对于恒大式的文旅大盘，相信你肯定不会陌生
当年恒大用填海造陆的开发模式，以极低的土地成本，一开发周期就是长达数十年的超大盘
且在2015年，恒大文旅版图迅速在全国扩张，扩张了十多个恒大文化旅游城
伴随着恒大式大盘拿地模式的高歌猛进，2016年恒大进入世界500强，2017年恒大坐上中国房企排行榜的头部位置
而今时不同往日
如今对于恒大式的超级文旅大盘，人们更多的是担忧
动辄高达几千亩的开发体量，各种产业的运营，一个恒大项目的业主就可能高达几万人
现在这样恒大式的超大盘交付如何、运营如何、房价和入住率又怎样...
为了更深入了解这家企业暴雷后，这些项目的真实现状
我们最近走访了启东的一个超大文旅项目
来源：恒大海上威尼斯
这个小区曾创下世界上旅居配套规模最大的滨海社区纪录，恒大海上威尼斯
带着这些疑问，我们去了一趟启东，揭开这个超大社区的的真实一面
01
恒大海上威尼斯，作为景区运营依旧不错
从上海坐大巴车出发，跨过一座崇启大桥，大约经过两小时，我正式来到启东圆陀角风景区的恒大海上威尼斯
虽然以维护为由暂时不接待客户了，虽然非节假日没有什么人来，但酒店价格没有往下调，一晚上也要500-1000元
能见到的少数游客，还是那一批散发着贵气的养老团
再跟着我来看看，眼前这样一个金碧辉煌的售楼处
色彩鲜艳的花地毯，边上摆放着几个沙滩小树，天花板上闪闪发光的金色灯光，明显的恒大风
售楼处里摆放着恒大的超级大盘恒大海上威尼斯的沙盘布局，这个项目的开发模式依然是海花岛那种填海造城模式
如果说海花岛是三天创下百亿销售额的吉尼斯世界纪录，那恒大海上威尼斯也有自己的世界纪录
对的，就是世界旅居配套规模最大的滨海社区
项目总规划占地8900亩，总建面700万方，配套总面积占37万平方米
恒大2005年拿地之后，用了7年的时间进行填海造陆，围建了7.23平方公里海域和绵延3.5公里的海岸线
还从海南原版移植海沙，打造了碧海银沙的海岸景观
当初开发商拿下地块的成本也极低，每平方米楼板价仅百元，地价占用资金非常少
之后，恒大确实投入了长达十多年的配套建设
所以走进恒大海上威尼斯，感受下来是配套比较成熟
整体上北区比南区热闹些，北区恒大海上威尼斯酒店、儿童乐世界、邻里中心等配套还在运营
只要有游客来这里就有消费，所以整个项目是有钱可赚的
在小区内部，沿街社区底商基本都在正常营业中
项目早在2012年就已经开始开发，而2013年至2015年配套先行建成之后才开始推广项目
比较意外的是景区没有想象中的热闹，听当地的工作人员说，国庆那时候来沙滩玩的游客很多，人气很足
还有不少上海客户过来买房的，因为现在买价格确实挺便宜
来源：网络
而每年国庆之后天气逐渐变冷，就不太适合度假了，这也是现场感觉没有什么人气的原因
自从2021年恒大暴雷之后，人们更关心的是，那些未交付的房子，恒大真的有在进行保交楼吗？
02
深入恒大保交楼现场，居然都基本建成了
去现场之前，我查阅了恒大海上威尼斯的官方公众号，公众号上显示的十月保交楼进度是，11-2、13-2、13-3地块基本达到了交付条件，工程正在收尾
那么现场进度如何
我来到了小区内部，看到的是这样的场景
在恒大保交楼的推动下，交付在推进中。目前恒大还有五期3块地的高层部分未交付
现场去看了下，跟公布的状态没有太大差别，工程基本已经进入收尾阶段了
能看到楼栋已经建设完成，外立面、绿化也差不多了，预计今年10月20日交付
内部大堂、电梯等装修都完工了，只是房子的门是锁着的，里面还看不到装修情况
包括施工队也差不多撤了，现场只能看到一两个工人在洒水、搬运废料垃圾
只是交付时间比较漫长，2017年6月开工，时隔5年至今还未交付完
按原本计划本该9月底交付，但因为验收不达标又延迟到10月20日
启东恒大海上威尼斯这个大盘并没有出现烂尾
在建中的楼盘基本全部建成，只差三栋楼未交付
另截至10月12日，项目现状是，暂没有新房在售，最后一期新房在2021年8月已卖完
如果未来有人接盘，项目还可能会有六期，就是图中还未规划的三块地
对于买入恒大海上威尼斯的业主来说，这个项目基本交付了，所以保交楼倒不是眼前最担心的一件事
而是它无可挽回的房价回落
03
至于房价，这里一夜跌回到开盘前
随便走进一家二手中介门店，都挂着恒大的低价房源，一套50㎡一房最低30万就可以抛售，100㎡三房也只要50-60万
可以说，这里的房价回到了开盘前，2012年恒大海上威尼斯最早一期开盘，当时新房均价就已经卖到了五六千的水平
到了2019年小区涨得最高的时候新盘9000-10000元/㎡
我和店内的中介打听恒大海上威尼斯目前的二手交易情况后发现，项目在2021年恒大暴雷后，房价跳水最严重
现在二手高层在5000-6000元/㎡左右，最贵的海景房均价在7000元/㎡左右，洋房别墅价格略高一点，在9000元/㎡
自2021年恒大出事之后，这几年房价还下跌了20%左右
而对比十年前，现在恒大海上威尼斯的二手房价真的就是几乎没涨

拿同一个户型的房价来比较，十年来，这个盘的房价基本不存在增值，连保值都很难
70平户型，之前最高60万，去年12月明显下跌，到今年5月已经跌了18w，两年之内房价跌了三分之一
这次踩盘一共去了三家小中介门店，门口和店内都显得有些冷冷清清
房价一旦开始下滑，就越担心风险高，大批业主不惜降价卖房。现有挂牌量659套，近三年平均每年成交却只有30套
当时恒大还做了工抵房，就是把房子抵押给合作的供应商
恒大工程款没那么多，资金链断掉之后，就会把房子作为抵押，抵扣工程款
那是不是所有启东海景房都暴跌呢？在圆陀角度假区，和绿城、融创的楼盘均价9000元/㎡相比，恒大小区已经成为价格最低的那个
背后很重要一个原因就是恒大暴雷
自2021年以来，恒大暴雷引发连锁效应，先是因为债务风险被央行约谈，接着理财产品到期，却兑现不了
在企业各种负面和行业波动的影响下
当初很多以投资为目的买房的业主，担心恒大资金链跟不上，导致心态发生了变化，想着赶紧出手甩掉，房价当然也不复从前
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而作为一个配套已建成的超大盘
这里居住体验还不错，但入住率却很低
恒大海上威尼斯整体项目体量非常大，建面约700万方，独栋别墅93幢、双拼别墅930套、洋房468套，另外还有公寓
来源：恒大海上威尼斯
洋房别墅还是以200平左右的三房、四房为主，而公寓高层产品以小户型为主，50平、60平一房居多
自身配套拥有32万方，刚到这里的时候，还挺有生活氛围的
恒大酒店附近的商业氛围最浓厚，乐世界儿童王国、运动中心、会议中心都在这里，社区还有一个邻里食堂，中午也有业主来吃饭，不过都是养老居多
单纯养老看，这里配套完善，环境优美，居住起来很宜居
小区内部也有基本的沿街底商，餐馆、生鲜店、超市等等
如果来这旅游，住恒大酒店500-1000元以上适合一家人，而民宿也不便宜，都要在200元一晚
在已经交付的住宅里，高层部分整体维护的还比较新，但以投资为主要需求的产品，旅游旺季之后，入住率就很低，据中介说大概不到20%
我自己在社区里逛，从小区外面观察，一栋楼也只有零星几户人家在阳台晾晒衣服，进出小区的人也很少，比较冷清
再去洋房别墅区看一下，空置的情况就更明显了，旅游旺季过去了，也没什么人过来住，还看到一家租给中介当门店的
据中介说，这里的业主一年也住不了多长时间，除了少部分在这边养老的人，很多业主长时间都在外地
这里的客户以长三角为主，上海人比较多。大部分都是投资客，以及度假旅游自住的人
而接盘的，还是以上海、长三角客户为主，有的甚至从房子到手一直都没有住进去过，房子连同装修都是全新的
环境优美，但人少冷清，这是恒大海上威尼斯，呈现给我的最终居住场景，如果作为养老的话，可以说是不错的选择

05
对恒大海上威尼斯这个项目而言
从自住属性上来看，周末一家人过去度假还是比较舒服的，毕竟周边生活配套都已经兑现，后期也在运营
如果是作为资产管理的话，它的保值增值性并不高，恒大这个盘现在二手房和十年前新房对比，房价是基本没涨，说资产相贬值都不为过
但回顾曾经的恒大海上威尼斯，本身也是一个成功案例，它抓住了2016年中国旅游地产行业的繁荣时机吸引人上车
不少早几年入行的前辈，都有组成看房团从上海拉过去看盘的经历，这个盘也一度热销
还好，目前为止我们现场看到的恒大，它确实在有序地进行着保交楼
不管是这个项目，还是其他的文旅大盘，恒大在持续将工程推进，这是一个非常积极的信号
但回不去的房价，无法提高的入住率，已经成为了这个恒大文旅项目的最终结局
以上为正文，来自微笑向暖
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