文丨陈聪  张全国
本轮政策组合拳，一方面是重视降低居民购房利息支出负担，另一方面是重视提升存量住房流通率，鼓励卖小买大，卖旧买新。我们预计，在政策的组合拳作用之下， 2022年9-12月全国商品房销售额同比降幅将明显改善，预计仅同比下降2%（1-8月累计同比下降28%）。销售的复苏带动企业经营性回款增加，能有效避免信用风险继续蔓延和交付问题不断发酵，但稳住企业投资和新开工的信心尚需时日。
▍财政部，税务总局发布公告，为支持居民改善住房条件，在2023年底前，对出售自有住房并在出售后1年内重新购买住房的纳税人，部分或全部退还已缴纳的，因其出售原自有住房而产生的个人所得税。同日，中国人民银行公告，2022年10月1日起，下调首套个人住房公积金贷款利率0.15个百分点。
▍销售是关键抓手，只有销售复苏才能逐步解决信用和交付问题。
2022年9月（不含30日），我们统计重点城市新房网签套数同比下降10.5%，二手网签套数同比上升21.3%，这较之前8月改善明显（前8月累计新房网签套数同比下降32.1%， 二手网签套数同比下降18.8%）。但房地产市场仍然存在两个亟待解决的问题，即企业不断被迫用经营回款偿付债务，信用可能继续出险，和在建资金不足，部分项目延期交付。这两个问题又和新房销售问题共振。解决三个问题最好的抓手是提振了销售去化速度。增加房地产行业整体经营性现金流入，才能避免企业继续出险，力促项目交付，为稳经济大盘作贡献。
▍降低居民自住负担，为合理自住正名。
居民追求更好的居住条件，卖小买大，卖旧买新，本身是合理的，在特定的历史条件下（房屋总保有量有限，房价上涨过快），政策阶段性限制了部分类别需求释放。2022年8月份，70个大中城市有50个新房价格下降，56个二手房价下降，且各线城市房价涨幅回落或降幅扩大。2022年前8月全国土地出让金同比下降超过28%，包括北上广深在内的核心城市供地意愿强烈，多地公告在常规三批次供地基础上增加供地次数，且各地在售资源亦充足。我们相信房价无明显上行空间，政策可以更大力度支持需求释放。
▍提升存量交易流通率是鼓励去化的新办法。
和10年前不同，今天大量的住房需求，绝大多数是卖小买大，卖旧买新的需求。提升存量住房流通率，就能有效提升房地产开发行业经营性现金流入。我们估计，目前不满足“满五唯一”的可销售存量房占社会存量的大多数，这些房屋本身不享受减征个人所得税待遇（大多数城市按照成交价的1%或买卖差额的20%征收）。我们预计，新政能有效提升存量房屋交易流通率，鼓励换房需求。另外，政策采取的是新购房屋时退税（而不是卖房时免税），则有利于居民在一定期限内释放合理居住需求。我们认为，存量房连环单并行办理，允许带押过户等政策，也在致力于提升二手交易效率。
▍个人住房信贷成本过高现象，正得到明显改观。
2021年总计发放公积金个人住房贷款13964亿元，相当于当年全国商品房销售额的7.7%，公积金一直都是我国居民住房杠杆中仅次于商贷的第二大组成部分。此次公积金贷款利率的下调，能进一步降低居民的购房负担。人民银行、银保监会通过阶段性放宽部分城市首套住房贷款利率下限，降低公积金贷款利率等政策，迅速调低过高的个人贷款定价。我们相信，市场销售会随利率下行而继续复苏。
▍风险因素：
部分房地产企业信用风险。部分三四线城市房价持续下跌，销售持续不振的风险。
▍销售延续弱复苏局面，新开工和投资恢复则有待时日，供给侧改革继续推进。
我们认为，在政策的组合拳作用之下，2022年9-12月全国商品房销售额同比降幅将明显改善，预计仅同比下降2%（1-8月累计同比下降28%）。销售的复苏带动企业经营性回款增加，能有效避免信用风险继续蔓延和交付问题不断发酵，但稳住企业投资和新开工的信心尚需时日。投资收缩的企业已经面临货值不足问题，开发行业供给侧改革已经进入下半场。我们看好助力成交效率提升，保障存量交易安全，从而最顺应当前政策取向的房产服务平台。我们看好融资渠道通畅，未来市占率和盈利能力提升的发展商。我们也看好份额持续提升的央企物管公司。
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