这还是一次关于现象背后的探讨，还不是什么盖棺论定
但是几乎所有的现象都指向一个结论：上海楼市可能在未来半年都会在一个下行赛道里穿行，各位做好准备
以下是我的一些观点，一家之言，大家看看算数
如果没有看错的话，这应该是一次从二手倒推一手，一手反噬二手的上海楼市下行模型
01
上海二手房已经连续在走低了
为什么要先从二手房开始说起，因为二手房最真实
9月份的成交大家都已经看到了，还是1.8万套
虽然和之前几个月没差太多，但是连续三个月的成交下滑已经是事实
另外一个重要的结论就是，很久没有站上2万套的标准了
2万套很重要么
2万套非常的重要
这几乎是无数地产人观察楼市表象的晴雨表
2万套不是一个特别疯狂的数字，但却是一个不错市场下上海能够交出的数字
但是7月没有，8月没有，9月也没有
看看整体的表现吧

如果没有意外，10月也不会有，11月也不会有，12月更不会有
所以地产人同行，特别中介也不要安慰自己，2022年的上海楼市是一个彻底的小年，后面的行情不会好的
如果把4月5月的0套算进平均值，那么今年就是2017年这种超级淡市的水平
2017年怎么个冷法，市场缓到2019年才缓过来
哪怕剔除4月5月，上海2022年的目前平均成交也没达到2019年的水准，更别说2020年和2021年了
这个趋势如果没意外，会延续到明年的4月份
后面的半年时间市场基本面都不会有特别大的改变
当然
成交也只是一个侧面，围绕着成交的放缓另一个迹象也开始出现了
最近上海房东的挂牌量开始增加了
9月二手房的挂牌量达到2.75万套，相比较上个月提升了8.2%
挂牌量的提升本质上决定着房东的心态
觉得这是一个比较好的套利时间，不论他们是卖掉房子再买房还是卖掉去干嘛，主动并且更多的去挂牌变现是现在的一个核心趋势
换句话来说，最近这段时间的上海二手房市场，供大于求也是一个核心结论
当成交不高但是挂牌量不低的时候，后面几乎可以预见到一件事：房源的议价空间开始放大
这也是几乎可以确定的
房源越来越多，成交一直起不来，总有人等不起，总有人着急变现
所以没意外的话，11月会出现议价空间的放大，成交均价的下滑也是此时此刻我敢和大家说的一个结论
02
另一个基本面，就是2023年一手房的供应量可能也会大很多
这个之前的文章和大家也表达过
今年上海的土地成交可以说是天量了，第三批轰出了千亿，前面三波有两千大几亿的成交，接下来还有第四批，大家都在看今年上海土地成交会不会有4000亿的成交
2022年其他不说，土地市场的大年也是毫无疑问的
但是今年的土地放量一定会决定2023年会是一手房预售证的放量
所以大家认为一手房的放量会影响什么
首先毫无疑问会更多的抢夺本来就不富裕的二手房空间
9月上海二手成交1.8万套，但是一手房也有接近1万套的成交了，这可是一个了不起的数据啊
本来上海商品房一个月也只有2.8万套左右的总成交
一手房起来了，把二手房的成交都抢走了
一手房现在能够起来就是因为，如今他实打实的就是比二手房便宜，人家还没有税费还不需要和房东扯皮
几乎现在意识清醒一点的都是去买一手
所以如果2023年一手房再放量（今年的量其实已经放的不少了），那么就会更多的挤压二手房市场
所以后面的预售证发放其实非常考验智慧
如果放不好，后面2023年的上海二手房的基本面也差不多决定了
而且从目前的预售证的态度来看，价格也不会有太过明显的提升
之前很多人炒作杨浦地块联动价21万/平的事情，这种事大家看看笑过就好，未来的一手房市场价格不会动的
核心还是因为2023年也会是上海楼市的土地大年
所以土地要大年，一手房的价格就不会波动
联动价的存在也不会让价格波动
所以从目前的趋势来看，对于二手房的整体趋势来看已经很悲观了，大家一定要有所意识
03
第三是什么，第三是基本面
什么是基本面
不知道各位意识到没有，现在不论是客户还是自媒体，对于解读政策已经无感了
不论是临港出什么人才引入政策还是银行利率是不是下调，大家对于楼市政策已经没有很强烈的感觉了
这背后意味着，关于扶持楼市的政策，其实该出的已经出了，但是市场对政策的反应并没有那么明显
这说明什么，这说明上海楼市的需求并没有被抑制
或者说过去并没有因为政策原因而没有释放的购买力
这句话的背后也就是说，其实本质上是因为购买力不足
前两天我银行朋友找我，说他们最近日子好难
一个最核心的原因就是银行给到房贷的钱放不出来，今年的指标属于远远没有完成，核心领导都被批评的那种
就是属于怎么放都放不出去
现在一个劲的问我有没有办法可以切入到一手房里给开发商放贷
他和我说的一个原因其实非常直白：
现在市面上的首付款就不多了，没有首付款后面的房贷当然也就拿不出去
关于上海高分区客户一次性付款的案例都只能当成中介朋友圈的段子，这断然不是市场的全貌
而背后购买力不足的核心原因就是因为大家收入开始下滑
现在能够买房的唯一购买力就来自：卖房
甚至都有卖掉房子自己再贴一点钱放进去买房的情况，用户手里的现金已经变得非常的稀缺了
这当然有经济面的原因，大家的收入和收入预期都开始下滑
最近听说了一个特别扎心的事情，说老板们都出来找工作了，更何况是普通员工
倒不是说工作不行直接导致现金没了，更多的是对未来的预期没有
这个预期有房价的预期，现在在路上随便找几个人问问未来房价会不会涨，没人会给你肯定的答案，这就是常态
另外就是对自己收入的预期不足
所以
房贷如今绝对是现在普通购房者的负担和压力
这种心理意识的改变不是一蹴而就的，但是现在形成了就不会很快改变
30年的稳定房贷开支让很多人有了压力，如果可以不背负房贷或者不买房也是非常理性的选择
04
未来上海楼市当然还会尽可能的维持一手房市场的热闹，毕竟土地市场仍然是上海比较大的收入来源
但是一手房热闹的核心是因为性价比，一手房极高的性价比
哪怕在五大新城买房现在一手房也比二手房划算，这也是为什么上海楼市还不错的核心
但是二手房的所有利好都没用，二手房的所有利空都已经显现
另外围绕着对学区房的打压，整体的人口导入政策不会有系统性的调整，在二手市场基本面都已经摊牌了
所以朋友们，做好充分的准备啊
这次二手房的挂牌量，有接近75%的比例是来自老破小，这一定是有一群先知先觉的人在快速吐出不良资产啊
所以大家都在行动，各位你们有没有在行动
给大家几个建议
1、
尽管如此，但是各位相信我，我跑过全国那么多城市，上海是全国房地产最健康的市场，没有之一
如果只有一套房子可以选择，坚定不移的留住上海的房产
2、
所有在上海的房企，重视行业变化，演变很有可能会发展到一手房赛道，不论你在什么位置
所以如果我是操盘手，我给公司的第一个建议就是尽早出货，现在开始到明年3月都还是不错的时间点
3、
个体一定要注意自己的现金流，过去的买房有没有过高杠杆，现在的房贷有没有压力，现在还有一大波人想尽一切办法借钱给你
各位一定要抵抗住诱惑啊，这种诱惑就仿佛渣男一般不可信，抵御过渡杠杆，保全自己远胜过保全房子
4、
盘整好房子，保护好自己现在住的这一套，异地城市莫名其妙买的房子都可以抓紧处理了，给中介合适的佣金，让他们抓紧帮你卖房子
5、
各位中介兄弟，保重，各位地产同行，也差不多保重
其他的不说了，我去下载一个滴滴专车商家版准备周末兼职接单了，祝我今天业务顺利
以上为正文，来自真叫卢俊
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