文章作者：Paul Moore
文章编译：Vanessa
(本文仅代表作者观点，仅供读者参考。）
不久前，我引用了沃伦·巴菲特和霍华德·马克斯的话。试图让你们相信，我们正处在泡沫的顶端，随时有可能破灭。就像过山车的前半部分悬挂在第一个顶峰一样。
我恳求投资者不要乐观地为那些因利率上升和租金增长可能降温而贬值的资产支付过高的价格。
但我的判断可能错了，至少目前看来，房地产投资者在下行市场中还有机会。
但请注意，所有这些都是经济和市场因素。这些都不在投资者的控制范围内，因此不包括在我们的投资策略中。
如果你指望市场和经济按你的预期发展，那你只是一个投机者（spectulator）。
无论如何，在任何市场或经济周期中，至少有四种明智的投资策略(而不是投机)。以下是具体的介绍。
1、 保持低到适度的债务水平
不用说，那些无债务或中度债务的人受利率上升或经济衰退的影响较小。那些依靠低利率来实现业绩的投资者可能会在利率上升的环境中发现自己陷入了麻烦。
在价值下降的情况下，过度杠杆化的投资者可能会经历资产损失甚至是负资产，这意味着价值的减少将抵消他们的收益，甚至他们最初的现金支出
再融资也会变得更加困难。经济低谷也引发了紧缩的信贷市场。银行提高了贷款标准，降低了贷款成本比，总体上也变得更难贷款。这也可能导致负资产，并有可能失去优质的现金流动资产。
过度杠杆化会把低风险的投资变成高风险的投机。投资者要小心。
2、使用长期固定利率的债务
这与第一个策略密不可分。我们可能会进入低迷期。但这个方向最终会再次转向。虽然时间在流动，但持有长期固定利率债券的投资者很可能会渡过低谷，然后上涨。在整个周期内，租金上涨可能会继续提高收入，为这些投资者创造良好的现金流和价值。
利用短期的、可调整利率的债务是可以的。可以盘活资金。但如果你担心我们在当前经济周期中的处境，请仔细考虑一下你的债务结构。
3、尽可能在场外购买，不要溢价支付
在市场处于历史高点的情况下，现在出价过高会在最糟糕的时候带来最高的风险。安全边际可能处于历史最低水平，现在是谨慎行事的时候了。一种方法是在场外购买。
拥有强有力的场外收购策略的房地产投资者将会找到买家竞争更低、价格可能更好的交易。
促进这一努力的一个策略是持有大量现金储备。那些可以用现金购买，然后再融资的人可能会获得许多其他投资者无法获得的交易和价格。
4、投资价值本质（Invest In Intrinsic Value ）
沃伦·巴菲特说过:“价格是你付出的代价。价值是你所得到的。”
顶级的房地产投资者寻找具有很好，但没被发掘内在价值的机会，就像股票市场或任何投资一样。这是被收购资产中固有的价值，熟练的操作者可以从中收获。
这些资产通常是从资产类别高度分散的夫妻店手中收购的。在移动住宅公园、自助存储和房车公园等资产类别中都存在非常多机会。
沃伦•巴菲特(Warren Buffett)表示，获得高安全边际的资产是投资成功的关键。利用具有高内在价值的资产可以创造相当大的安全边际。
5、未来的方向
以下列举六种房屋类型，在未来市场中居有巨大的潜力，大家可以关注。

自存（Self-Storage）
活动房屋公园（Mobile Home Parks ）
房车公园（RV Parks）
轻工业园区（Light Industrial ）
多户家庭（Multifamily ）
户外购物中心(Outdoor Shopping Centers (yes, even retail)
END
美国东部时间：10月14日 晚上20:00
中国北京时间：10月15日 早上8:00
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