观点 ◇ 加拿大央行折腾大半年，从“穷人买不起房”变成“人人都买不起房”

过去的8个月，加拿大央行把基准利率从0.25%一下子提升到3.25%，并且放话还会继续提升。这一切努力，都是为了控制通胀、缓解住房危机，但收效真的好吗？

有一句话叫当局者迷旁观者清，近日，《纽约时报》特别撰文抨击了加拿大这大半年来的折腾：原本是穷人买不起房，这下倒好了，成了人人都买不起房，包括富人。

为什么这么说？因为有一系列的理由可以证明，首先仍然是房价：

以多伦多为例，尽管随着加息调控，多伦多独立屋成交价在8个月内下跌了16.4%，但仍然比去年同期高7.7%。

而且，不要认为16.4%是“暴跌”，首先是这8个月，钱变得越来越不值钱，其次是因为之前的房地产热销时期，多数独立屋是加价卖出的，本来就有溢价。

在专家看来，考虑到这些因素的话，实际下跌幅度不会超过10%，同比去年则会高出10%、同比2019年……还是别去计算为好，否则更和“房屋更可负担”不沾边。

如果是看十年同期，那么多伦多10年独立屋平均销售价格暴涨了160%，这一期间，人们的收入水平普遍只有30%~60%的涨幅，和房价涨幅不成正比。

居住在多伦多的一对新婚夫妇Ritu和Nippon在接受采访时无奈地表示：一些热门价位的房屋，比如100万以下，其实并没有怎么跌，有的热门房型甚至还要加价，比如多伦多周边的城市哈米尔顿。

咨询和预测公司牛津研究院也不客气地表示：加拿大目前的房屋可负担性还是G7国家里最差的，看似有在变好，但其实收效寥寥。

《纽约时报》专栏文章的一个观点大家都认同：就算联邦政府和央行有能力让房价硬着陆，它们也不会这么做，因为这会抹去数十亿、上百亿的房屋价值，拖累加拿大的经济。相比于美国，加拿大经济对房地产的依赖性显然要高很多。

就算房价真的下跌10%，也不意味着房屋可负担性有所改善：

比如一个人在2021年以最低浮动利息1.2%入市，房价200万，贷款总额120万元，还款年限25年，那么月供会是4631元；

如果这个人在现在买房，房价可能已经跌到了180万，但利率是5%，首付仍然是40%，贷款总额会变成108万元，还款年限还是25年，那么月供已经变成6313元。

每年会多近2万的贷款，如果房屋长期持有的话，还真不见得改善了多少可负担性。而且，当你现在买房，房屋价值在未来几年内可能还持续下跌，让总资产持续缩水。

这也是《纽约时报》文章表达的“富人也买不起房”的理由 —— 富人未必是真的缺钱，只是富人往往更精明，他们可不希望在高利息和房屋的降价周期入市，让钱去打水漂。

还有一些中产阶级则会在现在缺乏升级房屋的信心，因为看似能升级的起，但考虑到资金压力，还不如先观望一下。

做出这番表态的，是多伦多城市大学土地开发中心主任克莱顿：“每一次利率上升，这都是必然结果，2022年加拿大地产的形势并不让人意外，只是上下的幅度比往年要大一些。

”

在克莱顿和其他比较乐观的专家看来，贷款利息和房价都会在2023年进入平静期，那么加拿大地产市场最希望看到的“平衡市场”也随之会到来。如果那时的通胀也能平静，那生活又可以步入正轨了。

如果对现在的地产市场感到不放心，那么大家可以尽可能储蓄财富，然后等待合适的时机到来时在出手。

克莱顿还表示，大家与其担心央行的加息问题，倒不如担心移民大门越开越大导致的房屋供应不足：以多伦多为例，近两年每年约有12.5万移民到来，但每年新增房屋供应量却只有3.3万套。

在温哥华，情况也是类似的，购买力较强的新移民会“挤占”本地人的房屋市场，但加拿大又是移民国家且急需劳动力，不可能关闭移民大门。如何找平衡，恐怕比央行找加息的平衡还要困难。

况且，在加拿大抱怨移民太多、移民推高房价，本就是一种“政治不正确”的行为。哪怕已经到了人人都快买不起房的时代，加拿大的移民计划也不会改变。

2011年的时候，加拿大人拥有住房的比例是69%，如今则倒退到了66%，都说生活会越来越好，但至少在加拿大似乎并非如此。