏特别厉害的二线城市，现在为了置换可以出清了
我上一次换房，把杭州、北京的房子都卖了
置换到现在这套大户型、好品牌、好物业，刚好符合我对好房子三点标准的小区
06、二三线城市的公寓，还值得投资吗
老范：身边还有一些朋友，他们手上也有闲钱，想要去投资公寓或者是商铺，特别是二三线城市的，你是不是不太建议这么做？
卢俊：
想要投资公寓的朋友，我觉得你和他讲道理是没用的，因为他们可能被很美好的投资回报率给吸引过去了
楼市过去 20 年确实造了很多梦，目前也确实还是有很多人想要靠楼市逆袭，这些人是非常容易被这种小众类产品给吸引走
公寓价格不太贵、不限购、随便买，贷款多，未来的增值投资回报率会很高
所以买公寓的人，特别是买小公寓的人，内心贪念是比较重的，一般和这样的人讲道理是没有用的

直接骂醒比较好

我觉得自己做的最对的一件事，就是几年前我为了试验买的一套公寓类产品卖了，真的没赚什么钱，就当玩了
07、现在是吃银行红利的好时候
刘雁：一些朋友这两年都在提前还房贷。可能跟市场上的金融理财产品的收益率下降也有关系，也有朋友在讨论说买房时，首付尽量多付还是少付，两位老师怎么看？
老范：
根据个人财务状况来定，如果说你是因为运气赚的钱，可以早一点把房贷还完了。如果你是因为本事赚的钱，那就可以留一留
卢俊：
今年一些在银行的朋友来找我说，“卢俊，怎么办？银行的钱放不出去，今年的 KPI 完成不了，钱想放都放不出去，能不能找点关系对接一些开发商，对接一些项目放贷？”
其实，银行也会碰到这种情况，发现大家买房首付越来越高，贷款越来越不愿意付，我反而觉得，现在是购房者吃银行红利的好时候
在工作稳定情况下，我觉得用银行的贷款买房，不是一件坏事情
08、坚定不移买市中心，城市的第一个新区可以买
老范：我周围有很多人在换房子，大家都有两个选择，一个是买市中心的房子，还是买郊区的房子？
卢俊：可能我的观点跟很多人不太一样，可以分为两类：
第一类，如果在二线城市和二线城市以下，坚定不移的买市中心。哪怕你在一线城市，郊区的选择也要非常慎重
因为很多城市对规划的兑现能力不足
虽然蓝图很好，但所有的规划是需要去兑现的，但是现在都有不同程度的打折，一线城市好一点，但到二线城市规划不兑现的，比比皆是
第二类，如果选郊区图一个未来，你可能会受伤

郊区如果没有很好的产业，本身都要靠卖地赚钱，那未来会很难，郊区不是说不能买，而是要选，要看区政府的能力
老范：怎样才算是一个值得投资的新区？
卢俊：第一，选择强一线城市，或选择城市里的第一个新区
新区到后面就不值钱了
如果这个城市以前只有老城，那它的第一个新区，会是政府不计代价要做好的，所以第一个新区，可以买
第二，如果这个新区，政府把市政府搬过去了，那这个板块还有一些信用度，但千万不要说引入阿里巴巴的某个分部，某汽车的工业零配件工厂，这种事不要全信
09、未来二线城市，哪里还有红利？
老范：大家还很关心，在上海工作，还有哪些城市值得买？
卢俊：我对几个城市有一些观点和判断，一家之言，仅供大家参考
1、最近千万不要碰杭州
过去五年，杭州是全国房价涨的最猛的。伴随着阿里巴巴事件之后，杭州经济就差了很多
另外杭州有过暴涨暴跌的历史。这个城市是非常市场化的，它要涨起来很豪迈，跌起来也是完全不客气
我个人认为，杭州已经到一个临界点了，不管你有没有购房资格，最近不要碰杭州，可能过一年之后你会很好的抄底
2、环沪大部分城市发展到了瓶颈
环沪也到了下半场，能兑现的已经兑现了，环沪投资是靠地方政府，现在投资也往核心区域打造，对于一个边缘的板块，建议大家先克制
3、住昆明的酒店，不要在那里买房子
昆明的土地供应量非常大，全是百万方的大盘，对于整个昆明来说，买房要慎重。有钱去昆明旅游，住两年的酒店，也不要在那边买一套房子
4、长沙的城市面貌，有点跟不上发展
长沙的城市很稳健，但是城市基本面貌有点旧，说明它政府的投入力度没有那么强
5、武汉基本面没有问题，但供应量过大
武汉基本面没有问题， 但在早期的时候太依赖土地财政，土地供应量过大，导致现在的一手房供应量过大，也说明它的发展可能没有那么的健康
6、二线城市里，苏州适合长持
目前来看，能够值得被持有或投入的城市，这几个城市里只有苏州
7、成都和重庆，一定要买最好地段
我非常喜欢成都，有机会我也要去成都买套房子，但在成都除了核心稀缺的房产，其他房产也有一定程度下滑
重庆也是一样，作为中国人口最大的一个城市，供应量也很大，所以投资重庆或成都，一定要选好地段，不然也会出现风险
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