最近，上海第三批次土拍又走出了独立行情
35宗地块无一流拍，最终成交总金额达到1053.84亿元，再次刷新上海的最高集中供地总价记录
拿地房企上，除了一直以来被国央企持续包场以外
这次土拍倒是有了一些微妙的变化
如果你仔细观察一下成交总价排名就会发现
数据来源：CRIC
排名前六的房企中，来自上海本土的企业占比超过六成
而不止是上海，在深圳、武汉、成都等众多城市，你都可以看见

越来越多的本土房企正在土地市场中逆流而上
01
没想到，最先冲出重围的，居然是民企
近两年的房地产市场，国央企可谓刷足了存在感，相比之下，大量的民营企业，多少有点力不从心
事实真就如此吗

最近我翻了翻全国房企拿地排行榜，一般来说，这种榜单最先关注的都是前10名的房企
而这一次，当我不经意稍微往中间看了看，很出乎意料的，一家我不是那么眼熟的房企却意外排在了还挺靠前的位置

图片来源：中指研究院
浙系房企伟星房产，这家地产对安徽的深耕之深，导致它常被误以为是安徽本土企业
排行榜上，去年同期排名它还在末尾第92名，仅仅1年时间，就干到了第27名
如果说光看排行比较虚的话，我们来看几个数据，就在今年上半年
销售业绩上，伟星在安徽的销售额达到92.32亿元，仅次于碧桂园的95.48亿元，远超龙湖、招商蛇口等规模房企，稳占第一梯队
拿地方面，伟星置业在安徽拿地金额达66.56亿元，拿地面积超过45万平方米，相较去年同期上涨46%
对比一下，在各大房企都在捂钱保本的时候，伟星直接将上半年销售额的2/3都砸向了土地市场
可见，伟星地产跑马圈地的野心并不亚于头部房企
同样一出手就一鸣惊人的，还有最近在上海土拍市场特别活跃的宝华集团
第三次土拍首日，宝华便以56.045亿元、溢价9.46%价格摘得普陀区的桃浦科技智慧城地块
因此成为了本轮供地中唯一一家独资触顶摘地的民营房企
而这已经不是宝华集团第一次出现在土拍现场了
就在不久前的7月25日，上海第二次土拍中，宝华同样在普陀落下一子
而能独自拿地的一个原因就是，
作为上海本土房企，宝华已在上海积累了足够的操盘经验

这一点从今年宝华开发的颛桥·紫薇花园的销售火爆程度就可见一斑
根据克而瑞数据，今年8月，颛桥·紫薇花园实现成交金额62.05亿元，为当月上海楼盘销售金额排行榜中的第一名
该项目的强势畅销不仅让宝华在今年前八个月上海房企权益销售榜上提升了4个排名，也给了宝华更大的信心布局上海

此外，在今年成都的土拍市场上，也出现了这样一家本土民企，远达集团
今年4月的成都首轮供地中，远达集团以22.5亿元总价，竞得近120亩地块
数据来源：CRIC
是拿地金额和拿地面积TOP10中唯二两家民企之一，甚至超过了民企老大哥龙湖
而早在去年6月，在成都缺位多年的远达突然在成都土拍市场高调出手，成功摘得三宗优质住宅用地，累计耗资约56亿元
也就是说，几乎将去年的营业总额，全部押宝在了成都这三个新项目上
为什么远达能有如此的底气
因为深耕宜宾14载的远达集团，其产品在宜宾还卖得真挺好的
图片来源：宜宾新闻网
从今年2月宜宾主城区备案成交数据可以看出，前10个项目中，远达就占据了5个，甚至干过了稳坐三四线县城头把交椅的碧桂园
伟星、宝华、远达，这些中小型房企们无一例外地在深耕城市后，迸发出了强大的生命力
这些我们平时不太容易注意的民企们，从某种程度来讲，似乎更加适应如今的地产市场格局
02
最真实的，地方国资正在托底城市土拍市场
9月气温逐渐转凉，眼下各城市土拍热度也明显不如早期那么火热

而此时，地方国资的出现，无疑为低温的土拍市场注入了一丝暖流

首先来看看，最近二手成交量被吐槽的最惨的深圳 
二手市场的冷清，同样延续到了第三次土拍中，此轮供应仅6宗地块成交，其中1宗还因为无人报名，导致流拍
而这次土拍中拿地房企也很简单，6宗地块中4宗都由深圳本土国企拿下
数据来源：CRIC
首当其冲的就是深圳地铁，一口气狂揽 3 宗地块
当然这并不稀奇，去年11月深圳第三次土拍中，深铁就曾以178.51亿元的底价独揽5宗地块
另一个被10家房企争抢的安居型商品房地块，也由地方国资深圳坂腾发展以 3.47亿元的封顶价竞得
虽说深圳最后参与成交的房企数量不多，但至少还有招商、华润这样的品牌房企
另一边的武汉，就不太美妙了
数据来源：CRIC
在武汉的第三批次土拍中，外来房企中仅华发、中交等央国企现身拿地
此外，在前两轮中有所斩获的凯德、保利发展等企业也没能再来光顾本次土拍
随着品牌房企参拍意愿不足，武汉该次土拍中本地国企的拿地比例已经接近七成
但这还不是最夸张的，节后首个进行集中供地的城市广州，本地国资承包土拍的比例可谓高得吓人
广州第三批次成交的15宗地块中，有11宗地由地方城投类公司（或以联合体形式）竞得
数据来源：CRIC
还有一件蛮有意思的事就是，本次溢价率最高、最热门的海珠区广州大道南侧地块由保利竞得
其余一些热门板块也被中国铁建、华润等企业拿下，至于如南沙区、增城区和从化区等相对冷门的板块
全部由地方城投类公司底价接手，整场土拍都没有民企现身
可见，有时候并非是本土国资拿地太猛，倒有点临危救市的感觉在了

也正是由于整个土拍，城投参与超七成地块，与北京、上海、深圳相比，广州已然成为地方城投“托底率”最高的一线城市
无论是最近才完成第三次土拍的上海、深圳、武汉还是广州，大量的地方国资都在土拍市场上表现出了强势的拿地姿态
03
为什么这波本土房企现在还在拼命拿地
要想说明这个问题，我们还得回归到最初的起点，土拍市场
我们都知道在过去几个月里民企基本躺平，甚至大部分民企连土拍也不去了
而现在，
不止民企，就连大部分品牌房企都不怎么拿地了

图片来源：丁祖昱评楼市
分梯队来看，除华润、招商、绿城等龙头房企拿地相对积极，大部分20强以后的房企拿地意愿、实力都在持续下降
在这种情况下，光是靠中国铁建等大型国企就想要承包整个土拍市场，显然是不太现实的
而此时，分散各地的本土地方国资自然就承担起了“托底”的角色，甚至可以直接由该地块所在的区域国资直接接手
例如上海第三次土拍中，以超120亿最高拿地金额摘得静安区中兴社区地块，就是背靠静安区国资的上海北万置业
当然，在整个楼市都岌岌可危的时候，没有谁愿意去做亏本的生意
所以还有一个原因就是，这些国资企业的拿地成本足够低，起码能保证不会亏本
首先是国资企业的融资成本低，再者拿地也是真的便宜，基本都是以底价成交
数据来源：CRIC
如深圳第三批次土拍，平均楼板价为9577 元/平方米，这也是创深圳集中供地以来平均楼板价首次低于万元
但问题又来了，大规模拿地开发本身就存在压力，再加上如果无法保证项目顺利去化，拿地开发反而会激化成为风险
而第三个关键点就是，地方平台公司普遍会选择与优质房企合作
也就是说，地方国企为售价负责，标准房企为好产品负责，合理分工各担其责
一来可以实现部分风险转移，二来品牌房企的产品力和质量相对较高，也更加清楚市场上客户的偏好需求，从而在销售端提前抢占先机
如9月才开盘的苏州澜庭叙，项目所在地块被本土国资苏高新以底价36.78亿竞得，再由品牌房企仁恒操盘
从市场销售情况来看
图片来源：苏州楼姨
在新区高达92%的网签，拥有品牌房企的产品力加持，这个成绩可以说非常优秀
所以我们看到，在当下这个时代，他们并不是仅凭着一腔孤勇就盲目拿地，而是每一次出手背后都是提前为长远发展做出的深思熟虑
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最后，为什么是这些本地房企冒出来了
其实，往往拥有很多不确定性的时候，对某些企业来说可能就是机会
比如之前我们分析过的基建类房企、港资房企，他们都在这个时代活的很好或冒出来的原因，就是来自于它们重视财务稳健和长期经营
而今天我们提到的这波本土房企，他们或是持续深耕城市的伟星、宝华，或是有国资背书、深谙合作之道的地方平台

我们说，越是混沌的时候越要保持清醒
或许，他们逆势崛起的方法，会不会就是未来很多房企下一步的转型之路
房地产市场，切蛋糕的方式正在悄然变化
以上为正文，来自Moon
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